TJ 19031, 2 juin 2026, RG 26/00029

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00029 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C6SL
DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 02 JUIN 2026

---

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 561 820 481, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE, substituée par Me Laurence BENTEJAC, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [S], née le 13 Novembre 2001, demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire Me Charmey, Mme [S] le 02/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 21 Avril 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

✤ ✤ ✤ ✤ ✤

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2025, la SA NOALIS a donné à bail à Mme [R] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 349,96 euros, outre la somme de 97,91 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 23 octobre 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer à Mme [S] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de justifier de la souscription d’une assurance locative et de régler la somme principale de 1 099,44 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 21 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, la S.A NOALIS a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [S], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Mme [S] à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard ;

▸ condamner Mme [S] au paiement de la somme principale de 2 203,37 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2026, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes règles que le loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ autoriser la S.A NOALIS de mettre les meubles qui pourraient être trouvés dans le logement de Mme [S] à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais de la débitrice ;

▸ condamner Mme [S] au paiement d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ ordonner l’exécution provisoire ;

▸ à titre subsidiaire :
- dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.
- dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 avril 2026.

La S.A NOALIS s’en est remise à ses conclusions écrites et son dernier décompte actualisant sa demande à la somme de 2 878,42 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 20 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.
La demanderesse précise que Mme [S] n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juillet 2025 et n’a pris aucun contact avec elle.

Mme [S] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 2 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée."

Le courrier de la CAF de la [Localité 3] en date du 5 novembre 2025 produit par la SA NOALIS, invitant la demanderesse à prendre contact avec son locataire pour négocier un plan d'apurement indique que la SA NOALIS a signalé la situation d’impayé le 5 novembre 2025.
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation est donc réputée constituée.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire, sera appliqué au litige.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer à Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de1 099,44 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 21 octobre 2025.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par la défenderesse, que Mme [S] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'indemnité d'occupation à l'encontre de la locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, Mme [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à la S.A NOALIS, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 451,52 euros à ce jour.

Il y a lieu de rappeler que les frais de commissaire de justice liés à la délivrance de l’assignation ou du commandement de payer ne constituent pas une dette de loyer mais des dépens.
Ces frais étant compris dans les dépens mis à la charge de la partie perdante ainsi qu’examinés ci dessous, il convient de les déduire du décompte produit par la SA NOALIS arrêté au 20 avril 2026.
Il résulte de ce décompte, non contesté par la défenderesse, qu’après déduction des frais d’huissier à hauteur de 281,17 euros, le montant des loyers et charges dus par Mme [S] s’élève à la somme de 2 597,25 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme. [S] à payer à la S.A NOALIS la somme de 2 597,25 euros au titre des loyers et charges dus au 20 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur l'expulsion :

En l'absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme [S] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’explusion d’un local d’habitation (trêve hibernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

Mme [S], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner la défenderesse à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS