TJ 60159, 28 mai 2026, RG 26/00116

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 364/26jcp

N° RG 26/00116 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CT56

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

Entre :

Société CLESENCE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 585 980 022
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Monsieur [Z] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 30 Avril 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 28 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SCP LEQUILLERIER et à Mr [H] le

N° RG 26/00116 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CT56 - jugement du 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé en date du 25 mai 2018 la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un local à usage d’habitation de type 2 avec cave et balcon sis [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 231,32 euros et une provision mensuelle pour charges de 85,06 euros, outre 9,41 euros de charge au titre du contrat général d’entretien IMPEC. Suivant une fusion-absorption effective au 1er décembre 2019, la SA CLESENCE vient aux droits de la SA [Adresse 4]. Se prévalant de loyers impayés, la SA CLESENCE a fait délivrer à Monsieur [Z] [H], par acte d’un commissaire de justice en date du 13 juin 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2.119,63 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier l’occupation du logement.Par exploit d’un commissaire de justice en date du 16 février 2026, la SA CLESENCE a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de : Constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 13 juin 2025 pour impayés de loyers,En conséquence, constater la résiliation du bail précédemment consenti et subsidiairement la prononcer, Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, Condamner Monsieur [Z] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation des baux égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme lui, jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés, Ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls des expulsés, Condamner Monsieur [Z] [H] à régler à la SA CLESENCE la somme de 1.116,06 euros arrêtés au 26 janvier 2026, Dire et juger que cette somme produira l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] en tous les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer délivré et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion, Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] au paiement d’une somme de 420 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L'affaire, a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 30 avril 2026.À l’audience, la SA CLESENCE, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1249,12 euros. Elle précise qu’il y a une reprise des paiements du loyer par le locataire. Elle s’en rapporte sur la demande de délai de paiement.Bien que régulièrement convoqué Monsieur [Z] [H] n’a pas comparu et n’est pas valablement représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026. MOTIFS DE LA DÉCISIONAux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur [Z] [H] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.Sur la recevabilité En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la situation de Monsieur [Z] [H] le 11 juin 2025 et l’assignation du 16 février 2026 a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 17 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2026. L’action est donc recevable. Sur la demande principaleEn application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « Article 8-1 Résiliation du contrat », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges. En vertu du contrat de bail, la SA CLESENCE a fait délivrer à Monsieur [Z] [H] le 13 juin 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2.119,63 euros. L’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation La SA CLESENCE ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Z] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, la SA CLESENCE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [Z] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Sur la dette locative En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. La SA CLESENCE produit un décompte arrêté au 23 avril 2026 faisant état d’une dette locative d’un montant de 1249,12 euros, échéance de mars 2026 comprise ainsi que les derniers paiements effectués par Monsieur [Z] [H]. Malgré l'absence du défendeur à l'audience, ce décompte est retenu compte tenu de la réduction constatée de la dette.La somme de 72,30 euros correspondant aux frais de délivrance de l’assignation ne sera pas retenue au titre de la dette locative mais sera comprise dans les dépens.Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [H] à payer à la SA CLESENCE, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1.176,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. Sur la demande de délais de paiement En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [Z] [H] a entrepris des efforts de paiement importants qui permettent de retenir qu’il dispose d’une situation financière compatible avec le remboursement des arriérés locatifs. La société bailleresse confirme que le paiement des loyers a été repris et ne s’oppose pas au demeurant à l’octroi d’un délai de paiement.Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [Z] [H]. Il sera ainsi autorisé à apurer sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités de 33 euros chacune, payables le 25 de chaque mois, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 25 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges puis sur les intérêts.Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.En revanche, faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.De plus, l'indemnité d'occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [Z] [H] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [Z] [H], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût de l’assignation . Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur [Z] [H] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SA CLESENCE pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [Z] [H] sera condamné à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS,LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTIONStatuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 mai 2018 conclu entre la SA CLESENCE et Monsieur [Z] [H] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 14 août 2025 et que le bail est résilié à cette date ;CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à la SA CLESENCE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.176,82 euros au titre des arriérés de loyers, des charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil ; Toutefois,AUTORISE Monsieur [Z] [H] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 33 euros pour les 35 premiers mois suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 25 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 25 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ; ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [Z] [H] et la continuation du contrat de bail à son bénéfice ;DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courantes, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résolution du bail ;EN CE CAS, et en tant que de besoin :DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;CONDAMNE Monsieur [Z] [H] en cas de résiliation effective du contrat de bail à payer à la SA CLESENCE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ; DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à la SA CLESENCE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation tandis que les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 28 mai 2026, LA GREFFIERE LA JUGE