TJ 93008, 3 juin 2026, RG 25/02632

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 JUIN 2026

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/02632 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TDV
N° de MINUTE : 26/00793

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, TETHYS GESTION, SARL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

C/

DEFENDEUR

Madame [J] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Elie SULTAN, de la SELARLU ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [L] est propriétaire des lots n°498, 542 et 744 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TETHYS GESTION, a fait assigner Mme [J] [L] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à Mme [J] [L] le 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TETHYS GESTION, les sommes suivantes :
- 5.326,02 au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,
- 276 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,
- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [J] [L] aux entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [J] [L], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il précise qu'une précédente procédure avait été introduite par exploit du 6 mars 2019 mais que la dette avait été par la suite soldée par Mme [L], ce qui l'avait conduit à se désister de son instance. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente de nouveau un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que, malgré l'échéancier accordé, la défenderesse ne règle plus ses versements mensuels. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [L] au paiement desdites charges impayées ainsi que des frais de recouvrement qu'il a dû exposer au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient en outre que le paiement irrégulier de ces charges occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime en conséquence bien fondé à obtenir également la condamnation de Mme [J] [L] au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Mme [J] [L] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 20 novembre 2025 et fixée à l'audience du 8 avril 2026 Elle a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

Le 2 juin 2026 à 13h46 Mme [L] a constitué avocat. Des conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture ont été notifiées par RPVA en continuité, à 13h48. Mme [L] fait ainsi valoir, au soutien de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, qu'elle n'a reçu aucun avis de passage du commissaire de justice et n'a donc pas été informée de la délivrance de l'assignation. Elle indique résider dans un ensemble immobilier composé de plusieurs immeubles et comprenant de nombreuses boîtes aux lettres et considère dès lors que « la simple mention d'un avis de passage ne permet pas, en l'espèce, de s'assurer qu'elle a effectivement été mise en mesure de retirer l'acte et d'en prendre connaissance ». Elle précise que ce n'est qu'en se rapprochant directement du syndic qu'elle a appris l'existence de la présente procédure. Elle en déduit qu'il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture afin de lui permettre de conclure utilement en défense.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, aucune conclusion ni aucune pièce n'est recevable après l'ordonnance de clôture à l'exception des demandes de révocation de l'ordonnance de clôture ainsi que des demandes en intervention volontaire, des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats et ce, si et seulement si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Selon l'article 803 de ce même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

L'article 655 dudit code de procédure civile dispose que si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence, que le commissaire de justice doit préciser les diligences accomplies dans l'acte et qu'il doit laisser au domicile, ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

En l'espèce, Maître [J] [R], commissaire de justice, précise en son procès-verbal de signification à Mme [L] de l'assignation délivrée le 4 mars 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires, que la défenderesse n'était pas présente lorsqu'elle s'est présentée à son domicile, n'a pas été joignable par téléphone et qu'il ne lui a pas été possible d'obtenir de précisions sur le lieu où la rencontrer ni déterminer son lieu de travail. Maître [R] indique également que le domicile de Mme [R] est certain compte tenu de la présence de son nom sur le tableau des résidents et de la confirmation par le gardien du domicile. Il est ensuite mentionné au procès-verbal que la signification au destinataire s'avérant impossible, copie de l'acte a été déposée par clerc assermenté en l'étude de Maître [R] et qu'en application des dispositions de l'article 656, « un avis de passage conforme aux prescriptions de l'article 655 a été laissé le 4 mars 2025 ce jour à l'adresse du signifié ». Enfin, Maître [R] ajoute que « la lettre prévue à l'article 658 du C.P.C. comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et copie de l'acte de signification a été adressé dans le délai prévu par la loi. »

Ce procès-verbal, dont les constatations font foi jusqu'à preuve contraire, établit qu'outre un avis de passage laissé à l'adresse de Mme [L], Maître [R] lui a également adressé une lettre aux fins de l'informer de son passage et du dépôt en son étude de l'acte qui lui était destiné.

Il sera relevé que Mme [L] ne précise pas à quelle date elle aurait appris, par l'intermédiaire du syndic, l'existence de la présente instance.

Or, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du syndicat des copropriétaires à l'issue de l'audience d'orientation du 9 septembre 2025, ce dernier indiquant qu'un accord était en cours entre les parties. Il a été fait droit à cette demande et l'affaire a été renvoyée au 20 novembre 2025 pour conclusions de désistement ou conclusions d'actualisation du syndicat des copropriétaires.

Dans le temps de ce renvoi, Mme [L] a été destinataire de conclusions d'actualisation du syndicat des copropriétaires, ces dernières lui ayant été signifiées à personne le 27 octobre 2025, lesdites conclusions ayant été déposées dans sa boite aux lettres ainsi que le mentionne expressément le procès-verbal de Maître [T] [M], commissaire de justice.

Pour autant Mme [L] n'a pas constitué avocat. L'affaire a ainsi été clôturée le 20 novembre 2025.

Au regard de ces éléments, Mme [L] a été informée de la présente instance a minima dès le 27 octobre 2025, lui laissant ainsi le temps de pouvoir se constituer et faire valoir ses moyens de défense avant que la clôture ne soit prononcée. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale et la fiche immeuble justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [J] [L] ;
- les extraits du compte propriétaire et du grand livre ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2021, 8 décembre 2021, 26 octobre 2023, 13 juin 2024 et 12 juin 2025 ayant approuvé les travaux de réalisation d'un diagnostic technique global, de remplacement des interphones du bâtiment 136 escalier A et B, de rénovation des interphones de l'accès à la résidence, de sécurisation des accès parkings, de modification du règlement de copropriété, d’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide, de remplacement de la sous-station chauffage du bâtiment [Etablissement 1], de changement des maintiens de pression fuyards, d’abattage des arbres, ayant approuvé les comptes du diagnostic technique global, d'audit énergétique, de licenciement de Mme [C], de réfection de la toiture du bâtiment A et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2025 et 2026 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés à la copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 13 juin 2024 au 30 juin 2025 ainsi que celui en vigueur du 12 juin 2025 au 12 juillet 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce :
- les frais de « relance » du 17 janvier 2020 d’une somme de 24 euros ;
- les frais de « transmission dossier à l’huissier » du 15 juillet 2020 d’une somme de 240 euros ;
- La somme demandée au titre de « licenciement Mme [C] » du 29 juillet 2020 d’une somme de 57,68 euros
- les frais de « [Q] sommation de payer » du 20 août 2020 d’une somme de 158,91 euros ;
- les frais de « l’envoi mise en demeure » du 27 août 2021 d’une somme de 30 euros ;
- les frais de « transmission dossier avocat » du 2 mars 2022 d’une somme de 370 euros.

Le solde débiteur au 23 novembre 2023 n'était donc pas de 6.339,68 euros mais de 5.459,09 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 23 novembre 2023 et le 15 octobre 2025 a été de 12.678,11 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 8.175 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.503,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 octobre 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du présent jugement, la somme due au 12 février 2024, date la mise en demeure notifiée à Mme [L] étant supérieure à celle au paiement de laquelle elle est condamnée.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 276 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 12 février 2024.

Il ne peut pour autant solliciter sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la condamnation de Mme [L] au paiement de la somme de 144 euros au titre des frais de cette mise en demeure. Cette mise en demeure ayant en effet été effectué par un avocat, ses frais correspondent aux honoraires d’avocats, qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Par ailleurs, il est demandé la somme de 132 euros à la date du 6 mars 2025 au titre de « honoraires ». Ces frais correspondent aux frais engagés par le syndic pour la conclusion du protocole d’accord du 3 mars 2025 pour l’apurement d’une dette, et sont conformes au contrat de syndic. Il convient donc de faire droit à cette demande.

Mme [J] [L] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 132 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il ne peut en effet être fait courir le taux d'intérêt à compter du 12 février 2024, date à laquelle Mme [L] n'était pas redevable de la somme au paiement de laquelle elle est condamnée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l'espèce, Mme [L] paye irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements répétés à une obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Mme [J] [L] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [J] [L], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [L] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,