TJ 17300, 2 juin 2026, RG 25/00285

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Copie certifiée conforme à :
- dossier
- Maître Séverine MINAUD 20
- Maître Charles-Emmanuel ANDRAULT 71

Grosse délivrée à :Maître Séverine MINAUD 20
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00254
ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00285 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FMCO
AFFAIRE : [I] [E], [S] [N] C/ [K] [W] épouse [X], [H] [X]

l’an deux mil vingt six et le deux Juin,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 14 Avril 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [E]
né le 25 Mai 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

représenté par Maître Séverine MINAUD de la SELARL MINAUD CHARCELLAY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [S] [N]
née le 29 Août 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] [Localité 6]

représentée par Maître Séverine MINAUD de la SELARL MINAUD CHARCELLAY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEURS :

Madame [K] [W] épouse [X]
née le 01 Décembre 1958 à , demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

représentée par Maître Charles-Emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [H] [X]
né le 26 Juin 1953 à , demeurant [Adresse 4] - [Localité 4]

représentée par Maître Charles-Emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Depuis le 24 janvier 2020, Monsieur [I] [E] et Madame [S] [N] épouse [E] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7], parcelle cadastrée ZD [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Le 23 août 2024, Madame [K] [W] épouse [X] et Monsieur [H] [X] ont acquis une maison d’habitation sur la parcelle attenante, située [Adresse 5] à [Localité 7] et cadastrée ZD [Cadastre 4].

Par courrier du 6 novembre 2024, les époux [E] ont mis en demeure les époux [X] de procéder au retrait définitif de diverses installations présentes sur la bande de terre qui serait soumise à leur servitude.

Le 17 mars 2025, la société TOITURIERS DE L’OUEST a entrepris des travaux de toiture au droit du pignon nord des époux [E].

Par courrier du 21 mars 2021, les époux [E] ont sollicité des époux [X] qu’ils laissent pénétrer sur leur propriété les ouvriers mandatés à chaque fin de journée de chantier afin de nettoyer les éclats de matériaux et amas de végétaux consécutifs aux travaux.

Selon courrier du 23 mars 2025, les époux [X] ont refusé une telle intervention faute de bâche protectrice des sols, de même que l’accès à leur propriété par les ouvriers.

La société TOITURIERS DE L’OUEST a informé Monsieur [E] avoir cessé les travaux à la date du 26 mars 2025 dès lors qu’une remorque appartenant à Monsieur [X] stationnée en pied de mur risquerait d’être endommagée.

Soutenant que les refus opposés par leurs voisins empêchent la poursuite des travaux, Monsieur et Madame [E] ont fait citer par exploits du 16 avril 2025 Monsieur et Madame [X] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés afin de solliciter l’enlèvement sous astreinte de 50 euros par jour de retard de tout élément qui constituerait une entrave à leur servitude de vue et de prospect, et demander l’autorisation pour les ouvriers mandatés, d’accéder à leur propriété.

Dans leurs dernières conclusions prises avant l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur et Madame [E] sollicitaient :
- d’ordonner à Monsieur et Madame [X] d’enlever définitivement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, tout élément, mobilier ou végétaux qui constituerait une entrave à la servitude de vue et de prospect au profit de Monsieur et Madame [E], et notamment leur ordonner sous cette même astreinte de :
* réduire régulièrement la hauteur des plantes qui dépassent la hauteur du rebord de la fenêtre de la chambre de l’immeuble de Monsieur et Madame [E] donnant sur la parcelle ZD numéro [Cadastre 4], en ce compris toutes les plantes en pots ou en terre situées dans la bande de terre soumise aux servitudes ci-dessus rappelées, dont celles le long du mur de clôture face au pignon nord de l’immeuble de Monsieur et Madame [E], de même que celles entourant l’évent de décompression, si toutefois il est démontré l’absolue nécessité de laisser cet évent dans la zone soumise aux servitudes ;
* enlever les tiges métalliques qui sont plantées dans les pots de fleurs et qui sont à usage de tuteur, lesquelles dépassent la hauteur autorisée, ci-dessus rappelée ;
* ôter leur remorque et tout éventuel chargement qui dépasserait la hauteur autorisée, la remorque n’ayant pas vocation à séjourner durablement dans la zone soumise aux servitudes ;
* ôter tout éventuel système de vidéosurveillance qui filmerait en direction des fenêtres de Monsieur et Madame [E] ;
* ôter le spot lumineux avec détecteur de mouvement placé en face de la fenêtre de chambre de Monsieur et Madame [E] ;
* ôter les bacs à fleurs positionnés perpendiculairement au mur ainsi que tout panneau annonçant une propriété privée ou une vidéosurveillance ;
* préciser les effluents (eaux usées classiques et/ou eaux vannes) qui sont véhiculées dans la canalisation sur laquelle se trouve l’évent de décompression ;
* démontrer la nécessité de laisser l’évent de décompression dans l’espace soumis aux servitudes et définir son dimensionnement par la prise en compte d’impératifs qui devront être précisés ;
* préciser le type et la nature des rejets pouvant s’échapper de cet évent ainsi que les nuisances correspondantes.
- ordonner à Monsieur et Madame [X] de laisser la société chargée par Monsieur et Madame [E] des travaux de couverture, pénétrer sur leur parcelle après respect d’un délai de prévenance, pour finir les travaux et notamment procéder à la pose d’une descente d’eau pluviale à l’endroit où elle a toujours été implantée ;
- condamner Monsieur et Madame [X] à régler à Monsieur et Madame [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de l’instance intégrant les frais de constat de Maître [D] du 5 février 2025.

Monsieur et Madame [X] dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 10 octobre 2025 sollicitaient :
- de leur donner acte qu’ils acceptent que l’entreprise mandatée par Monsieur et Madame [E] pour l’entretien de leur toiture puisse, le temps strictement nécessaire à leurs travaux, pénétrer sur leur propriété, à charge pour Monsieur et Madame [E] d’assurer un complet bâchage au sol protecteur des lieux par un professionnel, de dresser à leurs frais exclusifs, un procès-verbal de constat par un commissaire de justice avant et après travaux et de respecter un délai de prévenance de trois semaines à minima avant tous travaux, date de réception faisant preuve,
- de faire défense à Monsieur et Madame [E] ou leurs ayants-droits de pénétrer sur les lieux litigieux (au [Adresse 6] [Localité 8], parcelles cadastrées ZD [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4]) lors de l’établissement des constats avant et après travaux dire et juger qu’à défaut de respect de ces prescriptions, la présente autorisation donnée par Monsieur et Madame [X] sera caduque ;
- En tout état de cause,
- de rejeter l’intégralité des prétentions de Monsieur et Madame [E],
- de condamner Monsieur et Madame [E] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais du procès-verbal de constat du 06 juin 2025 ;
- de condamner Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de la procédure.

Suivant ordonnance du 25 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés a :
- autorisé l’entreprise mandatée par les requérants à accéder à la propriété de Monsieur et Madame [X] pour les besoins des travaux après envoi d’un planning prévisionnel au moins trois semaines avant le début des travaux,
- dit que seront établis des procès-verbaux de constats par commissaire de justice le premier jour d’intervention de l’entreprise mandatée et le dernier jour des travaux, aux frais de M. et madame [E],
- ordonné une médiation sur la demande relative au retrait des mobiliers, végétaux ou éléments qui constitueraient une entrave à la servitude de vue.

Le médiateur informait le président le 15 décembre 2025 que les parties avaient donné leur accord pour entrer en médiation.

La mesure de médiation ordonnée n’aboutissait pas.

Dans leurs dernières conclusions prises pour l’audience de renvoi du 14 avril 2026, les époux [E] formulaient les mêmes demandes que précédemment.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2026. La décision, initialement fixée en délibéré au 12 mai 2026, a été prorogée au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Sur l’autorisation de pénétrer sur la propriété de Monsieur et Madame [X]
Monsieur et Madame [E] sollicitent d’ordonner à Monsieur et Madame [X] de laisser la société chargée des travaux de couverture, pénétrer sur leur parcelle après respect d’un délai de prévenance, pour finir les travaux et notamment procéder à la pose d’une descente d’eau pluviale à l’endroit où elle a toujours été implantée.
Par ordonnance du 25 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés a autorisé l’entreprise mandatée par les requérants à accéder à la propriété de Monsieur et Madame [X] après envoi d’un planning prévisionnel au moins trois semaines avant le début des travaux.
Monsieur et Madame [E] produisaient un courrier de leur avocat daté du 12 mars 2026 informant le conseil adverse de l’intervention le 20 mars 2026 de l’entreprise de couverture ainsi qu’un mail de cette société du 24 mars 2026 indiquant que les ouvriers n’avaient pu intervenir.
Il sera fait droit à la demande des époux [E] selon les mêmes modalités déjà fixées dans l’ordonnance du 25 novembre 2025.

Compte tenu du relationnel entretenu par les deux voisins et de l’intervention d’un commissaire de justice, les époux [E] ne seront pas autorisés à se rendre sur la parcelle des époux [X].

Sur la demande de retrait de toute entrave à la servitude de vue et de prospect
Monsieur et Madame [E] sollicitent d’enjoindre à Monsieur et Madame [X] d’enlever définitivement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, tout élément, mobilier ou végétaux qui constituerait une entrave à la servitude de vue et de prospect dont ils jouissent.

S’agissant de la servitude de vue et de prospect, les deux actes de ventes produits par les parties prévoient : « Afin de sauvegarder le point de vue du fonds dominant, le propriétaire du fonds servant s’interdit, à titre de servitude réelle et perpétuelle, au seul profit du fonds dominant, qui l’accepte, et de ses propriétaires successifs, d’effectuer aucune construction ni clôture ni plantation dont la hauteur excéderait le rebord de la fenêtre. 
Le tout sur une bande de terrain de 14,43 mètres de long correspondant à toute la longueur du mur pignon et sur toute la largeur c’est-à-dire 6,14 mètres qui sépare la construction de la parcelle cadastrée ZD [Cadastre 7]. »

Selon procès-verbal du 5 février 2025, le commissaire de justice relève à l’endroit de la servitude « que des plantations dont la hauteur est supérieure au rebord de l’appui de la fenêtre sont présentes ». De même, il relève à droite de la fenêtre de la chambre des requérants « la présence d’un bac à fleurs contenant des végétaux d’une hauteur largement supérieure à la hauteur du rebord de la fenêtre ».

S’agissant de la remorque appartenant à Monsieur et Madame [X], le commissaire de justice procède au même constat, précisant que celle-ci « masque en partie la vue et entrave la luminosité pouvant être générée par la surface vitrée ».
Ces éléments sont corroborés par les photographies annexées au procès-verbal et celles produites par les requérants.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que Monsieur et Madame [X] contreviennent aux conditions de servitude.

Monsieur et Madame [X] seront condamnés à enlever ou réduire tout élément mobilier ou végétation présent sur la zone de servitude dont la hauteur excéderait le rebord de la fenêtre des requérants, conformément à la servitude établie par acte notarié.

Il convient en l’espèce d’assortir cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Sur l’enlèvement du spot lumineux
Monsieur et Madame [E] sollicitent de condamner les défendeurs à ôter le spot lumineux avec détecteur de mouvement placé en face de leur fenêtre de chambre.

Monsieur et Madame [X] soutiennent que la fenêtre ne donnerait pas sur la chambre des requérants. Dans son procès-verbal du 5 février 2025, le commissaire de justice indique se trouver dans la chambre à coucher, contigüe à la pièce à vivre, et constater depuis la fenêtre de cette pièce la présence d’un spot lumineux fixé sur le mur de clôture opposé.

Cet argument sera écarté.

Monsieur et Madame [X] contestent par ailleurs la gêne occasionnée et le caractère intempestif du fonctionnement de l’éclairage. Dès lors qu’il s’agit d’un éclairage automatique à détecteur de mouvement, le fonctionnement du dispositif est par définition occasionnel, ce qui au demeurant ne fait pas obstacle à ce qu’il puisse constituer un trouble manifestement illicite.

Les requérants produisent une photographie datée du 4 mars 2026 illustrant le déplacement de ce spot à gauche de leur fenêtre de chambre. Selon photographies des 1 et 4 avril 2026, ce spot serait de nouveau situé en face de leur fenêtre de chambre.

Au regard des photographies produites, il n’est pas sérieusement contestable que par sa position, le spot litigieux soit de nature à gêner les requérants la nuit.

Les défendeurs ne justifient pas d’une quelconque impossibilité de déplacer définitivement le spot lumineux de façon à ne plus éclairer les fenêtres du domicile de Monsieur et Madame [E].

Une telle mesure n’apparaît pas disproportionnée par rapport à la gêne occasionnée.

Monsieur et Madame [X] seront condamnés à procéder au retrait ou au déplacement du spot lumineux litigieux de sorte à ne plus éclairer les fenêtres de Monsieur et Madame [E].

Il convient en l’espèce d’assortir cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Sur le système de vidéosurveillance allégué
Monsieur et Madame [E] sollicitent de condamner les défendeurs à ôter tout éventuel système de vidéosurveillance qui filmerait en direction des fenêtres des époux [E].

Ils produisent à l’appui de leur prétention un panneau apposé dans une jardinière présentant un œil.

Les défendeurs soutiennent qu’il n’existe aucun dispositif de vidéosurveillance mais seulement un détecteur de présence avec alarme. Ils produisent des photographies des appareils ainsi que les factures afférentes.

Monsieur et Madame [E] ne démontrant pas l’existence d’un système de vidéosurveillance, ils seront déboutés de leur demande.

De même, ils ne démontrent aucun grief découlant des panneaux annonçant la présence d’un tel dispositif ou d’une propriété privée de sorte qu’ils seront déboutés de ces demandes.

Sur l’évent de décompression
Monsieur et Madame [E] sollicitent d’ordonner à Monsieur et Madame [X] de préciser les effluents véhiculés dans la canalisation sur laquelle se trouve l’évent de décompression, de démontrer la nécessité de laisser l’évent de décompression dans l’espace soumis aux servitudes, de définir son dimensionnement par la prise en compte d’impératifs qui devront être précisés, et de préciser le type et la nature des rejets pouvant s’échapper de cet évent ainsi que les nuisances correspondantes.

Les défendeurs ne répondent pas sur ce point.

Monsieur et Madame [E] n’apportent pas la preuve de l’existence de nuisances ou désordres et ne justifient pas de la nécessite ou de la proportionnalité de leur demande qui sera par conséquent rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l'instance ouverte devant lui.

Chaque partie conservera la charge des dépens par elle avancés.
En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des parties à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS