TJ 19031, 2 juin 2026, RG 25/00312

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00312 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5UZ
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 02 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Y] [O]

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [H], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE, substituée par Me Isabelle LESCURE, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Oph Brive, Me Badefort le 02/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 21 Avril 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 mars 2022, avec prise d’effet au 14 mars 2022, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné en location à Mme [Q] [H] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 297,14 euros, outre la somme de 136,21 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 6 août 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 1 331,53 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [H], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Mme [H], au paiement de la somme principale de 1 285,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 octobre 2025, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Mme [H] au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :
- dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,
- dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

Appelée à une première audience le 6 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet de renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 21 avril 2026.

A l’audience, l’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 884,19 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 17 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.
Par ailleurs, le demandeur expose que Mme [H] a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer sa dette à l’amiable, de telle sorte qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.
S’agissant de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Mme [H] suite au sinistre déclaré le 28 février 2024, l’OPH indique les travaux de réfection de la toiture ont été réceptionnés fin novembre 2025, raison pour laquelle les travaux de réfection à l’intérieur du logement de Mme [H] n’ont pu avoir lieu qu’en début d’année 2026.

Mme [H], représentée par son avocat, ne conteste plus à l’audience le montant de sa dette locative mais sollicite des délais de paiement sur deux ans et la suspension de la clause résolutoire. Elle formule une demande reconventionnelle en paiement par le bailleur d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, exposant avoir subi un préjudice de jouissance suite au dégât des eaux survenu en décembre 2023 pour lesquels les travaux n’étaient toujours pas réalisés en janvier 2026. Elle indique que ce dégât des eaux a engendré des moisissures dans son logement et une dégradation des enduits, notamment dans les chambres et le salon, ces désordres ayant des conséquences sur son état de santé.
Elle sollicite également 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 2 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 1 331,53 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au 30 juillet 2025.

Il résulte du décompte versé par le demandeur, et non contesté par Mme [H], que celle-ci n’a pas entièrement réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.
Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 octobre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par l’OPH de [Localité 3] que le montant des loyers, charges et indemnité d’occupation dus par Mme [H] au 17 avril 2026, s’élève à la somme de 884,19 euros, loyer du mois de mars 2026 inclus.
Mme [H] ne conteste pas ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner Mme [H] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 3] la somme de 884,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil.

En application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du débat que Mme [H] a repris le règlement de leurs loyers et charges courantes avant l’audience et commencé à rembourser sa dette de loyer selon un protocole d’accord amiable signé avec le bailleur, mais justifie ne pas avoir les ressources nécessaires pour pouvoir s'en acquitter en un seul versement.
L’OPH de BRIVE est favorable à des délais de paiement.

Dès lors, Mme [H] sera autorisée à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 23 versements mensuels successifs de 36 euros chacun, suivis d’un 24ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, Mme [H] sera condamnée à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Conformément à l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1o De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;
2o D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3o D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4o D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du Code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de ces dispositions, le bailleur est tenu de remettre au locataire un lieu d’habitation exempt d’infiltration d’eau et il lui appartient de procéder aux réparations nécessaire à l’étanchéité du bâtiment.

Conformément aux articles 1217 et 1231-1 Code civil , la partie envers laquelle l’obligation contractuelle n'a pas été exécutée peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution sous la forme de dommages et intérêts.

En l’espèce, il n’est pas contesté par l’OPH PAYS DE BRIVE l’existence d’un dégât des eaux survenu en décembre 2023 ayant engendré des infiltrations d’eau dans le logement de Mme [H]. Le bailleur justifie de la réalisation des travaux nécessaires en deux temps : réparation de la structure du bâtiment réceptionnés fin novembre 2025, travaux de réfection des surfaces dégradées des plafonds du logement de Mme [H] réalisés début mars 2026.

Toutefois, si Mme [H] fait état d’un préjudice de jouissance en lien avec des moisissures ayant eu des conséquences sur sa santé, elle échoue à démontrer ses allégations, ne produisant ni document démontrant l’existence de moisissures pendant deux ans, ni élément médical attestant d’un impact sur sa santé.
Les trois photographies qu’elle verse aux débats ne sont pas datées et ne permettent de percevoir que des désordres esthétiques affectant principalement le revêtement du plafond.

Aussi, il convient de limiter l’indemnisation de Mme [H] au titre de son préjudice de jouissance à la somme de 700 euros à laquelle l’OPH PAYS DE [Localité 3] sera condamné avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] et l’OPH PAYS DE BRIVE, qui succombent tous deux pour partie, supporteront chacun la moitié des dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, chacune des parties succombant pour partie, elles conserveront la charge de leur frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS