TJ 60159, 28 mai 2026, RG 26/00094

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 370/26JCP

N° RG 26/00094 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CTUK

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

Entre :

S.A. CDC HABITAT
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 552 046 484
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS,

Et :

Madame [A] [R] [F] [O]
née le 26 Juillet 1983 à
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 30 Avril 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 28 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SARL LEAD et à Mme [O] le

N° RG 26/00094 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CTUK - jugement du 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé en date du 24 juillet 2020, LA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [A] [O] un local à usage d’habitation type 4 sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 617,09 euros. Se prévalant de loyers impayés, LA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [A] [O] par acte d’un commissaire de justice en date du 13 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2.819,15 euros au titre des loyers et charges impayés.Par exploit d’un commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, LA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [A] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis [Adresse 4] à LACROIX-SAINT-OUEN (60610), Dire que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux Madame [A] [O] ainsi que tous occupants de son chef devra avoir libéré les lieux loués, après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant et qu’à défaut, elle en sera expulsée si besoin est, avec l’assistance de la force publique, Condamner Madame [A] [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.252,94 euros ne comprenant pas le loyer du mois d’octobre 2025 montant de l’arriéré de loyers et charges 15 octobre 2025, Condamner Madame [A] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant fixé au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux et ce à compter du 1er octobre 2025 (loyer à terme échu) ; Condamner Madame [A] [O] au paiement de la somme de 1000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [A] [O] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivrer, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,A l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 avril 2026 afin que Madame [A] [O] justifie du paiement du loyer du mois de mars. A l’audience du 30 avril 2026, la CDC HABITAT SOCIAL, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 6144,84 euros. Elle indique qu’il y a une reprise partielle des paiements et ne s’oppose pas à la demande de délai. Madame [A] [O] a comparu sans être valablement représentée. Elle déclare avoir versé 100 euros en plus de son loyer du mois d’avril 2026. Elle sollicite un délai de paiement et propose de verser 171 euros par mois pendant 36 mois. Le délibéré a été fixé au 28 mai 2026. MOTIFS DE LA DÉCISIONSur la recevabilité En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la situation de Madame [A] [O] le 14 mars 2025 et l’assignation du 19 janvier 2026 a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 20 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2026. L’action est donc recevable. Sur la demande principaleEn application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « Article 7 – Clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges. En vertu du contrat de bail, LA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [A] [O], le 13 mars 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2.819,51 euros. L’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2025.Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation LA CDC HABITAT SOCIAL ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [A] [O] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, LA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [A] [O] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [A] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Sur la dette locative En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. LA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 20 avril 2026 faisant état d’une dette locative d’un montant de 6.144,84 euros, échéance de mars 2026 comprise ainsi que le dernier paiement effectué par Madame [A] [O] d’un montant de 204,36 euros.La somme de 182,46 euros correspondant aux frais de procédure ne sera pas retenue au titre de la dette locative faute de justificatif. Il y a donc lieu de condamner Madame [A] [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 5.962,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.Sur la demande de délais de paiement En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.En l’espèce, il convient de constater que Madame [A] [O] a entrepris des efforts de paiement importants et la société bailleresse ne s’y opposant pas au demeurant.Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Madame [A] [O]. Elle sera ainsi autorisée à apurer leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités de 166 euros chacune, payables le 25 de chaque mois, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 25 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges puis sur les intérêts.Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.En revanche, faute pour la locataire de respecter ses engagements conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.De plus, l'indemnité d'occupation telle que définie ci-avant due par Madame [A] [O] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [A] [O] succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Madame [A] [O] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir LA CDC HABITAT SOCIAL pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [A] [O] sera condamnée à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS,LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTIONStatuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 juillet 2020 conclu entre la CDC HABITAT SOCIAL et Madame [A] [O] concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], sont réunies à la date du 14 mai 2025 et que le bail est résilié à cette date ;CONDAMNE Madame [A] [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.962,38 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 20 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil ;Toutefois,AUTORISE Madame [A] [O] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 166 euros pour les 35 premiers mois suivies d’une 36eme et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 25 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 25 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ; ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Madame [A] [O] et la continuation du contrat de bail à leur bénéfice ;DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courantes, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résolution du bail ;EN CE CAS, et en tant que de besoin :DIT qu’à défaut pour Madame [A] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;CONDAMNE Madame [A] [O] en cas de résiliation effective du contrat de bail à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ; DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;CONDAMNE Madame [A] [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE Madame [A] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer tandis que les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 28 mai 2026, LA GREFFIERE LA JUGE