TJ 42218, 2 juin 2026, RG 26/00107

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00107 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JCBT

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 30 Mars 2026

ENTRE :

Monsieur [U] [T]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Marion BREGERE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [N] [E] épouse [T]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Marion BREGERE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [F] [X]
demeurant [Adresse 2] (LOIRE)
représenté par Me Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 16/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Madame [A] [P]
née le 09 Décembre 1987 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 16/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 mars 2022, Madame [N] [T] et Monsieur [U] [T] ont donné à bail à Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 740 euros, outre 35 euros de charges.

Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] ont fait délivrer le 30 septembre 2025 à Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2590 euros, échéance de septembre 2025 inclus.

Par courrier électronique du 1er octobre 2025, Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 décembre 2025, Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] ont attrait Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- déclarer leurs demandes recevables et de débouter les défendeurs de leurs prétentions,

A titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de bail depuis le 30 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,En conséquence,
les déclarer occupants sans droit, ni titre,ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, et notamment avec l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,et ce en supprimant le délai de deux mois légal suivant le commandement de quitter les lieux, pour mauvaise foi,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3330 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2025, outre indemnités d'occupation, impayés au 30 novembre 2025, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, outre intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement sur la somme de 2590 euros, et à compter de la date d’assignation sur la somme de 3330 euros jusqu’à parfait règlement,leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer, des révisions légales et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la reprise des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.
Lors de l’audience de plaidoirie du 30 mars 2026, Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes figurant dans l’acte introductif d’instance et n’ont pas répondu aux conclusions des défendeurs.

Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X], représentés par leur conseil se référant à ses écrits, ont sollicité :

- A titre principal, sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
- débouter le bailleur de sa demande,
- à défaut, suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire,
- rejeter la demande d’expulsion ou à défaut accorder un délai de 24 mois pour quitter le domicile,
- leur accorder les plus larges délais de paiement,

- A titre subsidiaire, sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
- débouter le bailleur de sa demande,
- à défaut, leur accorder un délai de 24 mois pour quitter le domicile,
- leur accorder les plus larges délais de paiement,

- En tout état de cause,
- ordonner la remise par le bailleur des quittances de loyer depuis janvier 2023,
- débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- laisser à la charge des parties leurs propres frais et dépens,
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur le fondement de l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, ils observent que le commandement de payer les loyers n’est pas conforme à plusieurs égards et ne fait notamment pas état de l’existence d’une clause résolutoire. Ils déduisent que dès lors le moyen tenant à l’acquisition de la clause résolutoire doit être rejeté.

Au visa de l’article 1228 du code civil, ils rappellent avoir rencontré des difficultés financières et mentionnent le paiement de la somme de 3330 euros en mars 2026 en ce compris le paiement du loyer courant. Ils évoquent être éligibles à l’aide du département sous réserve de documents remplis par les bailleurs, ce qu’ils refusent. Ils contestent leur mauvaise foi et font référence au code des procédures civiles d’exécution.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

A titre liminaire, il convient de relever que si le commandement de payer délivré le 30 septembre 2025 peut appeler à diverses observations, s’agissant d’un acte de procédure, en l’espèce de forme, il y aurait eu lieu à demander sa nullité et ce qui aurait supposé la démonstration d’un grief.

Or, il résulte de sa lecture que les locataires ont été sommés de payer les loyers, et charges, dans un délai de deux mois, et qu’il est mentionné les nouvelles dispositions légales prévoyant la clause résolutoire dans tout contrat.

Par ailleurs, en tout état de cause, une stipulation relative à la clause résolutoire est prévue à l’article VIII du bail signé le 15 mars 2022.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré l’existence d’un grief.

Dès lors, et compte tenu de la date de conclusion du contrat avant la réforme, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît donc qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] le 30 septembre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2590 euros, échéance de septembre 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] est demeuré partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 1er décembre 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également que selon dernier décompte, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 2960 euros, échéance de mars 2026.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] à payer à Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] la somme de 2960 euros, échéance de mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Dans ces conditions, compte tenu de la demande des locataires, de la reprise du paiement du loyer courant en mars 2026, de leur volonté d’apurement de la dette locative, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 84 euros par mois pendant 35 mois, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

- La clause de résiliation reprendra son plein effet,
- La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mars 2026 inclus),
- Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] devront régler solidairement à Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,
- Et faute par Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, très restrictives, soit réduit ou supprimé le cas échéant.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] seront condamnés à communiquer aux locataires les quittances de loyers réclamées depuis janvier 2023.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] aux dépens de l’instance.

Madame [A] [P] et Monsieur [F] [X] seront en outre condamnés in solidum à payer à Madame [N] [E] épouse [T] et Monsieur [U] [T] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l'exécution provisoire plein droit.

PAR CES MOTIFS