TJ 62160, 15 mai 2026, RG 23/01240

Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

Minute :

N° RG 23/01240 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UCL

JUGEMENT DU : 15 Mai 2026

S.A.R.L. [E]

C/

[N] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Mai 2026

Jugement rendu le 15 Mai 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.R.L. [E], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [N] [G]
née le 08 Juin 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
Comparante

DÉBATS : 12 Mars 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/01240 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UCL et plaidée à l'audience publique du 12 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Mai 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant convention verbale intervenue le 1er décembre 2013 la Sarl [E] a donné à bail à Mme [S] [H] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 565,07 euros.

En présence de loyers impayés la Sarl [E] a, par acte de commissaire de justice signifié le 02 août 2023 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 11 576,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés 02 août 2023, outre 178,61 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 1728 et 2332 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 03 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 octobre 2023, la Sarl [E] a fait citer Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui demandant, sous le rappel de l’exécution provisoire  :
- de constater la résiliation du contrat de location consenti à Mme [S] [H], par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, au regard du défaut de paiement  ;
- d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- de condamner Mme [S] [H] au paiement de la somme de 15 684,95 euros correspondant au montant des loyers et charges à la date de l’assignation ;
- de condamner Mme [S] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à minima au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète des lieux ;
- de condamner Mme [S] [H] au paiement de la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens :

L'assignation a été dénoncée le 24 octobre 2023 aux services de la Préfecture.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 11 janvier 2024 et renvoyée à de très nombreuses reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 12 mars 2026 où elle a été retenue.

La Sarl [E], représentée par son conseil se référant oralement à ses conclusions récapitulatives, demande au tribunal, de :
- constater l’accord des parties sur le fait que Mme [S] [H] a quitté les lieux le 02 novembre 2023 ;
- dire et juger que la Sarl [E] est débitrice d’une somme de 1603,64 euros ;
- condamner Mme [S] [H] au paiement de la somme de 5078,16 euros au titre des charges dues ;
- condamner Mme [S] [H] au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que la locataire a quitté les lieux le 02 novembre 2023 en restant redevable de la somme de 9322,62 euros et de celle de 986 euros au titre de la taxe des ordures ménagères.

Répondant aux moyens de défense adverse elle expose, s’agissant des loyers impayés, qu’elle est d’accord sur le fait que la somme de 6400,00 euros lui a été réglée sur une dette de 4758,69 euros de telle sorte qu’elle se reconnaît débitrice à l’égard de Mme [S] [H] de la somme 1603,64 euros correspondant à la différence de ces deux sommes, à laquelle est ajoutée le loyer du mois de novembre 2023 au prorata du départ de la locataire intervenu le 02 novembre, pour un montant de 37,67 euros.

S’agissant des charges, la Sarl [E] précise que, même si elle n’a pas remis un décompte annuel de celles-ci, elle peut les réclamer de façon rétroactive sur une période de trois années ayant commencée à courir le 02 août 2023, date du commandement de payer, soit du 02 août 2020 au 02 novembre 2023 pour un montant total de 5078,16 euros, ce qui a permis à la locataire d’échapper par la prescription au paiement de la somme de 8868,06 euros.

Mme [S] [H], comparante, dont le conseil a été autorisé à déposer son dossier en cours de délibéré, s’en rapporte à ses conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal de :
- débouter la Sarl [E] de toutes ses demandes ;
- condamner ladite société à lui payer la somme de 1156,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, et à payer les entiers frais et dépens ainsi que la somme de 1200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- si par impossible en cas de condamnation à son encontre, lui accorder des délais de paiement.

Elle confirme qu’elle a quitté les lieux le 02 novembre 2023 et oppose aux réclamations du bailleur la prescription triennale à compter du 02 août 2023 date du commandement de payer qui lui a été délivré.

Qu’ainsi au titre de la dette de loyer, ayant payé la somme globale de 6400,00 euros à ce titre, pour une dette ramenée à la somme de 4758,69 euros, elle reste créancière d’un trop payé de 4758,69 euros et qu’au titre des charges à défaut pour le bailleur d’en avoir justifiées et de les avoir ventilées dans les délais de la prescription l’ensemble de la demande doit être rejeté.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 14 mai 2025 et prorogé au 15 mai suivant la première date étant un jour férié.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Enfin l’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce le premier acte interrompant la prescription de la créance locative de la bailleresse est le commandement de payer qu’elle a fait délivrer à la locataire par acte de commissaire de justice notifié le 02 août 2023, de telle sorte que la Sarl [E] est seulement fondée à percevoir les loyers échus depuis le 02 août 2020 jusqu’au 02 novembre 2023, date de restitution des lieux.

Au soutien de sa demande la Sarl [E] produit les factures de loyer, le commandement de payer du 02 août 2023 et un relevé de compte duquel il ressort que le montant des loyers exigibles s’élève à somme de 4796,36 euros.

La locataire justifiant avoir payé durant cette même période la somme de 6400,00 euros, ce dont convient la bailleresse, la Sarl [E] reste devoir à Mme [S] [H] la différence, soit la somme de 1603,64 euros.

En conséquence la Sarl [E] sera condamnée à payer à Mme [S] [H] la somme de 1603,64 euros en remboursement de l’indu de loyers.

Sur la demande en paiement des charges :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'Prévisualiser : Code de la construction et de l'habitation. - art. L125-2-2 (VT)article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'Prévisualiser : Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - art. 42 (M)article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. (…)

Le délai de prescription des trois ans de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 est également applicable au paiement des charges de telle sorte qu’en l’espèce la Sarl [E] ne peut réclamer le paiement que des charges échues entre le 02 août 2020 et le 02 novembre 2023, sous réserve d’en justifier.

Par ailleurs aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce au soutien de sa demande en paiement des charges du logement donné à bail, pour la période non prescrite du 02 août 2020 au 02 août 2023, la Sarl [E] produit les décompte individualisés de celles-ci, les factures correspondantes d’eau, d’électricité et des taxes d’ordures ménagères ainsi qu’un décompte récapitulatif faisant apparaître un solde débiteur pour la locataire d’un montant de 5078,16 euros.

Ce montant sera validé alors que s’agissant de la consommation d’eau la bailleresse fait valoir sans être contredite que Mme [S] [H] était la seule à utiliser son approvisionnement ; qu’elle est également la seule à être concernée par la taxe des ordures ménagères et qu’en ce qui concerne les factures de gaz celles-ci ont été réparties au prorata des radiateurs dont disposait la locataire.

Sur la demande de délai :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 précitée lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En l’espèce Mme [S] [H] sollicite des délais de paiement sans en préciser la durée.

La bailleresse n’ayant pas effectué la régularisation des charges en temps utile, le tribunal autorise Mme [S] [H] à effectuer le paiement des charges résiduelles en douze versements égaux à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [S] [H], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce Mme [S] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS