TJ 93008, 16 avr. 2026, RG 26/01516

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/01516 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4TOA

Minute : 556/26

Madame [Z] [F] [J]
Représentant : SPE BRUMM ET ASSOCIES*
[R], avocat au barreau de LYON

C/

Monsieur [G] [M]
Madame [I] [N]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SPE BRUMM ET ASSOCIES* IMPLID LEGAL
Copie, pièces, délivrées à :
M. [M]
Mme [N]
Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [Z] [F] [J], demeurant [Adresse 4]
représentée par la SPE BRUMM ET ASSOCIES* IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON substituée par Me Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 5] [Adresse 6]
comparant en personne

Madame [I] [N], demeurant [Adresse 5] [Adresse 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2023 à effet au 3 février 2023, Mme [Z] [F] [J] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [G] [M] et à Mme [I] [N] un appartement à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7], bâtiment A3, étage 2, logement [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 904 euros révisable, outre 134 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, Mme [Z] [F] [J] a fait délivrer à M. [G] [M] et à Mme [I] [N] un commandement de payer la somme en principal de 3 551,01 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, Mme [Z] [F] [J] a fait assigner M. [G] [M] et Mme [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- constater la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion des défendeurs, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [I] [N] au paiement de la somme de 6 820,86 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;
- condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [I] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner in solidum M. [G] [M] et Mme [I] [N] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 26 janvier 2026. Il en ressort que M. [G] [M] a indiqué avoir perdu son emploi et percevoir 1 600 euros d'indemnités du Pôle Emploi, Mme [I], sans emploi, perçoit 713,19 euros de RSA et 51,05 euros d'allocations familiales. Il est mentionné que le couple a deux enfants âgés de 6 et 7 ans, et que M. [G] [M] a fait état d'une séparation avec Mme [I] [N] dès leur emménagement, la laissant seule dans les lieux. Mme [I] [N] a indiqué qu'elle pensait que M. [G] [M] n'avait aucune ressource, et qu'il ne participait pas financièrement aux charges du logement.

Mme [Z] [F] [J], représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 9 171,23 euros arrêtée au 12 février 2026. Elle indique qu'elle s'oppose à l'octroi de délais pour quitter les lieux, précisant que les défendeurs n'avaient effectué aucun règlement.

Les défendeurs, comparaissant en personne, ont demandé à bénéficier d'un délai d'un an pour quitter les lieux afin de pouvoir trouver un autre logement, précisant avoir effectué une demande de logement social depuis six ans. Ils proposent également de verser la somme de 1 000 euros au titre du règlement du loyer et de la dette locative.

M. [G] [M] indique ne plus toucher d'allocation chômage depuis le mois de décembre 2024. Il précise avoir été victime d'une usurpation d'identité et qu'une personne travaille avec ses documents d'identité. Il ajoute qu'il a débuté un nouvel emploi en contrat à durée déterminée pour deux mois depuis le 2 février 2026 et qu'il perçoit un salaire de 1 700 euros brut.

Mme [I] [N], indique être à la recherche d'un emploi et percevoir le revenu de solidarité active.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 16 février 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la CCAPEX a été saisie le 10 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 8 octobre 2025.

L'action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 10 octobre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 16 février 2026.

L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

L'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 30 janvier 2023 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 3 551,01 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 21 mai 2025.

Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s'est trouvé résilié le 22 juillet 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [G] [M] et Mme [I] [N] proposent de s'acquitter de leur dette locative en réglant chaque mois la somme de 1 000 euros, somme comprenant le loyer, les charges et la dette locative. Toutefois, leur loyer, charges comprises, étant fixé à 1 086,60 euros, cette proposition n'est pas suffisante et ne permet pas d'apurer la dette locative dans les délais prévus par la loi du 06 juillet 1989. Leur demande d'octroi de délais de paiement sera donc rejetée.

M. [G] [M] et Mme [I] [N] se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu'il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des débats que M. [G] [M] et Mme [I] [N] n'ont que peu de revenus et deux jeunes enfants vivent dans les lieux. M. [G] [M] verse en outre aux débats des documents ayant trait à l'usurpation d'identité dont il a été victime qui l'a empêché de retrouver un emploi. Mme [I] [N] verse également aux débats une attestation de suivi délivrée par la caisse des allocations familiales en date du 16 février 2026 qui fait état des démarches sociales entreprises par la défenderesse.

Ils justifient ainsi de diligences pour rechercher un nouveau logement, et de difficultés à se reloger compte tenu de leur situation actuelle.

Dans ces conditions, la situation des locataires justifie de leur accorder un d'un an à compter de la présente décision pour quitter les lieux.

IV. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer et aux indemnités d'occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum M. [G] [M] et Mme [I] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 22 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d'occupation incluses, arrêtée au 12 février 2026 s'élève à la somme de 7 913,13 euros, soustraction faite des frais de procédure d'un montant total de 507,73 euros (164,53 + 163,15 + 180,05).

Le bail contient en outre une clause de solidarité entre les preneurs.

M. [G] [M] et Mme [I] [N] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, assortie des intérêts à taux légal à compter du 21 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 551,01 euros, et de la présente décision pour le surplus.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [G] [M] et Mme [I] [N], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mai 2025 et le coût de l'assignation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [I] [N] à payer à Mme [Z] [F] [J] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS