TJ 2a004, 2 juin 2026, RG 25/00197

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° RG 25/00197 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DFII
N° de Minute : 160/2026

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Après débats à l'audience publique tenue le 07 avril 2026, sous la présidence de Mme ACQUAVIVA, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur SAKANDE, greffier, lors de l’audience et de Madame GUILLET, greffier, lors du prononcé, le délibéré de l'affaire a été fixé au 02 juin 2026.

ENTRE :

Monsieur [F] [M] [V]
demeurant 3 Boulevard Masseria 20000 AJACCIO
Rep/assistant : Me Laura LUCCHESI, avocat au barreau D’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [X] [G]
demeurant 5 Rue Comte Bacciochi - 20000 AJACCIO
Rep/assistant : Me Jean philippe BATTINI, avocat au barreau D’AJACCIO

D’AUTRE PART,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat en date du 01/02/2021, [F] [M] [V] donnait à bail d'habitation à [X] [G] un logement sis 5 rue Comte Bacciochi, étage 2 – 20000 AJACCIO.

Par jugement en date du 03/04/2023, la juge des contentieux de la protection d’Ajaccio a notamment :
-prononcé la résiliation du bail à compter du 02/05/2022,
-ordonné à Monsieur [G] de libérer l’appartement en cause,
-dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion,
-condamné Monsieur [G] à verser à Monsieur [V] la somme de 2.022,82€ au titre des loyers et charges impayés,
-accordé des délais de paiement à Monsieur [G] pour s’acquitter de sa dette en 11 mensualités,
-condamné Monsieur [G] à payer à Monsieur [V] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.026,61€ à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux,
-condamné Monsieur [G] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du commandement de payer.

Les clefs de l’appartement ont été restituées en février 2024 par conseils interposés.

La Cour d’Appel de Bastia, par arrêt en date du 19/06/2024, a confirmé la décision de la juge sauf concernant les délais de paiement.

Par exploit signifié le 28/07/2025, [F] [M] [V] assignait [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'Ajaccio statuant au fond.

A l'audience du 07/04/2026, à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, se référant expressément à ses conclusions déposées, [F] [M] [V], représenté par son conseil, sollicite que :
-soit condamné [X] [G] à lui payer la somme de 17.366,81€ au titre des réparations locatives avec intérêts de droit à compter de l’assignation, avec capitalisation conformément aux articles 1343-2 et 1344-1 du Code civil,
-soit condamné [X] [G] à lui payer la somme de 2.500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par Me [S] [Y],
-soit débouté [X] [G] de ses demandes,
-soit prononcée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'audience du 07/04/2026, [X] [G], représenté par son conseil, sollicite, en se référant expressément aux termes de ses écritures déposées lors des débats, que soit débouté [F] [M] [V] de ses demandes et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'audience du 07/04/2026, le délibéré est fixé au 02/06/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

L’article 3-2 de la loi du 06/07/1989 dispose qu’ « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées parle commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
À défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties ».

Un constat d'huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507 ; 3ème Civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422).

L’article 1730 du Code civil dispose que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l’article 1731 du même Code, « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Selon l’article suivant : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

L'article 7 c) de la loi du 06/07/1989 précise que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

En l’espèce, suivant mail en date du 05/02/2024, Maître Jean-Philippe BATTINI a avisé Maître Laura LUCCHESI que « Monsieur [G] a déposé les clefs de l’appartement de M. [V] à (son) cabinet et qu’elles (y) sont disponibles ».

Maître [S] [Y], commissaire de justice, s’est rendu le 14/02/2024 pour récupérer les clefs du bien au cabinet du conseil de Monsieur [V], puis à l’adresse de l’appartement en cause.

Le procès-verbal de constat ainsi dressé et contradictoirement discuté dans le cadre de la présente instance, vaut à titre de preuve des dégradations. L’absence de convocation préalable impacte le partage du prix de l’acte. Son coût restera à la charge de la partie demanderesse, et sa demande sur ce point, tendant à l’imputer à Monsieur [G], sera donc rejetée.

Les constatations du commissaire de justice ont été réalisées moins de 10 jours après que les clefs du logement aient été transmises par le locataire à son conseil et n’ont transitées qu’entre les mains des avocats, de sorte que les dégradations ainsi révélées peuvent ainsi être imputées à Monsieur [G].

- Sur la peinture

Il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire que l’appartement était neuf lorsqu’il a été pris à bail, s’agissant notamment des murs et plafond recouverts de peinture, et des placards muraux.

La présomption posée par l’article 1731 du Code civil n’a donc pas lieu de s’appliquer.

Or, l’officier décrit, photographies à l’appui, que l’ensemble des murs du local à usage d’habitation est restitué dans un mauvais état, et précise que certains murs révèlent des traces de salissures, de frottements, de cloques, des vis plantées ou des trous grossièrement bouchés. Il est noté dans le procès-verbal que certaines plinthes sont absentes, tandis que d’autres sont déchaussées. Il est dépeint que l’ensemble des menuiseries intérieures et extérieures sont en état d’usage mais présentent certaines dégradations : les chambranles des portes sont en parties rayées, l’une des portes présente un important éclat sur sa tranche, et l’armoire en peinture laquée située dans l’une des chambres présente plusieurs éclats.

Le message téléphonique aux termes duquel Monsieur [G] indique « peinture faite » apparaît insuffisant d’un point de vue probatoire pour démontrer que le locataire a rendu le bien tel qu’il l’avait reçu, à l’instar des images qu’il produit aux débats, peu révélatrices, notamment du fait de leur faible qualité.

Monsieur [V] verse aux débats un devis de la SASU ETS CHIRIGONI en date du 05/03/2024 chiffrant la remise en peinture de l’appartement (ensemble des murs et plafonds, ensemble des plinthes, et portes intérieures : face intérieure de la porte d’entrée, et 3 portes peintes), après réalisation des travaux préparatoires, à 14.864,70€.

Cependant, la peinture des plinthes apparaît sans lien avec les dégradations imputées à Monsieur [G], et il n’apparaît pas qu’elles étaient initialement peintes sur l’état des lieux d’entrée (aux termes duquel elles ne sont pas mentionnées), ni sur le procès-verbal du 14/02/2024. En conséquence, la somme de 1.063,39€ (966,72€+ 10/100) chiffrée au terme du devis ne saurait être mise à la charge de la partie défenderesse.

Le procès-verbal du 14/02/2024 ne signale aucune dégradation sur la porte d’entrée. En conséquence, la somme de 229,06€ (208,24€+ 10/100) chiffrée au terme du devis ne saurait être mise à la charge de la partie défenderesse.

Pour le reste, Monsieur [G] ne prouve pas que les dégradations ont eu lieu sans sa faute par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Une mise en peinture partielle n’apparaît pas envisageable en pratique. La réparation intégrale du préjudice ne serait pas assurée dans ces conditions.

Les dégradations nécessitent donc des réparations qu’il convient de chiffrer à 13.572,25€ (14.864,7-1.063,39€-229,06€), au vu des preuves produites, étant observé que Monsieur [G] n’est resté que 3 ans dans les lieux.

-Sur le cumulus

Aucun cumulus n’est évoqué dans l’état d’entrée des lieux. Il n’est pas contesté qu’il se trouvait dans le bien qui a été pris à bail, et il est donc présumé avoir été reçu en bon état de réparation locative, conformément à l’article 1731 du Code civil, l’absence d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire étant sans incidence sur ce point.

Maître [S] [Y] indique que le cumulus situé dans la cuisine est grossièrement débranché et hors service.

Un devis MAROSELLI ALAIN du 02/08/2024 chiffre à 1.380€ la dépose du cumulus et la pose d’un identique à l’ancien.

Monsieur [G] ne prouve pas que cette dégradation a eu lieu sans sa faute par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La réparation sera donc chiffrée à 1.380€.

-Sur les clefs

Il ressort du bail que trois clefs ont été remises au locataire.

Le commissaire de justice précise qu’il en a récupéré deux.

Monsieur [V] verse à la cause un devis du 05/03/2024 concernant le remplacement d’un cylindre livré avec 4 clefs, chiffrant la prestation à 1.122,11€.

Monsieur [G] ne prouve pas que cette perte a lieu sans sa faute par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le remplacement du cylindre, rendu nécessaire par mesure de sécurité, à l’absence de la restitution d’une clef, sera donc chiffré à 1.122,11€.

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In fine, Monsieur [G] sera condamné à payer une somme de 16.074,36€ ( 1.122,11€+ 1.380€ +13.572,25€) à Monsieur [V], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Monsieur [G] qui succombe principalement, sera entièrement condamné aux dépens, coût du procès-verbal du 14/02/2024 non inclus comme indiqué ci-dessus.

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », selon l'article 700 du même Code. « Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ».

Monsieur [G] sera condamné à payer une somme de 1.200€ à Monsieur [V] au titre des frais irrépétibles. Monsieur [G] sera débouté de sa demande à ce titre.

En vertu de l’article 514 du même Code, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, puisqu’il n’en sera pas disposé autrement. Il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire et la demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS