TJ 62160, 13 mai 2026, RG 26/00017

Tribunal Judiciaire
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Minute :

N° RG 26/00017 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N47

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2026

S.A.S. IMMOBILIERE [D]

C/

[B] [T]
[W] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

Jugement rendu le 13 Mai 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors des débats et de Juliette AIRAUD, greffière lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SAS IMMOBILIERE [D], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [T]
né le 06 Juin 1988 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [W] [T]
née le 28 Juin 1997,
demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 26 Mars 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00017 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N47 et plaidée à l'audience publique du 26 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2025, la SAS Immobilière [D] a donné à bail à Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T], un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 775 euros outre 100 euros de provisions sur charges.

Alertée de troubles du voisinage provenant du logement de Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T], la SAS Immobilière [D] a mandaté Maître [X], commissaire de justice, lequel a été autorisé à pénétrer dans le logement par les locataires et a dressé un procès-verbal de constat en date du 29 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SAS Immobilière [D] a fait assigner Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jours de retard avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, aux frais risques et périls des locataires qui disposeront d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui leur sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;
- ordonner aux locataires de remettre le logement en état tel qu’il se trouvait au 25 mars 2025, date d’entrée dans les lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] au paiement des sommes suivantes:
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, et ce compris les frais du commandement de payer.
A l'audience du 26 mars 2026, la SAS Immobilière [D], représentée, maintient ses demandes. Elle expose, sur le fondement de l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison de l'absence d'entretien du logement donné à bail.

Monsieur [B] [T], comparait, et reconnaît que le logement n'est pas entretenu. Il explique que compte tenu de la présence d’un chien, de deux chats et de l'hébergement de sa belle-mère, actuellement hospitalisée, et de sa belle-sœur, toutes deux oisives, le couple ne réussit pas à maintenir le logement dans un état acceptable. Il précise qu’il a malgré tout tenté de faire le ménage depuis l’assignation mais qu’aucune pièce ne lui permet d’en justifier. Pour autant, il déclare que les odeurs de cannabis ne sont pas de son fait et qu’il n’a jamais sonné de manière intempestive chez sa voisine. Enfin, il sollicite un délai pour quitter les lieux en indiquant que le couple n’a aucun enfant à charge.

Madame [W] [T], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [W] [T], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu de l'obligation essentielle d'user de la chose louée raisonnablement et d'entretenir le logement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 29 septembre 2025 par Maître [X], commissaire de justice à [Localité 2], que :
une forte odeur nauséabonde se dégage de l'appartement ;des objets et détritus sont présents dans l'ensemble du logement rendant certaines pièces impraticables compte tenu du nombre d’affaires entassées, de sorte que les espaces de vie sont réduits au minimum ; des excréments d'animaux jonchent le sol ; le logement n'est pas entretenu avec un fort manque d'hygiène.
L'ensemble de ces éléments attestent d'une absence blâmable d'entretien du logement et constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire. En outre, il sera relevé que, en dépit d’un renvoi d’audience destiné à permettre aux locataires de justifier de leurs efforts en vue d’une évolution favorable de leur logement, aucun élément justificatifs n’a été produit en ce sens aux débats.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 30 décembre 2025, date de l'assignation.

Les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre.

Il convient ainsi d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Enfin, il sera dit que, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T], en un lieu de leur choix, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois. A ce titre, la demande visant à ordonner la remise en état du logement en état tel qu’il se trouvait au 25 mars 2025, date d’entrée dans les lieux sera rejetée dans la mesure où, si cette remise en état n’était pas effectuée, il appartiendra au bailleur de solliciter une indemnisation au titre des réparations locatives.

Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de prorogation du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Selon l'article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

En l'espèce, en l’absence d’éléments apportés par Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] indiquant que leur expulsion immédiate aurait des conséquences d'une particulière dureté, il convient de rejeter leur demande de prorogation du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 décembre 2025, Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 30 décembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [T] et Madame [W] [T] in solidum aux dépens de l'instance en ce compris notamment le coût des procès-verbaux de constat et de l'assignation.

Il convient également de les condamner à verser à la SAS Immobilière [D] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS