TJ 06088, 3 juin 2026, RG 25/00935

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00935 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QPT6
du 03 Juin 2026

affaire : S.C.I. EUROMUR
c/ S.A.R.L. SARL LA BOULANGERIE LA GOULETTE

Copie exécutoire délivrée à

Me Elodie GARNIER
Me Florian SEMPER

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TROIS JUIN À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. EUROMUR
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, Plaidant
Rep/assistant : Me Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, Postulant

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. SARL LA BOULANGERIE LA GOULETTE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Florian SEMPERE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2026, délibéré prorogé au 03 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SCI EUROMUR a assigné la SARL La Boulangerie La Goulette en référé aux fins notamment d’expulsion.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SCI EUROMUR sollicite :
- le constat de l’absence de bail au profit de la défenderesse,
- l’expulsion de la SARL Boulangerie La Goulette et de tous les occupants de son chef des locaux situés à [Adresse 2],
- le transport des meubles et marchandises en un lieu désigné par elle ou en garde-meubles,
- la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 4264,92 € correspondant au quart du loyer annuel et la condamnation de la SARL la Boulangerie La Goulette au paiement,
- la condamnation de la SARL Boulangerie La Goulette au paiement d’une somme provisionnelle de 28 316,91 € au titre de l’arriéré locatif,
- le rejet de toute ses demandes,
- la condamnation de la SARL Boulangerie La Goulette aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SARL Boulangerie La Goulette sollicite :
- de juger qu’il existe des contestations sérieuses,
- dire n’y avoir lieu à référé,
- le rejet des demandes de la SCI EUROMUR,
à titre subsidiaire,
- la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 4264,92 € par trimestre,
en tout état de cause,
- la condamnation de la SCI EUROMUR aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, prorogé au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application de l’article L 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L’article L 145-10 du code de commerce en son alinéa 5 précise que l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En l’espèce, la SARL Boulangerie La Goulette a bénéficié d’une cession de droit au bail en date du 20 septembre 2000 résultant d’un bail commercial conclu entre son auteur, la SARL salon de thé L’Orient et Monsieur et Madame [C] le 6 juin 1999.

Ledit bail commercial prévoit notamment une occupation personnelle des lieux loués par le preneur, lequel doit maintenir les locaux loués constamment utilisés et garnis de mobilier et matériel en quantité et de valeur suffisante pour répondre du paiement du loyer et de l’exécution des conditions du bail d’une part, et de se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’inspection du travail, ainsi qu’aux obligations fixées par le cahier des prescriptions et charges particulières de sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, et enfin de se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son activité aux lois, règlements et prescriptions administratives et s’engager à ne pas entreprendre dans les lieux loués une activité soumise à autorisation sans avoir obtenu celle-ci.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 23 mars 2011, Monsieur [T] [S] [V], alors propriétaire des locaux, a accepté le principe du renouvellement du bail tel que sollicité par la SARL boulangerie La Goulette suivant acte en date du 28 décembre 2010.

Toutefois et suivant acte extrajudiciaire en date du 15 juillet 2022, Monsieur [T] [S] [V] a délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction au visa de l’article L 145 - 17 du code de commerce au triple motif du défaut d’exploitation des locaux dans les trois dernières années du bail à raison de l’interdiction administrative d’ouverture, de la violation des obligations tendant au respect de la réglementation en vigueur comme constituant une violation grave et légitime de renouvellement sans indemnité, à raison de la fermeture administrative intervenue d’une part et de l’incendie survenu au sein des locaux, d’autre part.

Il résulte d’une attestation notariée en date du 6 septembre 2022 que la SCI EUROMUR a acquis de Monsieur [T] [S] lesdits locaux commerciaux et ce, alors même qu’elle avait été informée du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivrée à la demande de ce dernier tant à la SARL la Boulangerie La Goulette qu’à la SELARL FUNEL et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire suivant décision du tribunal de commerce du 24 juin 2022.

Des éléments versés aux débats, et notamment les multiples procès-verbaux de constat sur une période courant du 19 juillet 2022 au 4 octobre 2022 que l’établissement la Boulangerie La Goulette faisait l’objet d’une fermeture administrative, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas et dont elle explique également que cette fermeture administrative a conduit à la procédure de redressement judiciaire.

La SARL Boulangerie La Goulette ne justifie pas avoir saisi le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la signification du congé prétextant ne jamais avoir été destinataire dudit congé alors même qu’il résulte d’un échange de courriels intervenus entre le mandataire de la SCI EUROMUR et la SELARL FUNEL et associés, dès le 6 septembre 2022, le tribunal de commerce lors d’une audience du 20 juillet 2022 a renvoyé l’examen d’un plan dans l’attente d’informations complémentaires tenant d’une part, à la fermeture administrative de la société et d’autre part, « sur les suites judiciaires que celle-ci entendait donner au congé sans offre de renouvellement et sans indemnité qui lui avait été notifié ».

Dès lors, la SARL Boulangerie La Goulette qui, n’a pas formellement saisi la juridiction au terme de son dispositif, des contestations relatives aux mentions figurant sur les actes de signification dudit congé et dont il convient toutefois de relever qu’elles répondent aux prescriptions imposées s’agissant des actes extrajudiciaires des huissiers de justice, ne peut utilement se prévaloir de contestation sérieuse relative à l’acte de congé dont les effets sont acquis au 20 juillet 2024.

Enfin et ainsi que l’a justement fait valoir la SCI EUROMUR, la renonciation aux conséquences juridiques résultant de la signification du congé ne se présume pas et ne peut résulter que d’une volonté claire et non équivoque.

En conséquence, la demande tendant à l’expulsion de la SARL Boulangerie La Goulette sera accueillie en raison de son occupation illicite des locaux depuis près de deux ans, que le bailleur entend faire cesser.

De plus et de surcroît, il résulte du décompte arrêté au 1er janvier 2026, et en dépit de règlements intervenus au cours de l’année 2025 que la SARL Boulangerie La Goulette reste redevable d’une somme de 28 316,91 € au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’à l’expiration du premier trimestre 2026.

La SARL Boulangerie La Goulette sera condamnée à la somme provisionnelle de 28 316,91 € au titre des sommes dues.

Enfin, il est acquis que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, la SARL Boulangerie La Goulette sera condamnée au paiement d’une somme provisionnelle de 4264,92 € par trimestre correspondant au quart du loyer annuel payable d’avance, et ce, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

De la même manière il sera fait droit à la demande relative aux biens et objets mobiliers garnissant le local.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Boulangerie La Goulette sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, la SARL Boulangerie La Goulette sera condamnée à verser à la SCI EUROMUR la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS