TJ 54099, 29 mai 2026, RG 22/00558

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE NANCY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

BIENS 2026/
Dossier n° N° RG 22/00558 - N° Portalis DBZD-W-B7G-CEIW

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT
DU 29 Mai 2026

DEMANDERESSE :
S.N.C. [Z] [V], immatriculée au RCS de Briey sous le N° 888 142 502
[Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, Me Coralie SUTTER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

DEFENDEURS :

Maître [A] [W]
[Adresse 2]
représenté par Maître Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant

Monsieur [H] [Y] [O] [N]
[Adresse 3]
représenté par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Débats :
Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,
Assesseur : Madame Sabrina VALDENAIRE, Juge,
Assesseur : Monsieur Etienne THOMAS, Juge
Greffier : Mme Pauline PRIEUR,

Délibéré :
Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,
Monsieur Etienne THOMAS, Juge
Madame Sabrina VALDENAIRE, Juge

Prononcé :
Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,
Greffier : Mme Pauline PRIEUR,

Copie certifiée conforme délivrée à Me SUTTER, Me BARBAUT, Me KREMSER le :
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par deux actes notariés dressés par Maître [A] [W] le 30 octobre 2020, M. [H] [N] a donné à bail commercial et cédé le fonds de commerce d'un local situé [Adresse 4] à [Localité 2], à usage de commerce de café-restaurant et débit de tabac à la société SNC [Z] [V].

Déplorant des pannes dues à des non-conformités de l'installation électrique, la SNC [Z] [V] a, par acte du 24 février 2021, fait assigner son bailleur aux fins d'expertise. Par ordonnance du 5 juillet 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY a désigné M. [G] [S] en qualité d’expert judiciaire, qui a rendu son rapport le 11 mars 2022.

Par acte signifié à personne le 3 mai 2022, la SNC [Z] [V] a, suite au dépôt du rapport,fait assigner au fond M.[N] qui a appelé le notaire, Me [W] en intervention forcée.

Aux termes de ses dernières écriture du 28 novembre 2024 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société SNC [Z] [V] demande, au visa des articles 1104,1719,1755 du code civil et au bénéfice de l’exécution provisoire, de:
- condamner M. [H] [N] à lui payer la somme de 31 805,00€ au titre de la perte d’exploitation, 2 500€ au titre du préjudice moral et 7 464,29€ au titre des remboursements et frais qu’elle a avancés,
- déclarer non écrite la clause ‘’installation électrique’’ page 8 de l’acte de cession du fonds de commerce du 30 octobre 2020,
-condamner M. [H] [N] aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A l'appui de ses prétentions, la SNC [Z] [V] expose notamment que l’acte de cession de fonds de commerce comporte une clause ‘’installation électrique’’ qui stipule : « les parties déclarent qu’aucun contrôle de l’installation électrique n’a été effectué. Le cessionnaire déclare vouloir faire son affaire personnelle de la réglementation relative à l’installation électrique. Il devra se soumettre aux injonctions des services compétents sans recours contre le cédant. Ce dernier déclarant n’être de son côté sous le coup d’aucune injonction particulière. ».

La SNC [Z] [V] déplore le non-respect par M. [N] de l’obligation de délivrance du bailleur, qui est une disposition d’ordre public, et dont il ne peut être déchargé par la clause conventionnelle selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent et rappelle les stipulations du bail, en vertu desquelles le notaire rappelle aux parties que ne peuvent être imputées au preneur ni les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil,ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien en conformité avec la réglementation le bien.
Elle estime que cette clause doit être réputée non écrite en application de l’article 1170 du code civil car elle a pour effet de vider de sa substance l’obligation de délivrance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [N] demande de déclarer irrecevables et en tout cas mal fondées les différentes demandes de la SNC [Z] [V] et l’en débouter.
Il demande d’accueillir sa demande reconventionnelle et condamner la société SNC [Z] [V] à lui payer la somme de 11 700€ au titre du stock de tabac, 700€ au titre du babyfoot et 3 000,00€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.
Il demande de dire que la société SNC [Z] [V] devra verser aux débats l’acte de vente qui a été conclu entre elle-même et la société [X].
Très subsidiairement, il demande de dire que Maître [W] devra le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais du chef de la société SNC [Z] [V].

Selon lui, les stipulations du bail commercial et de l’acte de cession de fonds de commerce sont de nature à démontrer la volonté des parties de laisser la charge de l’exécution des travaux au preneur après la tenue de négociations, en particulier s’agissant du réseau électrique. Il affirme que sans l’accord de la société [Z] [V] de faire son affaire personnelle de l’installation électrique, le prix de vente n’aurait pas été minoré à 225 000€.
M.[N] considère qu’une telle clause, qui ne fait que préciser les contours de la garantie, est parfaitement valable, car il est un vendeur occasionnel et que les acquéreurs connaissaient parfaitement les lieux, pour avoir été informés que l’installation électrique était vétuste, même si elle fonctionnait normalement au jour de l’entrée en jouissance. Il estime dès lors avoir accompli son obligation de délivrance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Maître [A] [W] demande de condamner M. [N] aux dépens et à lui payer la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, en cas de condamnation, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Maître [W] fait valoir qu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur les travaux de mise en conformité de l’installation électrique et que les parties à l’acte de cession de fonds de commerce et au bail commercial, conscientes de l’état du local, ont eu la volonté de prévoir que les travaux de réfection seraient à la charge du preneur.

Il estime que la clause stipulée dans le contrat de bail n’a pas à être invalidée, car elle traduit la volonté commune des parties de sorte que le notaire n’est pas responsable de la répartition de la charge des travaux en fonction de la nature de ceux-ci, et n’a pas commis de faute.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mars 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la réouverture des débats

Ainsi que le prévoit l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la ré ouverture des débats.

En l'espèce, le litige porte sur la validité d'une clause conventionnelle insérée à l'acte de cession du fonds de commerce du 30 octobre 2020.

Or, la copie de l'acte authentique de cession versé aux débats par la SNC [Z] [V] ( pièce n°5) n'est que partielle puisque manquent les pages 2 à 5.

D'autre part, le défendeur verse aux débats une copie de la page 8 dudit acte où figure la clause litigieuse.

Or, la copie de la page 8 de l’acte authentique produite par le défendeur n’est pas similaire à la copie produite par la demanderesse, ce qui ne peut s’expliquer par le fait qu’il s’agit d’un acte numérique, car le document de M.[N] fait figurer le prix de vente qui n’apparaît pas sur la pièce de la SNC [Z] [V].

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à produire aux débats l’acte authentique en son intégralité et dans une version qui ne laisse aucun doute sur sa conformité.

Dans cette attente, les demandes et dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS