TJ 93008, 3 juin 2026, RG 25/04709

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 JUIN 2026

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/04709 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24W7
N° de MINUTE : 26/00795

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] A [Localité 2] (93), pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL AJAssociés agissant par l’intermédiaire de Maître [X] [Z], administrateur judiciaire
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [U] [L] épouse [E]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [L] épouse [E] est propriétaire des lots n°101, 284 et 2629 de la [Adresse 7] sise [Adresse 8], à [Localité 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12], [Adresse 3], [Adresse 13] et [Adresse 14] à Clichy sous Bois (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [X] [Z], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 25 mars 2016, a fait assigner Mme [U] [L] épouse [E] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Mme [U] [L] épouse [E] à lui verser les sommes de :
- 32.852,31 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er avril 2020 au 23 décembre 2024 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;
- 321 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

La condamner en tous les dépens, ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [U] [L] épouse [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il précise que Mme [E] a été expropriée selon ordonnance du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 novembre 2023 et qu'à cette date, son compte individuel présentait un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Or, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 23 décembre 2024, Mme [E] n'a procédé à aucun règlement. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme [U] [L] épouse [E] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Mme [U] [L] épouse [E] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025 et fixée à l'audience du 8 avril 2026. Elle a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [L] épouse [E] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire rendue le 25 mars 2016, ainsi que les dernières ordonnances de prorogation de sa mission rendues les 10 avril 2024 et 8 janvier 2025.
- les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 17 mai 2018, 25 janvier 2019, 30 septembre 2020, 15 février 2022, 15 septembre 2023 et 9 janvier 2025, ayant décidé les travaux de l’ascenseur du bâtiment 1, escalier B, établi les différentes créances douteuses et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 octobre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2024 au 30 octobre 2025, et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire
- l’ordonnance d’expropriation se rapportant à Mme [U] [L] épouse [E] rendue par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny le 23 novembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, les trois « reprise de solde » du 1er octobre 2016 à hauteur de 308,12 euros, 131,02 euros et 1099,48 euros ne sont pas justifiées, le syndicat ne versant aucune pièce permettant d'établir à quels actes ces sommes se rapportent. Il convient dès lors de les écarter.

Par ailleurs, la somme demandée au titre de « opposition art [Adresse 15] » le 1er février 2024 d’un montant de 360 euros ainsi que celle sollicitée au titre de « Cojustice FA24.03.4527 Afyouni [U] » le 21 mars 2024, d’un montant de 434,05 euros, ne constituent pas des charges de copropriété et seront en conséquence également écartées.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2020 et le 23 décembre 2024 dont il a été justifié a donc été de 79.697,52 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 55.334,10 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme [U] [L] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.363,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 décembre 2024, date de la mise en demeure notifiée à Mme [U] [L] épouse [E].

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 321 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 23 décembre 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais d'injonction de payer du 29 mai 2017 de 250 euros, les frais de mise en demeure du 16 octobre 2018 de 20 euros, les frais de mise en demeure du 28 avril 2021 de 20 euros et les frais de “réquisition [R] [E] Née [L] [U]” du 20 septembre 2023 de 14 euros.

Il serait fait droit en revanche à la demande au titre de la mise en demeure du 23 décembre 2024 d'un coût de 17 euros dont il est justifié.

Mme [U] [L] épouse [E] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).
En l'espèce, Mme [U] [L] épouse [E] ne règle pas les charges de copropriété afférentes à ses lots, aucun paiement n'ayant été effectué depuis le 1er février 2017. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant particulièrement significatif, Mme [E] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par l'administrateur provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [U] [L] épouse [E], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [L] épouse [E] sera condamnée aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,