TJ 62160, 15 mai 2026, RG 25/01209

Tribunal Judiciaire
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[Localité 1]
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Minute :

N° RG 25/01209 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76J3F

JUGEMENT DU : 15 Mai 2026

S.A. [H]

C/

[N] [Z] veuve [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Mai 2026

Jugement rendu le 15 Mai 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [L] [F], dûment munie d'un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR

Mme [N] [Z] veuve [D]
née le 27 Août 1950, demeurant [Adresse 4]
Comparante

DÉBATS : 12 Février 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01209 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76J3F et plaidée à l'audience publique du 12 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026 prorogé au 15 Mai 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

La [Adresse 5] venant aux droits de l’Ophlm Habitat du Littoral a donné à bail, à compter du 19 mars 2010, à Mme [C] [D] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 2].

En présence de loyers impayés, la [Q] [H] a, par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2025, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1039,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mai 2025, outre 87,48 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 et 1224 et suivants du code civil.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2025, la [Q] [H] a fait citer Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :
- voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;
- voir ordonner l'expulsion de corps et de biens de Mme [C] [D], ainsi que de tout occupant de son chef, du logement qu’elle occupe [Adresse 6] à [Localité 2] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
- l’ entendre condamner à lui payer :
* la somme de 1785,05 euros suivant décompte en date du 04 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 date du commandement de payer, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux ; 
* la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
* la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;
- de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ;
- de condamner Mme [C] [D] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et du présent acte.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 20 août 2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 4 décembre 2025 et renvoyée à la demande au moins de l’une des parties à celle du 12 février 2026 où elle a été retenue.

[Adresse 7], représentée par Madame [L] [F], régulièrement munie d'un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 2720,53 euros arrêtée au 6 février 2026. Elle précise que la locataire a repris le paiement de son loyer courant ce qui devrait lui permettre de bénéficier d’un rappel de règlement d’APL actuellement suspendue. Elle ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement sollicités par la locataire.

Mme [C] [D] comparante expose qu’elle souhaite rester dans les lieux et sollicite à ce titre des délais de paiement. Elle précise verser actuellement 200,00 euros par mois et s’engage à donner ensuite entre 400,00 et 450,00 mensuellement soit 200,00 euros de plus que le loyer résiduel.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe puis prorogée au 15 mai 2026 en raison d’un surcroit d’activité.

SUR CE

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 mai 2025, plus de deux mois avant la signification de l’assignation en justice intervenue le 19 août suivant.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 20 août 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 04 décembre suivant.

L’action en résiliation de bail est recevable.

- Sur la demande du prononcer de la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l'article 1217 du code civil la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.
En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, bien qu'aucun bail écrit ne soit produit, la locataire s’est acquitté d’un loyer depuis le 19 mars 2010. Elle réside et se maintient dans les lieux depuis cette date ce qui démontre l'existence d'un bail liant les parties.
Le bailleur indique que la dette locative s'élève à la somme de 2720,53 euros, correspondant au loyers échus au 06 février 2026, ce que ne conteste pas la défenderesse.

Ceci constitue une violation suffisamment grave de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu'il convient de prononcer à compter de la date de la présente décision. Il convient également et en conséquence d’ordonner à Mme [C] [D] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la Sa [H] produit un commandement de payer en date du 15 mai 2025 et un décompte de créance au 06 février 2026.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats, Mme [C] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 2720,53 euros, au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 06 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 sur la somme de 1039,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [C] [D] a repris le paiement de son loyer courant et une partie de la dette locative devrait être apurée par la reprise des versements de l’allocation logement dont peut bénéficier à nouveau la locataire. Par ailleurs cette dernière manifeste dès à présent sa volonté de se mettre en règle à l’égard de la [Q] [H].

Compte tenu de ces éléments, et en l’absence d’opposition formelle du bailleur, il y a lieu de considérer que Mme [C] [D] est en situation de régler sa dette locative et qu'elle devra apurer celle-ci en 36 mensualités de 76,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer résiduel courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de la débitrice, et conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par Mme [C] [D] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la [Q] [H] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, la locataire devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux.

Sur le sort du mobilier :

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d'espèce pour réclamer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par la locataire constitue une résistance abusive, sans même invoquer sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d'un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [C] [D], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 300,00 euros de la [Q] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action tendant au prononcé de la résiliation du bail ;