TJ 33063, 2 juin 2026, RG 24/06249

N° RG 24/06249 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLNQ
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE

63B

N° RG 24/06249 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLNQ

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. [1]

C/

[P] [F], [G] [Z]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELAS CABINET LEXIA
Me Charles LAGNEL
la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Avril 2026 sur rapport de Madame Naouel TAHAR, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

[1]
Société civile immobilière dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Madame [T] [A]

Représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Charles LAGNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Maître [P] [F]
né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2]
de nationalité Française
Notaire associé de la société civile professionnelle [F], DURON, LANDAIS, MOREAU-LESPINARD & ASSOCIES
[Adresse 2]
[Localité 3]

N° RG 24/06249 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLNQ

Maître [G] [Z]
né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 4]
de nationalité Française
Notaire associé de la société civile professionnelle [F], DURON, LANDAIS, MOREAU-LESPINARD & ASSOCIES
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le 06 septembre 2013, la société civile immobilière [1] a acquis un terrain à bâtir situé [Adresse 3] au prix de 268 960 euros TTC, incluant 44 077 euros de TVA. Lors de cette acquisition, elle a souscrit un engagement de construire un bâtiment à usage de restaurant dans un délai de quatre ans, bénéficiant ainsi d’une exonération de droits de mutation. 
La SCI [1] a consenti un bail précaire au profit de la société [2] portant sur la location dudit terrain à usage de parking avec des loyers soumis à la TVA.
La SCI [1] a entrepris de revendre son terrain et a chargé l’étude de Maître [F], notaire à Arcachon, de la rédaction des actes. Entre 2020 et 2023, plusieurs projets d’actes, promesses de vente, procurations ont été préparées par l’étude notariale. Ces documents ont présenté des versions divergentes quant au régime fiscal : certains mentionnant un prix TTC incluant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), d’autres indiquaient un prix « net vendeur » sans TVA.
La vente du terrain a été finalisée par acte authentique dressé par Maître [F] le 16 octobre 2023 au profit de la société [3] pour le prix de 739 640 euros sans mention de la TVA.
Invoquant une erreur, la SCI [1] a sollicité la signature d’un acte rectificatif de vente avec TVA qui a été refusé par l’acquéreur.
C’est dans ces circonstances, arguant d’une faute commise par les notaires consistant en l’absence de vérification de l’assujettissement de la vente du terrain à la TVA et face à l’échec de tout règlement amiable, que la SCI [1] a, par actes en date du 23 juillet 2024, fait assigner Maître [P] [F] et Maître [G] [Z], notaires, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir engager leur responsabilité civile professionnelle et de les condamner à réparer ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, la SCI [1] demande au tribunal, au visa des articles 1231, 1231-1 et 1240 du code civil, de :
-Déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par la SCI [1],
-Juger que Maître [F] et Maître [Z] ont commis une faute engageant leur responsabilité,
-Condamner Maître [F] et Maître [Z] à verser à la SCI [1] la somme de 147 928 euros au titre de la TVA qu’elle aurait dû collecter et reverser au Trésor public,
-Condamner Maître [F] et Maître [Z] à verser à la SCI la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts, qui sera à parfaire au jour du jugement à intervenir et portera intérêt au taux légal à compter du 20 février 20243, date de la mise en demeure,
-Condamner Maître [F] et Maître [Z] à régler à la SCI [1] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 10 décembre 2025, Maîtres [P] [F] et [G] [Z] demandent au tribunal de :
➢ DÉBOUTER la SCI [1] de l’intégralité de ses demandes,
➢ CONDAMNER la SCI [1] à verser aux concluants la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
➢ CONDAMNER la SCI [1] aux entiers dépens de l’instance

Subsidiairement,
➢ ECARTER l’exécution provisoire ou la subordonner à la constitution de garanties.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été établie le 16 janvier 2026.

***
MOTIVATION
I/ Sur la responsabilité des notaires
La SCI [1] soutient que la vente intervenue le 16 octobre 2023 était légalement et obligatoirement soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et que l’omission de cette taxe dans l’acte authentique constitue une faute professionnelle des notaires.
1 / Sur la faute des notaires
Sur l’assujettissement de plein droit
La SCI fait valoir en application de l’article 257 du Code général des impôts que le terrain, objet de la cession, répondait à la notion fiscale de terrain à bâtir puisqu’il était situé en zone constructible au jour de la vente et que cette cession devait être regardée comme une opération concourant à la livraison d’immeubles entrant dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée.
Elle précise que l’argument des notaires visant à qualifier la vente de « patrimoniale » est juridiquement erronée. Elle réplique que l’absence de constructions sur le terrain telle qu’envisagée dans l’acte de vente du 06 septembre 2013 est indifférente, dès lors que le terrain a été effectivement utilisé pour une activité de location de places de stationnement de véhicules soumise à la TVA ; que cette location est, par nature, une activité économique soumise à la TVA aux termes des articles 256 A et 261 D, 2° du Code général des Impôts. Elle en déduit qu’elle réalisait à titre habituel, aux termes du contrat de bail avec la société [2], une activité économique au sens de la TVA et qu’elle avait par conséquent, la qualité d’assujettie à la TVA au moment de la cession du terrain.
Enfin elle se prévaut de la jurisprudence administrative ( décision du conseil d’Etat du 21 décembre 2022, 3ème Chambres réunies, n°459476) aux termes de laquelle dès qu’un bien est utilisé pour une activité soumise à TVA, sa revente est considérée comme le prolongement de cette activité et doit donc être soumise à la taxe peu importe que la revente ne soit pas l’objet social principal.
Elle conclut que la cession du terrain intervenue le 16 octobre 2023, remplissant les conditions requises par le code général des impôts, aurait dû être soumise à la TVA.
Sur la faute
La SCI [1] fait grief aux notaires d’avoir failli à leur devoir de conseil et à leur obligation de garantir l’efficacité juridique des actes. Elle rappelle, à l’instar de la décision de la Cour d’Appel de [Localité 5] du 20 septembre 2018 n° 17-02071, que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstancié, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête concours et qu’il doit répondre d’un défaut d’information sur le régime fiscal auquel l’opération est soumise, comme du choix d’une qualification fiscale non appropriée.
Elle souligne que les officiers ministériels disposaient de tous les éléments nécessaires, notamment l’acte d’origine du 06 septembre 2013, pour identifier sa qualité d’assujettie à la TVA. Elle leur reproche ainsi une faute professionnelle dans l’analyse fiscale de l’opération, matérialisée par des projets d’actes contradictoires qui ont finalement abouti à une qualification erronée de « vendeur non assujetti ».  
Elle réplique à l’argumentation adverse relative à la mention figurant sur l’acte définitif de vente « le vendeur déclare que contrairement à ce qu’il a déclaré sur son titre de propriété il n’est pas assujettie au eu sens de l’article 256 du Code général des impôts », que nonobstant cette disposition qui n’a pas été contestée, les défendeurs ne pouvaient ignorer que l’opération litigieuse devait être soumise à la TVA dans la mesure où elle était réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.
Elle conclut que les notaires ont commis une faute professionnelle.
2/ Sur les préjudices réclamés :
La SCI [1] invoque avoir subi des préjudices en lien direct avec la faute commise par les défendeurs.
Elle soutient avoir subi un préjudice financier à hauteur de la TVA qu’elle aurait dû collecter et réserver au Trésor public, à savoir la somme de 147 928 euros de TVA sur la base d’un prix de cession du terrain hors taxe de 739 640 euros.
Elle conteste le caractère hypothétique du préjudice invoqué par les défendeurs. Elle fait valoir que son préjudice est actuel et certain dans la mesure où elle a perdu son droit à déduction initiale en reversant au Trésor public une partie des 44 077 euros de TVA récupérée lors de l’acquisition du terrain ( reversement par vingtièmes) lui occasionnant un appauvrissement.
Elle souligne que les jurisprudences invoquées par les notaires sont inopérantes au présent litige, celles-ci concernant l’engagement de la responsabilité d’experts-comptables elles sont sans rapport avec l’assujettissement à la TVA.
Elle ajoute que le risque de redressement sur la vente elle-même doit être garanti par les notaires, c’est pourquoi elle est contrainte de demander réparation du préjudice qu’elle a subi à hauteur de l’intégralité de la TVA non collectée.
Enfin, elle sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de dommages et intérêts qui sera à parfaire au jour du jugement à intervenir et portera intérêt au taux légal à compter du 20 février 2024, date de la mise en demeure.

Maîtres [P] [F] et [G] [Z] concluent au débouté intégral de la SCI [1] de l'ensemble de ses demandes à défaut de la triple démonstration exigée par l’article 1240 du code civil, à savoir l’existence d’une faute du notaire, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct.
Ils soutiennent, à titre principal, que l'opération de vente du 16 octobre 2023 ne relevait pas du champ d'application de la TVA mais de celui des droits d'enregistrement classiques. Ils font valoir que l'activité de "location de parking" invoquée par la demanderesse, dont ils ignoraient l’existence, ne repose sur aucune réalité matérielle sérieuse, le terrain étant resté à l'état de friche sans aucun aménagement spécifique ( au regard des photos aériennes de 2025 figurant aux cocnlusions), et que la vente d'un terrain nu dix ans après son acquisition, suite à l'abandon d'un projet de construction, relève de la simple gestion d'un patrimoine privé.
Ils précisent que la circonstance que cette location aurait éventuellement été soumise à la TVA ne signifie nullement que la cession ultérieure du bien par la demanderesse le soit aussi dans la mesure où, comme le rappelle l’acte authentique de vente, l’activité de la SCI [1] porte sur « l’acquisition, l’administration et l’exploitation par voie de location ou autrement de tous les immeubles bâtis ou non bâtis dont la société viendrait à être propriétaire », qu’elle n’exerce donc en aucun cas une activité de promoteur, constructeur ou marchand de biens dont l’activité consisterait à acquérir et revendre des biens après les avoirs aménagés ou construits et serait soumise à la TVA. Ils plaident que la demanderesse ne saurait donc se prévaloir de son engagement de construire un immeuble à usage de restaurant, qu’elle n’a d’ailleurs même pas respecté, pour soutenir qu’il témoignerait de la volonté de s’inscrire dans une démarche de promoteur ou d’activité économique d’achat/revente qui ne ressort pas de son objet social.
Ils rétorquent à l’argumentation adverse relative à la jurisprudence administrative que le cas d’espèce invoqué n’est pas comparable avec la situation de la SCI [1] qui a détenu pendant 10 ans un immeuble sur lequel elle projetait initialement de construire un restaurant ( destination correspondant précisément à l’activité de ses associés) qu’elle a fini par revendre sans avoir mis ce projet de construction à exécution. Au surplus, ils rappellent la doctrine administrative selon laquelle «  la cession d’un immeuble réalisée par une entreprise qui, à cette occasion, vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique peut être considéré comme hors du champ d’application de la TVA ».Dés lors, la demanderesse ne peut soutenir que la cession litigieuse est le prolongement d’une activité soumise à TVA et plus généralement l’accomplissement d’une prestation économique assujettie.
Ils soutiennent que leur responsabilité ne saurait être engagée dès lors qu'ils ont scrupuleusement respecté les déclarations de leur cliente. Ils précisent que la gérante de la SCI a signé personnellement l'acte de vente, confirmant ainsi explicitement ne pas agir en tant qu'assujetti pour cette transaction tel que cela ressort les dispositions suivantes de l’acte: «   IMPOT SUR LA MUTATION Le vendeur déclare, savoir que contrairement à ce qu’il a déclaré dans son titre de propriété il n’est pas assujettie au sens de l’article 256 du Code général de impôts, que son activité telle qu’indiquée dans son objet social est exonérée de TVA, que la société n’est pas assujettie à la TVA. »
Ils concluent à l’absence de démonstration d’une faute imputable au notaire.
Sur les préjudices allégués, les défendeurs exposent que la SCI [1] ne justifie d'aucun dommage réel, actuel et certain. Ils vont valoir que conformément à une jurisprudence constante, un requérant n’est pas fondé à réclamer la prise en charge d’un impôt, faute de mise en demeure ou de redressement effectif par l'administration fiscale (Cass com 16 décembre 2008, n° 07-20032). Ils font observer que la demanderesse ne fait pas la démonstration d’un redressement de TVA et encore moins d’avoir réglé une quelconque somme à l’administration fiscale.
Ils précisent que contrairement à ce qui est allégué par la demanderesse, si la vente litigieuse devait effectivement être considérée comme assujettie à la TVA, l’administration fiscale ne pourrait que procéder à un rappel de TVA de 123 273 euros et non de 147 928 euros comme indiqué par la SCI [1].
En outre, ils rappellent qu'en vertu du principe selon lequel "nul ne peut se prévaloir d'un préjudice consistant en l'acquittement de l'impôt dont il est légalement redevable", la demande de remboursement du principal de la taxe est juridiquement infondée. Le préjudice serait tout au plus une perte de chance d’avoir évité le redressement litigieux, en adoptant un autre montage, permettant la réclamation d’une fraction de son montant.
Enfin, ils font observer qu’aucun préjudice supplémentaire n’est démontré qui justifierait une condamnation au paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Ils concluent au débouté de la demanderesse en l’absence de tout préjudice subi.
Réponse du tribunal
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; le notaire, en sa qualité d'officier rédacteur, est tenu d'une obligation de conseil et doit assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente ;
En application de l'article 257, I-2-1° du Code général des impôts (CGI), sont soumises à la TVA les livraisons de terrains à bâtir réalisées par un assujetti agissant en tant que tel ; la notion d'assujetti est définie par l'article 256 A du CGI comme toute personne qui effectue de manière indépendante une activité économique, quels que soient les buts ou les résultats de cette activité.
En l’espèce, la SCI [1] soutient que la vente du 16 octobre 2023 devait être soumise à la TVA au motif qu'elle exerçait une activité de loueur d’emplacements de parking, laquelle constitue une activité économique au sens de la directive TVA et de la jurisprudence du Conseil d'État ;
Cependant, il y a lieu de rappeler que le notaire n'est tenu d'une obligation d'investigation que si des éléments extrinsèques ou des déclarations contradictoires des parties l'alertent sur une erreur manifeste ; qu'en l'espèce, les notaires ignoraient l’existence de la location du terrain et l'acte authentique comportait une clause explicite et non équivoque selon laquelle le vendeur déclare, savoir :
"que contrairement à ce qu’il a déclaré dans son titre de propriété il n’est pas une personne assujettie au sens de l’article 256 du Code général des impôts,
Que son activité telle qu’indiquée dans son objet social est exonérée de TVA, qu’il n’a pas opté pour la TVA,
ne pas agir en tant qu’assujetti à la TVA pour l’opération objet des présentes, laquelle se situe donc hors du champ d’application de ladite taxe,
Le vendeur s’oblige à faire son affaire personnelle du paiement auprès des services fiscaux compétents du complément de droits de mutation, des intérêts de retad et des éventuelles pénalités dues faute d’avoir respecté l’engagement de construire dans son titre acquisitif qui devait être accompli avant le 6 septembre 2018 ».
Il ressort, en outre, que la SCI, représentée par sa gérante, a personnellement régularisé l'acte sans émettre la moindre réserve sur cette qualification fiscale ; que le notaire peut légitimement se fonder sur les déclarations de son client dès lors que le bien cédé ne présentait aucun aménagement matériel (bitume, marquage au sol, barrières) de nature à établir de façon évidente l'existence d'une exploitation commerciale de parking ;
Qu'ainsi, les notaires ont pu légitimement qualifier l'opération de gestion patrimoniale civile, hors champ de la TVA, conformément à la doctrine administrative et à l'apparence physique du terrain nu ; qu'aucune faute ne saurait être retenue contre eux pour avoir suivi les déclarations de la gérante de la SCI [1].
Il résulte de l’analyse du déroulement des faits que la faute imputée aux notaires n’est pas établie.
De manière superfétatoire sur les demandes indemnitaires, en l’absence de faute caractérisée.
Il y a lieu de rappeler que pour ouvrir droit à réparation, le préjudice doit être actuel et certain.
En l’espèce la SCI [1] réclame la somme de 147 928 € correspondant à la TVA qu'elle estime avoir omis de collecter ; que toutefois, il est de jurisprudence constante (Cass. Civ. 1ère, 15 déc. 2011, n° 10-24.364) que le paiement de l'impôt, dont le contribuable est légalement redevable, ne constitue pas un préjudice indemnisable imputable à un tiers ; qu'une condamnation à ce titre reviendrait à décharger le redevable légal de sa dette fiscale pour la
faire supporter par le notaire ou son assureur, ce qui est contraire aux principes de la responsabilité civile.
Il ressort que la SCI [1] ne justifie par ailleurs d'aucun redressement fiscal notifié par l'administration ; que l'article 284 du CGI, qui prévoit des sanctions en cas d'engagement de construire non tenu ou de qualification erronée, n'a pas été mis en œuvre à l'encontre de la demanderesse ; que le risque d'un contrôle fiscal futur constitue un préjudice purement éventuel.
Que s'agissant du reversement partiel de la TVA initiale (régularisation par vingtièmes) prévu par l'article 207 de l'annexe II au CGI, ce dernier découle directement de la loi et du fait que la SCI [1] a revendu le bien, et non de la rédaction de l'acte de vente par les notaires en 2023;
En conséquence, en l'absence de préjudice certain, il convient de rejeter l'intégralité des demandes de la SCI [1].
II/ Sur les demandes annexes
Il serait inéquitable de laisser aux défendeurs la charge de l’intégralité de leurs frais irrépétibles. La demanderesse sera condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal
DÉBOUTE la SCI [1] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Maître [F] et de Maître [Z],
CONDAMNE la SCI [1] à payer à Maître [F] et Maître [Z], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI [1] aux entiers dépens de l'instance.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.