CA Colmar, 1 juin 2026, RG 25/00830

MINUTE N° 26/271

Copie exécutoire à :

- Me Laurence FRICK

Copie conforme à :

- Me Céline RICHARD

- greffe JCP TPRX Haguenau

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 01 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00830

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPIQ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de HAGUENAU

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 1]

Représenté par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Madame [U] [W]

[Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025/3250 du 26/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [B] [X]

[Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025/3251 du 26/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, Présidente de chambre

Mme DESHAYES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 3 février 2018 à effet au 1er mars 2018, Monsieur [Y] [P] a donné à bail à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] un logement à usage d'habitation, de deux pièces situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant versement d'un loyer mensuel initial de 526 euros, outre 64 euros de charges.

Faisant état de signalements et pétition par des occupants ainsi que par le syndic de l'immeuble, Monsieur [Y] [P] a mis en demeure Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] de cesser les nuisances excessives occasionnées par eux-mêmes et leurs invités.

Déplorant également le non-paiement régulier des loyers et charges et la non-justification de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs, Monsieur [Y] [P] a, par acte du 25 mars 2022, assigné Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, aux fins de voir, dans le dernier état de la procédure, à titre principal constater la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 20 mai 2022, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation du bail, en tout état de cause, ordonner l'expulsion des défendeurs, de voir fixer l'indemnité d'occupation à un montant de 674,26 euros par mois et de voir les défendeurs condamner à la payer à compter de la résiliation du bail, de voir dire que l'indemnité d'occupation sera révisée dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail, de débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes et prétentions, de les voir condamner in solidum au règlement d'une somme de 1 440,41 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er novembre 2022 avec les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir et de les voir condamner in solidum au règlement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] ont conclu au rejet des demandes de Monsieur [Y] [P] et ont, à titre reconventionnel, demandé qu'il lui soit enjoint de produire les justificatifs relatifs aux charges locatives pour les années 2020 et 2021, de le condamner à leur restituer les sommes par eux versées au titre des charges qui ne seraient pas justifiées pour les années 2020, 2021 et 2022, ordonner le transport du tribunal dans l'immeuble et plus particulièrement l'appartement loué ou ordonner une expertise technique de l'appartement avec la mission décrite aux conclusions du 10 septembre 2024, de le voir condamner à leur payer chacun la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts relatifs au trouble de jouissance dont ils ont eu à souffrir, de voir ordonner leur réintégration dans l'appartement loué sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de le voir condamner à leur verser une provision de 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral eu égard à l'expulsion dont ils ont été victimes, en violation des lois qui s'imposent à leur bailleur, et en tout état de cause, de voir laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a :

-rejeté toutes demandes autre, plus ample ou contraire,

-débouté Monsieur [Y] [P] de sa demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail le liant à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3],

-débouté Monsieur [Y] [P] de ses demandes en résolution judiciaire du bail le liant à Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3],

-débouté Monsieur [Y] [P] de ses demandes de condamnation in solidum de Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] à lui payer les sommes de 1 440,41 euros au titre des arriérés de charge arrêtés au 1er novembre 2022 et de 2 343,08 euros au titre des arriérés de loyers au 1er novembre 2022,

-débouté Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] de leur demande de condamnation de Monsieur [Y] [P] à leur restituer les sommes versées par eux au titre des charges pour les années 2020, 2021 et 2022,

-débouté Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] de leur demande de mesure d'instruction,

-débouté Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] de leur demande de dommages-intérêts relatifs au trouble de jouissance,

-débouté Monsieur [B] [X] et Madame [U] [W] de leur demande de réintégration dans l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

-laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

-laissé chaque partie supporter la charge de ses frais irrépétibles,

-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [Y] [P] a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 12 février 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 février 2026, il demande à la cour de :

Sur appel principal

-déclarer son appel recevable et bien-fondé,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

' rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires de Monsieur [P],

' débouté Monsieur [P] de sa demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail le liant à Monsieur [X] et Madame [W] concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3],

' débouté Monsieur [P] de ses demandes en résolution judiciaire du bail le liant à Monsieur [X] et Madame [W] concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3],

' débouté Monsieur [P] de ses demandes de condamnation in solidum de Monsieur [X] et Madame [W] à lui payer les sommes de 1 440, 41 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er novembre 2022 et de 2 343, 08 euros au titre des arriérés de loyers au 1er novembre 2022,

' laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

' laissé à Monsieur [P] la charge de ses frais irrépétibles,

Statuant à nouveau dans cette limite,

-constater la résiliation du bail,

-au besoin, déclarer que le bail est résilié suite au dépôt de la note en changement d'adresse du 20 février 2026 déposée pour le compte de Monsieur [X] et Madame [W],

-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [P] et Monsieur [X] et Madame [W] en date du 3 février 2018,

-ordonner l'expulsion de Monsieur [X] et Madame [W] et de tout occupant de l'appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique,

-fixer l'indemnité d'occupation à un montant de 796 euros par mois et condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [W] à payer ce montant à compter de la résiliation du bail,

-dire que l'indemnité d'occupation sera révisée dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail,

-condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [W] à payer à Monsieur [P] la somme de 19 403,62 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au mois de février 2026, avec intérêts légaux à compter du jour de la décision à intervenir,

-condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [W] aux dépens de la procédure de première instance,

-condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [W] à payer à Monsieur [P] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-confirmer pour le surplus,

Sur appel incident

-rejeter l'appel incident,

-débouter Monsieur [X] et Madame [W] de l'intégralité de leurs fins et conclusions,

En tout état de cause,

-condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [W] aux dépens de la procédure d'appel,

-condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [W] à payer à Monsieur [P] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

sur l'évolution de la situation : qu'il a été informé par les autres habitants de l'immeuble que les intimés avaient déménagé une nouvelle fois et quitté les lieux le 7 novembre 2025 ; que ce n'est que par note en changement d'adresse du 20 février 2026 que les intimés ont confirmé avoir quitté les lieux en justifiant d'une nouvelle adresse ; qu'il n'a pas été destinataire d'un congé et que les clés ne lui ont été restituées ; qu'il y a lieu néanmoins de constater la résiliation du bail et d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion des intimés ;

sur la résiliation judiciaire du bail : que la résiliation judiciaire du contrat de bail est justifiée en raison des manquements graves et répétés des locataires à leurs obligations locatives, tenant notamment au défaut de jouissance paisible et au non-paiement des loyers ;

sur le défaut de jouissance paisible : que depuis, leur entrée dans les lieux, les locataires ont perturbé de manière constante la tranquillité et le quotidien des autres occupants de l'immeuble et sont à l'origine des agissements suivants : non-respect du règlement de copropriété (notamment déjections canines dans les parties communes et la cour arrière), défaut de tri des déchets, nuisances sonores et olfactives (musique à fort volume, disputes violentes, scooter en fonctionnement dans le hall), troubles à la sécurité des résidents (menaces de mort, agressions verbales, incivilités répétées, sonneries intempestives chez les voisins), dégradations des parties communes (tags, dépôts d'ordures, porte d'entrée et boîte aux lettres dégradées), encombrements des parties communes (vélo déposé dans le hall, installation d'une piscine sur le parking privé) ; qu'une pétition signée le 9 juillet 2019 par sept occupants de l'immeuble fait état de troubles répétés imputés aux intimés ; qu'il a été destinataire de mises en demeure émanant d'un voisin puis du syndic de copropriété, l'enjoignant de faire cesser les troubles causés par ses locataires ; que c'est à tort que le premier juge a considéré que les attestations et la pétition ne permettaient pas d'identifier clairement les auteurs des troubles, alors qu'une lecture attentive permettait d'établir que les intimés en sont les auteurs bien identifiés ; que la gravité et la répétition des troubles justifient la résiliation judiciaire du bail ;

sur les loyers impayés : que des arriérés de loyers se sont accumulés malgré de nombreuses relances, et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis juin 2024 : que le document de suivi par l'UDAF dans le cadre d'une mesure judiciaire d'aide à la gestion du budget familial invoqué par les intimés ne fait pas preuve de paiements qui n'auraient pas été pris en compte ; que les intimés sont redevables de la somme de 9 827,62 euros au titre des arriérés (mars 2020 à février 2025), ainsi que de 9 576 euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation postérieurs au 1er mars 2025, soit un total de 19 403,62 euros au 24 février 2026 ;

- Sur le rejet de l'appel incident :

sur la production de documents : qu'il produit les relevés de charges établis par le syndic ;

sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral lié à l'expulsion : qu'aucune faute ne peut lui être reprochée en ce que les intimés ont quitté volontairement les lieux en juin 2024, en déménageant leurs effets pour s'installer chez la mère de l'intimée, information qu'ils auraient communiquée à la CAF ; que lui-même a reçu un courrier de la CAF confirmant que les locataires avaient quitté le logement à compter de juillet 2024, courrier réitéré le 31 juillet 2024 ; qu'il a cru légitimement au départ définitif des locataires, qui ne payaient plus le loyer, lorsqu'il a fait intervenir un serrurier pour changer les serrures, craignant par ailleurs une occupation illicite du logement ; que le logement était vide lors de son intervention, à l'exception d'une table et de quatre chaises ; que les intimés ont ultérieurement réintégré les lieux et fait de nouveau changer la serrure et qu'ils ne justifient d'aucun préjudice moral susceptible d'indemnisation ;

sur le rejet de la demande de dommages et intérêts au titre de trouble de jouissance : que les intimés ne démontrent pas le mauvais état du logement ni son caractère impropre à l'habitation, alors que l'état des lieux d'entrée mentionne un logement en bon état général, que le diagnostic de performance énergétique a été remis et que divers travaux d'entretien ont été réalisés (radiateurs, volets, mitigeur) ; que les éventuels désordres ne lui sont pas imputables mais sont dus à l'occupation du logement par une famille nombreuse (sept personnes dans un logement de deux pièces), générant humidité, condensation et défaut d'aération. 

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 juillet 2025, Madame [U] [W] et Monsieur [B] [X] demandent à la cour de :

Vu les articles 6, 20-1 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

Vu les articles 1231-1, 1302 et 1302-1 du code civil,

Vu les articles 145, 179 et 181 du code de procédure civile,

Sur l'appel principal,

-déclarer l'appel de Monsieur [P] mal-fondé,

-le rejeter,

-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Sur l'appel incident,

-déclarer l'appel incident bien-fondé,

-infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Madame [W] et Monsieur [X] de l'intégralité de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

-enjoindre à Monsieur [P] de produire les justificatifs relatifs aux charges locatives imputées aux intimés pour les années 2020 et 2021,

-condamner Monsieur [P] à restituer aux intimés les sommes par eux versées au titre des charges qui ne seraient pas justifiées, pour les années 2020, 2021 et 2022,

-ordonner le transport de la cour dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], et plus particulièrement dans l'appartement occupé par la famille [W]-[X] ou ordonner une expertise technique de l'appartement et désigner pour y procéder tel expert qu'il plaira au tribunal de désigner, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

' désigner les normes applicables en la matière,

' examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles ou manquements aux règles de l'art ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes,

' procéder aux vérifications nécessaires afin de se prononcer sur l'état du logement et, le cas échéant, recenser et décrire les désordres qui l'affectent (présence de moisissures, état des murs et du revêtement des sols...), au besoin, réaliser des clichés photographiques,

' fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ; indiquer notamment si ces désordres relèvent de la responsabilité du bailleur et d'un manquement aux obligations que le contrat de bail fait peser sur lui ou s'ils relèvent de la responsabilité du locataire, et notamment d'un défaut d'entretien, d'aération ou autre qui pourrait leur être imputable,

' le cas échéant, se prononcer sur l'antériorité des désordres constatés et sur leurs origines. A cette fin : vérifier la rambarde des communs, les plafonds, les escaliers, l'état de la chaudière et l'absence d'eau chaude dans le logement, l'absence de chauffage, les ouvertures dans les pièces de vie, la présence d'un système d'aération dans l'ensemble des pièces du logement, et d'une façon générale relever et consigner les désordres constatés,

' après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux,

' fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

' dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

' faire toutes observations utiles au règlement du litige,

' convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,

' se faire remettre et prendre connaissance de toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres,

' se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 2] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

' à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :

' en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

' en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

' au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

' fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

' rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

- condamner Monsieur [P] à verser à Madame [W] et Monsieur [X] la somme de 3 000 euros à chacun au titre des dommages-intérêts relatifs aux troubles de jouissance dont ils ont eu à souffrir,

-condamner Monsieur [P] à verser à Madame [W] et Monsieur [X] 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral eu égard à l'expulsion dont ils ont été victimes, en violation totale des lois qui s'imposent à leur bailleur,

En tout état de cause,

-laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

Ils font valoir que :

Sur la résiliation du bail :

sur les troubles anormaux du voisinage : que leur identification n'apparaît ni dans la pétition produite aux débats, ni dans les attestations versées, lesquelles ne les désignent pas nommément ; qu'ils contestent en conséquence toute imputabilité des faits allégués, relevant que ces pièces ne sont corroborées par aucun élément probant, ainsi que les griefs relatifs aux déjections canines en précisant que plusieurs occupants de l'immeuble détiennent des animaux domestiques ; qu'ils ne sont, ni leurs proches, à l'origine d'aucune dégradation, en l'absence de preuve matérielle ; que les nuisances alléguées sont infondées ou à tout le moins, largement exagérées ; que la période de confinement a pu générer des difficultés de cohabitation en raison de la présence continue de la famille dans un logement de superficie réduite, sans que cela puisse caractériser un trouble anormal de voisinage ; que les photographies produites, non datées, sont dénuées de force probante ; que la présence d'une piscine ainsi que de divers objets destinés à la déchetterie ne saurait caractériser un comportement fautif ; que les plaintes évoquées n'ont donné lieu à aucune poursuite et qu'eux-mêmes ont été victimes de harcèlement de la part de certains occupants de l'immeuble ; que le courrier du syndic est imprécis et non étayé ;

sur le défaut de règlement du loyer et des charges : que les décomptes produits sont incohérents ; qu'ils ont bénéficié d'une mesure d'aide de l'UDAF, aujourd'hui terminée et produisent les justificatifs de versements ; qu'ils ne pas être débiteurs de sommes envers le bailleur ; que ce dernier n'a pas produit de justificatifs permettant de vérifier ses calculs ; que certains courriers sont illisibles ; qu'ils ont suspendu le paiement des loyers en raison du défaut de décence du logement après avis de l'ADIL ;

Sur l'appel incident :

sur la décence du logement : que le logement présente en effet de graves désordres (humidité, moisissures, isolation insuffisante, volets défectueux) et que le bailleur a manqué à ses obligations ; que le DPE ne leur a pas été remis ; que le trouble de jouissance qu'ils ont subi justifie l'allocation d'une indemnisation ou la compensation de leur dette locative à hauteur de 6 000 euros ;

sur l'expulsion de fait : qu'ils ont été expulsés de fait en juillet 2024 à la suite du changement de serrures opéré par le bailleur et ont dû être hébergés dans des conditions difficiles ; que cette voie de fait leur a causé un préjudice moral important ; qu'ils ont dû mandater un serrurier pour réintégrer le logement en octobre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits.

Sur la résiliation du bail

Il sera relevé en premier lieu qu'il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [P] tendant à voir constater la résiliation du bail ou déclarer que le bail est résilié à la suite du dépôt de la note en changement d'adresse du 20 février 2026 déposée pour le compte de Monsieur [X] et de Madame [W].

En effet, le simple fait que le conseil des intimés ait, par cette note du 20 février 2026, informé la cour et la partie adverse de ce que l'adresse actuelle de ses clients était [Adresse 2] à [Localité 1] ne saurait faire présumer de leur intention de résilier le bail, alors qu'au terme du dispositif de leurs écritures qui saisit la cour et qui n'a pas été modifié, ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté notamment la demande de Monsieur [P] en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail ; qu'ils n'ont adressé aucun congé au bailleur ni ne lui ont, selon les indications de ce dernier, restitué les clés.

Il convient en conséquence d'examiner la demande formée à titre subsidiaire, tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquement des locataires à leurs obligations contractuelles.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

En l'espèce, Monsieur [P] se prévaut d'une pétition non datée signée par des locataires et propriétaires résidents de l'immeuble se plaignant de nuisances dues à l'arrivée de nouveaux locataires et rendant la vie dans l'immeuble invivable, insalubre et très bruyante.

Il a été relevé à juste titre par le premier juge que cette pétition ne permet nullement d'identifier les locataires qui seraient responsables des désordres indiqués.

En revanche, la lettre que Madame [L] [T] a adressée à Monsieur [P] le 10 octobre 2020, par laquelle elle se plaint de « très gros problèmes rencontrés avec son locataire qui ne respecte pas les conventions collectives l'ensemble des logements », notamment des vélos dans le hall d'entrée, un désordre excessif dans les caves et des menaces de mort sur sa locataire Madame [I] [R], pour lesquelles plainte a été déposée, se réfère clairement aux intimés.

Il en est de même d'une autre lettre de Madame [T] du 25 juin 2021, par laquelle elle se plaint à nouveau de menaces et agressions verbales de la part de ses locataires, de l'installation d'une piscine sur les parkings privés avec utilisation de l'eau des parties communes, de l'entreposage d'objets encombrants dans les parties communes au sous-sol et devant le palier du logement.

De même, la lettre recommandée adressée par le syndic de l'immeuble à Monsieur [P] le 13 janvier 2022, déplorant de la part de ses locataires un comportement agressif auprès des autres résidents, des nuisances sonores et olfactives, des dégradations et encombrements des parties communes et le non-respect du règlement de copropriété, pointe clairement les comportements de Monsieur [X] et de Madame [W].

S'il peut être retenu que l'attestation de Madame [R] faisant état de nuisances sonores, de l'entreposage encombrant dans les escaliers, de menaces de mort, se réfère bien aux intimés, il n'en est pas de même des autres attestations versées aux débats, délivrées courant 2022, en ce qu'ils décrivent de nombreuses nuisances subies de la part des locataires qui ne sont pour autant pas nommés.

Enfin, la lettre du syndic en date du 31 mars 2025, faisant état de plaintes qui lui ont été communiquées concernant les locataires Monsieur [X] et Madame [W], relatives à des dégradations des parties communes, des troubles de voisinage et nuisances, des comportements agressifs et insultants et vols et atteintes aux biens communs, ne fait pas état de faits qui auraient été personnellement constatés par le syndic et n'est pas suffisamment circonstanciée pour permettre d'imputer aux intimés les désordres indiqués.

Compte tenu de ces éléments et du caractère ancien des témoignages relatant des nuisances imputables aux intimés, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la preuve de manquements des locataires à l'obligation de jouissance paisible des lieux n'était pas suffisamment rapportée.

Concernant le défaut de paiement régulier des loyers et charges, Monsieur [P] verse en appel le décompte des loyers et provisions sur charges mensuels à compter du 1er mars 2020, faisant apparaître, pour la période 1er mars 2020 à février 2021, un arriéré de 668,06 euros après imputation des paiements des locataires et des montants payés par la caisse d'allocations familiales, pour la période de mars 2021 à février 2022, un arriéré de 738,58 €, pour la période de mars 2022 à février 2023, un restant dû de 978,57 €, pour la période de mars 2023 à février 2024, un restant dû de 728,84 € et pour la période du 1er mars 2024 au mois de février 2025 un restant dû de 6 713,57 €.

Conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [P] justifiant des montants mis en compte par les termes du contrat, incluant l'indexation des loyers, il incombe aux intimés de rapporter la preuve de paiement qu'ils auraient faits et qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur, étant relevé que selon pièces produites, le bailleur a dû restituer à la caisse d'allocations familiales l'allocation de logement qu'il avait perçue au titre du mois de juillet 2024, la caisse d'allocations familiales l'ayant informé que Madame [W] avait quitté le logement ; qu'il résulte d'une attestation de paiement délivré le 24 juillet 2025 par la caisse d'allocations familiales que Monsieur [P] a bénéficié du versement direct des allocations jusqu'au mois de juillet 2024 inclus et que l'allocation de logement a ensuite été versée directement à Madame [W] et Monsieur [X] et non plus au bailleur.

Il sera constaté que Monsieur [X] et Madame [W] ne produisent aucun document de nature à rapporter la preuve de paiements qui n'auraient pas été pris en compte.

Le fait qu'un versement de 336,26 € que l'Udaf indique avoir effectué au bénéfice du bailleur le 9 mars 2022 n'apparaisse pas dans le décompte des loyers et charges est sans incidence sur la régularité du calcul, dans la mesure où ce montant représente le solde au titre de la régularisation des charges dont les locataires étaient redevables après imputation des provisions sur charges acquittées.

Il est ainsi démontré à l'encontre des locataires des manquements récurrents à leur obligation de paiement des loyers à bonne date, suffisamment graves et répétées pour justifier la résiliation du bail à leurs torts.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande et la résiliation du bail aux torts des locataires sera prononcée à la date du présent arrêt.

Sur l'indemnité d'occupation

S'il résulte de la note du conseil des intimés en date du 20 février 2026 que l'adresse actuelle de Monsieur [X] et Madame [W] est [Adresse 2], il n'est pas démontré que les clés du logement ont été restituées, de sorte que les intimés sont redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire.

Cette indemnité d'occupation, à laquelle ils seront condamnés, sera fixée à la somme de 796 € par mois, en référence au montant du loyer et de la provision sur charges et révisable dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Pour justifier des charges, le bailleur verse au débat le décompte annuel de régularisation des charges effectuée par le syndic, détaillant les postes de charges et déterminant la part constituant les charges locatives, permettant d'établir que le montant des charges locatives pour l'exercice 2021 s'est élevé à la somme de 951,57 euros, à la somme de 1 071,78 € pour l'exercice 2022, à la somme de 1 164,21 pour l'exercice 2023.

Il est ainsi justifié que les montants mis en compte au titre des provisions sur charges sont à prendre en considération en totalité, la régularisation des charges faisant apparaître un solde à devoir par les locataires.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de l'arriéré locatif.

Monsieur [X] et Madame [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 19 403,62 € au titre des loyers et provisions sur charges jusqu'au 24 février 2026 inclus, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

La demande de Monsieur [X] et de Madame [W] tendant à voir condamner le bailleur à leur restituer les sommes versées au titre des charges pour les années 2020, 2021 et 2022 sera corrélativement rejetée, de même que celle tendant à enjoindre à Monsieur [P] de produire les justificatifs relatifs aux charges locatives imputées aux intimés pour les années 2020 et 2021.

Sur la demande indemnitaire au titre d'un trouble de jouissance

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

Monsieur [X] et Madame [W] font valoir que le logement qu'ils occupent est insalubre, en ce qu'il est très mal isolé et que de la moisissure se développe sur les murs ; que le volet du salon est cassé et n'a jamais été réparé par le propriétaire.

Force est toutefois de constater qu'au soutien de leurs doléances, les intimés ne versent au dossier que quelques photographies prises dans des conditions inconnues et non exploitables ainsi qu'une lettre adressée le 14 mai 2025 au bailleur, par laquelle ils lui annoncent la naissance prochaine d'un sixième enfant et lui demandent de faire constater la grande insalubrité du logement, dans lequel des infiltrations d'eau seraient constatées, avec de la moisissure apparue dans la salle de bains, plusieurs fenêtres qui ne sont plus en état et des radiateurs qui ne tiennent plus dans la chambre des filles.

Ce courrier, effectué en cours de procédure et qui n'a été précédé d'aucune demande depuis le début du bail, est insuffisant à caractériser un manquement du propriétaire dans l'exécution de son obligation d'entretien des lieux.

L'état des lieux d'entrée dressée contradictoirement entre les parties le 28 février 2018 révèle un appartement globalement en bon état ou en état d'usage et ne mentionne ni humidité ni moisissure. Les fenêtres sont décrites comme étant en état d'usage, de même que les sols, murs et plafond de la salle de bains pour lesquels aucune observation particulière n'est formulée, de sorte que le bailleur justifie avoir délivré au locataire un logement en état d'usage ne présentant pas de caractère d'indécence.

Il sera au contraire relevé que les locataires occupent les lieux avec cinq enfants dont l'aîné est âgé de 13 ans, alors que l'appartement donné à bail ne dispose que de deux pièces principales et est d'une surface de 65,80 m² ; que la suroccupation des locaux est de nature à entraîner une dégradation des lieux non imputable au bailleur.

Ce dernier justifie par ailleurs par la production de factures avoir effectué dans l'appartement concerné la pose de volets roulants neufs en 2016.

En l'absence de demande d'intervention de la part des locataires pour remédier à des désordres, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts formée par les intimés pour trouble de jouissance, de même qu'en ce qu'il a rejeté leur demande d'instruction, étant rappelé que conformément au dernier alinéa de l'article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Sur la demande indemnitaire au titre d'un préjudice moral

Monsieur [X] et Madame [W] font valoir que Monsieur [P] a procédé à leur expulsion de fait, indiquant que lorsqu'ils ont tenté de rentrer à leur domicile en juillet 2024 pour y récupérer des affaires, ils se sont aperçus qu'il en avait changé les serrures.

Il n'est pas contesté par l'appelant qu'il a fait procéder au changement des serrures de l'appartement.

Toutefois, le bailleur a été destinataire d'un courrier de la caisse d'allocations familiales du 25 juillet 2024 lui demandant restitution de l'allocation de logement versée à tort au titre du mois de juillet 2024, lui indiquant que Madame [W] a quitté le logement.

Ce courrier, ainsi que le fait que les loyers n'ont plus été acquittés à compter du mois de juin 2024 par les locataires, étaient de nature à permettre au bailleur de croire à l'intention des locataires de ne plus occuper les lieux.

Au demeurant, les intimés indiquent avoir pu reprendre possession du logement, à une date qu'ils affirment être située en octobre 2024, mais dont ils ne justifient nullement.

Ils ne versent aucune attestation d'hébergement par un tiers ou un membre de leur famille, ne justifient d'aucune tentative vaine de récupérer des biens qui seraient restés dans les lieux et ne démontrent ainsi pas avoir subi un préjudice susceptible d'indemnisation en raison d'une faute du bailleur.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmée en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de ce chef.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens seront infirmées.

Eu égard à la solution du litige, Monsieur [X] et Madame [W] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l'appelant la somme globale de 1 500 euros en compensation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS