TJ 74281, 28 mai 2026, RG 24/01108

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026 N°: 26/00202

N° RG 24/01108 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E6IB

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 12 Mars 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DEMANDEURS

M. [O] [X]
né le 02 Juin 1955 à [Localité 1] (BELGIQUE)
demeurant [Adresse 1]

Mme [M] [T] épouse [X]
née le 17 Avril 1956 à [Localité 2] (SUISSE)
demeurant [Adresse 1]

représentéS par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

SCI [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 02/06/26
à
- Me COFFY

Expédition(s) délivrée(s) le 02/06/26
à
- Me BALLALOUD

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] ont acquis divers lots en copropriété sis [Adresse 4] sur la commune de Châtel (74), par acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCI LA FERME DE SUZANNE appartenant au groupe MGM, le 8 juillet 2021, pour la somme de 453 000 euros TTC (pièce 1 des demandeurs).

Les lots devaient être livrés au troisième trimestre 2021, mais ils ne l’ont été que suivant procès-verbal du 25 août 2023, faisant état de différentes réserves (pièce 6 de la défenderesse).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2023, le conseil de Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] a mis en demeure la SCI [Adresse 2] de leur verser la somme de 28 500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance (pièce 2-1 des demandeurs), en vain.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2023, la SCI LA FERME DE SUZANNE a mis en demeure Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] de payer la somme de 22 650 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] ont assigné la SCI [Adresse 2] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référés, aux fins d’ordonner la livraison des lots et d’ordonner la consignation de la somme de 22 650 euros correspondant aux 5 % payables au jour de la livraison (pièce 8 des demandeurs).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2023, Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] ont complété les réserves (pièce 6 des demandeurs).

Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a débouté Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] de leurs demandes, en considération de l’avancée du litige depuis l’assignation, et a estimé que la SCI LA FERME DE SUZANNE succombait à l’instance, en expliquant que la livraison n’a été permise que par la délivrance de l’assignation, et que cette dernière ne peut pas se prévaloir de causes légitimes de prorogation du délai de livraison.

Par acte de Commissaire de justice du 2 mai 2024, Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] ont alors assigné la SCI [Adresse 2] devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de la condamner à leur verser des dommages et intérêts en raison du retard de livraison.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] demandent à la juridiction, de :
-Recevoir l'action entreprise par Monsieur et Madame [X],
-Dire et juger que la SCI LA FERME DE SUZANNE a engagé sa responsabilité contractuelle et inexécuté les conditions du contrat de vente en l’état futur d'achèvement du fait du retard de livraison des biens et droits immobiliers vendus à Monsieur et Madame [X],
-La condamner à la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts,
-La condamner à la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 CPC,
-La condamner aux dépens,
-Ordonner l'exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la SCI [Adresse 2] demande à la juridiction, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :
-Juger injustifié et infondé en droit et en faits le non-respect allégué par les époux [X] du délai d’exécution fixé dans l’acte de vente,
-Constater la légitimité des causes de report du délai de livraison conforme aux engagements contractuels liant les parties,
-Rejeter comme infondées et injustifiées dans leur principe et dans leur montant les prétentions indemnitaires des époux [X],
-Condamner les époux [X] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI LA FERME DE SUZANNE,
-Condamner les époux [X] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Nicolas BALLALOUD sur son affirmation de droit.

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour connaître les moyens invoqués par celles-ci conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire, que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I/ Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Conformément aux dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, la jurisprudence constante reconnaît à la perte de chance le caractère de préjudice réparable, à la condition que la rémunération perdue soit licite, et avec la limite de la probabilité de la réalisation de l'événement favorable. Il convient donc de prendre en compte l'aléa lors de la réparation du préjudice, limitant ainsi la possibilité d'une réparation intégrale du préjudice subi.

En l’espèce, Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] sollicitent la somme de 25 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Ils font valoir que la livraison a eu lieu avec 24 mois de retard, de sorte qu’ils ont été privés de la jouissance de leurs biens pendant cette période, et de la possibilité de les mettre en location.

La SCI [Adresse 2] estime quant à elle qu’elle a livré le bien le 25 août 2023 (pièce 6 de la défenderesse), et que ce retard s’explique par la crise sanitaire liée au Covid 19, à l’abandon de chantier par certaines entreprises et à l’arrêté municipal de la commune de Châtel du 15 décembre 2016 interdisant les travaux de gros œuvre durant la saison hivernale.

Il ressort de l’acte de vente du 8 juillet 2021 que diverses causes légitimes de suspension du délai de livraison sont prévues, qu’elles devront être constatées par un certificat établi par le maître d’œuvre, et que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite normale des travaux » (pièce 1 des demandeurs, page 27).

Sont ainsi énumérés :
- les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,
- les jours de retard consécutifs au redressement judiciaire ou à la déconfiture des ou d'une entreprise effectuant les travaux ou la maîtrise d'œuvre ou de leurs fournisseurs,
- le retard provenant de la défaillance ou de la carence d'une entreprise, avec cette précision que la justification sera apportée par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d'œuvre à l'entrepreneur défaillant,
- les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci (…) (page 26).

S’agissant de l’arrêté municipal du 15 décembre 2016, il est largement antérieur à la vente, de sorte qu’il était connu de la défenderesse et qu’il ne constitue pas une cause légitime de suspension du délai de livraison (pièce 2 de la défenderesse).

S’agissant de la crise sanitaire, les confinements ont eu lieu du 17 mars au 11 mai 2020 non inclus, du 30 octobre au 15 décembre 2020 non inclus et du 3 avril au 3 mai 2021 non inclus. Or, l’acte de vente a été conclu le 8 juillet 2021, soit après les événements liés à la crise sanitaire, de sorte qu’elle ne constitue pas non plus une cause légitime de suspension du délai de livraison.

S’agissant enfin de l’abandon de chantier par certaines entreprises, la SCI LA FERME DE SUZANNE verse aux débats des attestations du 5 juin 2023 établies par Monsieur [Y] [F], économiste-coordinateur certifiant les abandons de chantier (pièce 3). Or, comme l’a relevé l’ordonnance de référé du 28 juin 2023 (pièce 8 des demandeurs), aucune mise en demeure adressée par le maître d’œuvre n’est versée aux débats concernant la carence des entreprises, de sorte que ces abandons de chantier ne sont pas démontrés et qu’ils ne constituent pas non plus une cause légitime de suspension du délai de livraison. Les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise ne sont pas davantage démontrés.

Enfin, s’agissant des intempéries, l’attestation de Monsieur [Y] [F] n’est pas corroborée par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, de sorte qu’elles ne peuvent pas constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Le retard de livraison est donc illégitime et a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X].

Il convient toutefois de considérer l’aléa de la location, et d’estimer qu'il n'y a aucune certitude que le bâtiment aurait été loué et occupé d'une façon continue de septembre 2021 à août 2023. Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] ne corroborent en outre la somme sollicitée par aucune pièce, de sorte qu’il convient de ramener leur préjudice de jouissance à de plus justes proportions.

La SCI [Adresse 2] a d’ailleurs logé les requérants à titre gratuit le temps de deux semaines dans ses établissements, afin d’amoindrir leur préjudice de jouissance (pièce 3-4 des demandeurs et 1 de la défenderesse).

En conséquence, la SCI LA FERME DE SUZANNE sera condamnée à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] la somme de 7 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI [Adresse 2] succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI LA FERME DE SUZANNE est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [M] [T] épouse [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS