TJ 75056, 27 mai 2026, RG 25/02706

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Raphaël BERGER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02706 - N° Portalis 352J-W-B7J-C724K

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 27 mai 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 2] SITUEE [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS Cabinet Cadot Beauplet - exerçant sous l’enseigne SAFAR
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Raphaël BERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : C886

DÉFENDERESSE
S.C.I. [J]
dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/02706 - N° Portalis 352J-W-B7J-C724K

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [J] est propriétaire du lot n° 198 dans l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 1], représenté par son syndic la société CADOT BEAUPLET, a assigné la SCI [J] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4 183,20 euros au titre des charges pour la période du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025, provision du 2è trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation avec intérêts à compter de la mise en demeure du 29 août 2024,732 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 29 août 2024,1 500 euros à titre de dommages-intérêts, 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés par Me [C].
L'affaire, appelée à l'audience du 11 décembre 2025, a été renvoyée à la demande du syndicat des copropriétaires à l'audience du 26 mars 2025.

A l'audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions signifiées à la SCI [J] le 19 janvier 2026, soutenues et modifiées oralement à la baisse, demande la condamnation de cette dernière au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
571,23 euros au titre des charges pour la période du 1er octobre 2025 au 5 janvier 2026 provision du 1er trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2025,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2025,1 500 euros à titre de dommages-intérêts, 960 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés par Me [C].
Régulièrement assignée à personne morale, la SCI [J] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour l'exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, à l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :
le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI [J],un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026,les appels de fonds, les procès-verbaux d'assemblée générale des 18 juin 2022, 12 juin 2023, 10 juin 2024, 10 septembre 2024, 18 juin 2025 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, le contrat de syndic.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

La SCI [J] est en conséquence condamnée à payer la somme de 571,23 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 23 février 2026, paiement de 679,66 euros inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de la présente décision et non de la mise en demeure du 2 décembre 2025 dont l'envoi n'est pas justifié.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [J] au paiement de la somme de 60 euros au titre de la mise en demeure du 2 décembre 2025 mais dont l'envoi n'est pas justifié. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi - laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur - ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI [J], partie perdante, supporte les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l'article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d'avocat obligatoire sera rejetée.

La SCI [J] est condamnée à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 960 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS