TJ 13055, 5 mars 2026, RG 25/06954

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Mars 2026

GROSSE :
Le 22 mai 2026
à Mme [B] [Z]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 22 mai 2026
à Mme [N] [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06954 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7IBV

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Z] [B], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 29 février 2008, l’OPH Provence Métropole Logement, alors dénommé Habitat [Localité 2] Provence, a donné à bail à M. et Mme [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], logement n°114, 5ème étage, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 333,90 euros, outre 150,49 euros de provision sur charges, 31,61 euros de consommation d’eau, 5,87 euros à titre de porte blindée et 3,80 euros de service antenne et câble.
Par avenant du 14 septembre 2020, Mme [N] divorcée [Q] est devenue seule titulaire du bail portant sur logement sis [Adresse 5].
Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 1.145,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion immédiate et sans délai,Condamner la défenderesse à payer la somme provisionnelle de 899,48 euros, comptes arrêtés au 3 décembre 2025,La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, La condamner à payer la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026.
A cette audience, la demanderesse, représentée par Mme [B], munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 592,73 euros, selon décompte en date du 2 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Elle indique que la requise a repris le paiement du loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délai.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d'allocations familiales (CAF).

Mme [N] comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 50 euros en plus du montant du loyer résiduel. Elle souhaite rester dans le logement qu’elle occupe depuis 2008 et indique percevoir le RSA actuellement. Elle précise avoir 3 enfants à charge de 18, 13 et 6 ans, et envisage d’à nouveau travailler prochainement.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION : 
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la situation d'impayés a été signalée à la CAF le 25 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2025 pour la somme en principal de 1.145,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé que partiellement les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 novembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 668,47 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 592,73 euros, à la date du 2 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février 2026 inclus et déduction faite des frais de procédure.

La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 592,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte que la défenderesse a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par la défenderesse, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour la défenderesse d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,La défenderesse, devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande relative aux frais d'exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,