TJ 75056, 3 juin 2026, RG 26/01054

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 03/06/2026
à : Monsieur [S] [E]

Copie exécutoire délivrée
le : 03/06/2026
à : Maître Juliette BAYLE

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi référé

N° RG 26/01054
N° Portalis 352J-W-B7K-DCCME

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juin 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndicat LE CABINET CENTURY 21 KB IMMOBILIER VAL DE [Adresse 2] SYNDIC, dont le siège social est sis - [Adresse 3]
représenté par Maître Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0609

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 03 juin 2026
PCP JTJ proxi référé - N° RG 26/01054 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCCME

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [E] est propriétaire des lots n°9 (appartement) et 10 (cave) au sein de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal d’instance du 17ème arrondissement de Paris du 27 décembre 2017, Monsieur [S] [E] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 2 391,83 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 4ème trimestre 2017 ainsi qu’à la somme de 150 euros de dommages intérêts outre 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet CENTURY 21 K.B IMMOBILIER VAL DE BIEVRE SYNDIC, a par acte de commissaire de justice du 16 février 2026 fait assigner Monsieur [S] [E] devant le président du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de le condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 8 735,44 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2025, date de délivrance de la mise en demeure,
- 265 euros au titre des frais de recouvrement,
- 3 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

À l’audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 9 319,52 euros, frais de recouvrement inclus, arrêtée au 30 juin 2026, appels du 2ème trimestre 2026 inclus, a maintenu ses autres demandes et a précisé qu’elles étaient formulées à titre provisionnel. Il a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par le défendeur.

Monsieur [S] [E], comparant en personne, a contesté le montant de la dette, indiquant avoir réglé au titre de la condamnation de 2017 une somme totale de 2 910 euros que l’ancien syndic aurait encaissé sur son compte personnel et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois pour apurer le solde restant dû s’élevant selon lui a « à peu près 6 000 euros ».

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2026.

À la demande du président, le syndicat des copropriétaires, a par note reçue au greffe le 30 avril 2026, produit un extrait du grand livre de l’ancien syndic, le CABINET DU TINTORET, pour la période du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2018, faisant apparaître des règlements de Monsieur [S] [E] portés au débit de son compte à hauteur de la somme de 2 910 euros. Monsieur [S] [E], destinataire de cette note, n’a pas formulé d’observations.
[D] par
MOTIFS

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété, des travaux et des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnaire à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité.

Au-delà du paiement des charges de copropriété, aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Enfin, l'article 1353 du code civil dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du payement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale à jour au 22 juillet 2025 concernant l’immeuble et relatif aux lots n°9 (appartement) et 10 (cave) établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [E]
- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [S] [E] établi par le cabinet CENTURY 21 K.B IMMOBILIER VAL DE BIEVRE SYNDIC pour la période du 30 septembre 2024 au 11 février 2026, appels du 1er trimestre 2026 inclus, arrêté à la somme de 9 000,44 euros (en cela 265 euros de frais de recouvrement),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 10 septembre 2024 et 10 juin 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes concernant les deux dernières assemblées générales comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets provisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : remplacement d’une colonne d’évacuation des eaux pluviales côté cour bâtiment A (assemblée générale du 10 septembre 2024, résolution n°14), remplacement de linteaux sur la façade cour du bâtiment A (même assemblée générale, résolution n°15), création d’une antenne TV (même assemblée générale, résolution n°16), réfection de la couvertine du mur séparatif (assemblée générale du 10 juin 2025, résolution n°13), réfection du porche d’entrée (même assemblée générale, résolution n°14),
- les différents appels de fonds adressés à Monsieur [S] [E] pour la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2026, appels du 2ème trimestre inclus, pour un total de 9 319,52 euros,
- le précédent jugement de condamnation du 27 décembre 2017,
- l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [S] [E] établi par la société CAPILLON & MARTINS, ancien syndic, pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2024, appels du 4ème trimestre 2024 inclus, arrêté à la somme de 11 499,83 euros,
- l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [S] [E] établi par le CABINET DU TINTORET, ancien syndic, pour la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2018, arrêté à la somme de 3 277,85 euros,
- la mise en demeure de payer la somme de 11 027,33 euros adressée à Monsieur [S] [E] par le syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2025 (accusé de réception produit),
- la mise en demeure de payer la somme de 10 417,35 euros adressée par l’avocat du syndicat des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2025 (accusé de réception non produit),
- la note d’honoraires de l’avocat du 11 février 2026 d’un montant total TTC de 2 460 euros, frais de timbre inclus,
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il est exact, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires dans sa note en délibéré, et qui n’a suscité aucune observation de la part de Monsieur [S] [E], que la somme de 2 910 euros dont ce dernier a fait état à l’audience a bien été déduite des montants réclamés, ainsi que cela ressort de l’extrait de compte établi par l’ancien syndic le CABINET DU TINTORET pour la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2018 (6 règlements de 329 euros + 3 règlements de 312 euros).

Force est cependant de constater que si Monsieur [S] [E] a fait l’objet d’une précédente condamnation pour charges impayées selon le jugement précité du tribunal d’instance du 17ème arrondissement de Paris à hauteur de 3 041,83 euros, hors intérêts et dépens, aucun décompte d’exécution n’est produit et il apparaît à l’examen des décomptes versés aux débats établis par les syndics de copropriété successifs pour la période du 1er janvier 2016 au 11 février 2026 que la somme réclamée dans le cadre de la présente instance inclut les sommes auxquelles le défendeur a déjà été condamné le 27 décembre 2017.

Il convient en outre de souligner que la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires ressort de décomptes établis sur une période de 10 ans, mais qu’il n’est produit des éléments justificatifs concernant les charges de copropriété et les travaux que sur la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2026, soit durant seulement deux ans et demi, le syndicat des copropriétaires ne produisant ni les procès-verbaux d’approbation des comptes des exercices antérieurs à 2023, ni les appels de charges, de provisions sur charges et de travaux pour la période antérieure au 1er janvier 2024.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires établit avoir adressé à Monsieur [S] [E] une mise en demeure de payer le 6 mai 2025, facturée 25 euros, les frais d’honoraires de contentieux pour un montant de 240 euros ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Néanmoins, Monsieur [S] [E] ne conteste pas le principe, mais seulement le montant de sa dette. Dès lors la condamnation, avec l’évidence requise en référé, ne peut porter que sur les sommes dont il se reconnaît effectivement redevable.

En conséquence, il y a lieu de le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 000 euros au titre des charges de copropriété, des travaux et des frais de recouvrement, pour la période arrêtée au 30 juin 2026, appels du 2ème trimestre 2026 inclus et ce sans intérêts légaux autres que ceux résultant du prononcé de la présente ordonnance, en l’absence de mise en demeure délivrée le 8 septembre 2025, comme mentionné dans l’assignation, et de dire n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par Monsieur [S] [E]

Aussi, il sera fait droit à sa demande comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Toutefois, afin de tenir compte des besoins du syndicat des copropriétaires, il sera précisé qu'à défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte ou d’absence de paiement des appels de fonds courant, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [E], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS