TJ 93008, 4 mai 2026, RG 25/06011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/06011 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-3HRS

Minute : 610/26

SCI MO & MO
Représentant : Me Pascale BOUGIER, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB221

C/

Monsieur [V] [Z]
Madame [M] [T] épouse [Z]
Monsieur [F] [Z]
Madame [H] [Z]
Représentant : Me Emna BEN MOUSSA,
avocat au barreau de PARIS

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BOUGIER
Copie délivrée à :
Me [R]
Le 06 Mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mai 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SCI MO & MO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Pascale BOUGIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 5], non comparant, ni représenté

Madame [M] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 5], non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 6], non comparant, ni représenté

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 6], non comparante, ni représentée

Ayant tous pour Avocat Maître Emna BEN MOUSSA, du Barreau de Paris

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 avril 2022, à effet au 9 avril 2022, SCI Mo&Mo a donné à bail à M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 800,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €. Un dépôt de garantie a été versé pour un montant de 830 €.

Par acte du 09 avril 2022, M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] se sont portés caution des engagements de M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z].

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, SCI Mo&Mo a délivré congé pour motif légitime et sérieux à effet au 9 avril 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Mo&Mo a fait signifier à M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z], par exploit de commissaire de justice du 18 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 587,00 € visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions par exploit de commissaire de justice en date du 19 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, SCI Mo&Mo a fait assigner M. [V] [Z], Mme [M] [T], épouse [Z], M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

A l'audience, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 1er décembre 2025, à la demande des défendeurs, représentés par Maître [Y] [R].

Par décision revêtant la forme d'une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a délégué au conciliateur de justice le pouvoir de concilier dans cette affaire.

Par procès-verbal de constat réalisé à la diligence de la société demanderesse le 10 juillet 2025, les lieux ont été repris par elle.

Le 3 novembre 2025, le conciliateur de justice a dressé un constat de carence en raison de l'absence des défendeurs.

A l'audience, l'affaire a été à nouveau renvoyée à l'audience du 9 mars 2026, à la demande des défendeurs, représentés par Maître [Y] [R].

SCI Mo&Mo, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, valider le congé délivré le 18 juillet 2024 ;
o en tout état de cause, condamner solidairement M. [V] [Z], Mme [M] [T], épouse [Z], M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] à payer :
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? la somme de 12 295,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation arrêté au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;
? une somme de 6 339,30 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 avril 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause, un congé leur a été délivré pour motif légitime et sérieux, que des dégradations locatives ont été retrouvées dans les lieux à leur restitution, qu'un acte de caution a été régularisé.

Le conseil du demandeur a justifié que l'actualisation des demandes avait été portée à la connaissance du conseil des défendeurs, Maître [Y] [R], avant l'audience du 1er décembre 2025.

M. [V] [Z], Mme [M] [T], épouse [Z], M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] n'ont pas comparu à l'audience du 9 mars 2026

L'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 587,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

En conséquence, le contrat de bail est résilié depuis le 19 septembre 2024.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 19 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 2 avril 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, jusqu'au 10 juillet 2025, date de libération des lieux.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] au d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 19 septembre 2024 jusqu'au 10 juillet 2025.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 avril 2022 que M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] doivent payer un loyer d'un montant de 800,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 50,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 928,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] restaient devoir la somme de 12 295,00 € euros à la date du 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] au paiement d'une somme de 12 295,00 €, arrêtée au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 087,00 € à compter du 18 juillet 2024 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date du jugement.

Il ressort en effet du décompte fourni à la cause qu'une somme de 500 euros a été réglée après la délivrance du commandement de payer, laquelle s'impute sur la somme appelée dans celui-ci.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur la demande en paiement d'une somme de 6 339,30 euros

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il ressort de l'annexe au décret du 26 août 1987 qu'il appartient au locataire, s'agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci, et s'agissant des revêtements de sol, d'assurer l'encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Il ressort de ces textes qu'il appartient au locataire d'entretenir le bien objet du contrat sans qu'il n'ait à le remettre à neuf à son départ.

L'article 3-2, alinéa 2, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'article 22 de la même loi prévoit qu'au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 2 avril 2022, SCI Mo&Mo a donné à bail à M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z] un logement situé [Adresse 7].

Il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 10 juillet 2025 que les lieux ont été restitués à cette date. Ils ont été occupés pendant trois ans.

Il ressort du corps de ce procès-verbal que les locataires ont été convoqués à cet état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à leur dernière adresse connue le 30 juin 2025. Cet état des lieux est opposable aux défendeurs.

Le demandeur sollicite l'indemnisation du préjudice consécutif à diverses dégradations locatives qu'il impute aux locataires, sur le fondement d'une facture du 7 août 2025 établie par la société SAMCO, pour un montant global de 6 339,30 euros. Il convient donc d'examiner l'objet de cette facture pour vérifier qu'il concerne la reprise de dégradations arrivées pendant la jouissance du locataire.

Pour établir l'existence de ces dégradations, il convient de comparer, pour chacune des dégradations dont l'indemnisation est sollicitée par le demandeur, l'état des équipements concernés à l'entrée dans les lieux, sur le fondement de l'état des lieux de reprise signé par les parties, et à la sortie, sur le fondement des constatations reprises dans le procès-verbal de constat d'état des lieux et de celles non discutées par les parties dans leur écriture.

Au rez-de-chaussée

Équipement Entrée Sortie Existence d'une dégradation Somme réclamée Vétusté Somme attribuée
Plinthe Neuf Traces, éclats, noircies Oui 216 euros HT 5 % par an 183,60 euros HT
Réparation des murs et plafonds Neuf Trous de petite taille, salissures démarcations Oui 350 euros HT 15 % par an 192,50 euros HT
Joints de carrelage Neuf Aucune mention Non 195 euros HT Non 0 euro
Travaux de peinture Neuf Trous, salissures démarcations Non 1440 euros HT Non 0 euro
TOTAL 376,10 euros HT

La présence de démarcations, de salissures et de trous de petite taille sur les revêtements de murs, si elle justifie leur reprise, ne justifie pas, en revanche, une remise en peinture intégrale à la charge du locataire.

En conséquence, une somme totale de 376,10 euros HT sera attribuée au titre des travaux de rénovation du rez-de-chaussée.

A l'étage

Équipement Entrée Sortie Existence d'une dégradation Somme réclamée Vétusté Somme attribuée
Porte Neuf Choc, salissures Oui 520 euros HT Non 200 euros HT
Parquet flottant Neuf Sale et rayé Oui 336 euros HT 5 % par an 285,60 euros HT
Plinthe Neuf Aucune mention Non 156 euros HT Non 0 euro
Porte de placard avec miroir Neuf Des éclats Oui 360 euros HT Non 100 euros HT
Peinture Neuf Éclats, deux trous de grande taille chocs, salissures Oui 1 080 euros HT 15 % par an 594 euros HT
TOTAL 1 179,60 euros HT

Si l'existence d'une dégradation de la porte de l'étage est démontrée, il convient de ramener la somme réclamée à son remplacement à de plus justes proportions, s'agissant d'une porte d'intérieur.

Si la présence d'éclats sur le miroir constitue une dégradation, elle ne justifie pas son remplacement en intégralité de sorte qu'il convient de réduire la somme réclamée à de plus justes proportions.

Si une somme de 450 euros HT figure sur le devis entre la somme relative au remplacement des portes de placard et celle relative aux travaux de peinture, elle n'est rattachable à aucun travaux de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'analyser.

En conséquence, une somme totale de 1 179,60 euros HT sera attribuée au titre de ces travaux.

Sur l'ensemble de l'appartement

Équipement Entrée Sortie Existence d'une dégradation Somme réclamée Somme attribuée
Organisation du site Sans objet Travaux nécessaires Sans objet 180 euros HT 180 euros HT
Vérification appareils Neuf Aucun dysfonctionnement Non 220 euros HT 0 euro
Nettoyage du site Sans objet Travaux nécessaires Sans objet 260 euros HT 260 euros HT
TOTAL 440 euros HT

En conséquence, une somme totale de 440 euros HT sera attribuée à ce titre.

Sur la déduction du dépôt de garantie

Il ressort de l'ensemble des éléments rappelés ci-dessus que les locataires sont redevables d'une somme totale de 1 995,70 euros HT, soit 2 195,27 euros TTC.

Or, il ressort des stipulations du contrat de bail qu'une somme de 830 euros a été versée à l'entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie. Il convient de déduire cette somme.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés au paiement d'une somme de 1 365,27 euros au titre des dégradations locatives.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur les demandes en paiement formées contre les cautions

L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En l'espèce, par un acte du 9 avril 2022, M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] se sont portés caution des engagements de M. [V] [Z] et Mme [M] [T], épouse [Z], solidairement, dans la limite d'une somme de 61 200 euros et jusqu'au 2 avril 2028, tant au titre des loyers, des charges, que des indemnités d'occupation et des dégradations locatives. Ils ne comparaissent pas pour contester leur engagement.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement avec les locataires au paiement des diverses sommes selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 juillet 2024 et de l'assignation en date du 15 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS