TJ 50147, 29 mai 2026, RG 24/01348

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 24/01348 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DXP2

JUGEMENT RENDU LE 29 Mai 2026

ENTRE :

S.A.R.L. ROYER IMMO Exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ROYER IMMO, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de COUTANCES, sous le numéro 350045936, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,
, demeurant [Adresse 1]
Ayant comme avocat : Me Virginie PIEDAGNEL, avocat au barreau de CHERBOURG

ET :

Madame [N] [M]
, demeurant [Adresse 2]
Ayant comme avocat : Maître Stéphanie JUGELE de la SCP SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocats postulant au barreau de COUTANCES et Me Etienne GROLEAU, avocat plaidant au barreau de RENNES

Monsieur [C] [M]
, demeurant [Adresse 2]
Ayant comme avocat : Maître Stéphanie JUGELE de la SCP SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocats postulant au barreau de COUTANCES et Me Etienne GROLEAU, avocat plaidant au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Fabienne GACEL, Vice-présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 29 Mai 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de recherche non exclusif en date du 28 décembre 2022, M. [C] [M] et Mme [N] [M] ont mandaté la société CENTURY ROYER IMMO aux fins de rechercher pour acquérir une maison en front de mer de 100 m5 sise [Adresse 3] sur la Commune d’[Localité 2] à un prix n’excédant pas 1 500 000€.

Il était prévu au contrat que les honoraires de l’agence immobilière seraient à la charge de M. et Mme [S] selon un barème (joint) mentionnant un tarif de 4% du prix souhaité au-delà de 1.000 000 euros.

Il était spécifié que “pendant la durée d’exécution du présent mandat et durant les 12 mois suivant son expiration ou sa résiliation, le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans la quelle il aurait une participation, de traiter directement ou indirectement avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou par un mandataire substitué”, les dits honoraires étant payables une fois l’acte authentique de vente effectivement signé.

Avec cette précision que “si le mandant ne respecte pas l’une ou l’autre de ces obligations ou interdictions, le mandataire aura le droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de ses honoraires toutes taxes comprises”.

Par un courriel du 30 décembre 2022, les consorts [M] ont indiqué à l’agence immobilière souhaiter formaliser une offre d’achat au prix de 1.000.000€, frais d’agence inclus.

Puis, suivant courrier du 10 janvier 2023, ils ont indiqué se rétracter du contrat de mandat non exclusif de recherche portant sur ce bien.

Le 9 mars 2023, M. et Mme [S] (via une société LE PRE BLEU) ont signé un compromis de vente portant sur ce bien situé [Adresse 4], par l’intermédiaire de l’agence FOLLIOT pour un montant hors frais d’agence, de 1.150.000€.

La vente a ensuite été réitérée le 21 novembre 2023.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2023, la société ROYER IMMO, faisant valoir que les époux [S] avaient engagé leur responsabilité contractuelle, a mis en demeure ces derniers d’avoir à lui régler la somme de 25.000€ eu titre de la clause pénale.

Aucune suite n’ayant été donnée à ce courrier, par acte du 20 septembre 2024, la société CENTURY ROYER IMMO a fait assigner M et Mme [M] par devant le Tribunal judiciaire de COUTANCES aux fins de règlement d’une somme de 40000 euros au titre de l’indemnité prévue au mandat de recherche.
***

Suivant ses dernières écritures, “conclusions III”, communiquées par RPVA le 11 décembre 2025, la Société CENTURY ROYER IMMO, en demande, sollicite du Tribunal de bien vouloir:
DECLARER son action recevable et bien fondée ;AVANT DIRE DROIT
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à produire le compromis de vente et l’acte notarié de vente de l’immeuble sis [Adresse 5] sur la Commune d’[Localité 2]. SUR LE FOND
A TITRE PRINCIPAL,
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme en principal de 40 000€ avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 compte tenu de l’engagement de leur responsabilité contractuelle à son égard A TITRE SUBSIDAIRE,
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme en principal de 40 000€ avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir compte tenu de l’engagement de leur responsabilité délictuelle à son égard EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme de 5.000€ (CINQ MILLE EUROS) au titre des frais irrépétiblesCONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens.
La société ROYER IMMO explique qu’il appartient aux époux [M] de communiquer aux débats les compromis et acte notarié de vente conclus avec les consorts [Y] puisqu’ils permettront d’apprécier les dispositions appliquées s’agissant de la négociation de la vente.

Pour soutenir que le mandat de recherche est bien opposable aux époux [M], la société ROYER IMMO fait valoir, sur le fondement de l’article L221-28 1° du code de la consommation, que la prestation de service a été pleinement exécutée avant la fin du délai de rétractation, avec l’accord exprès des époux [M] de sorte que leur droit de rétractation ne pouvait plus être exercé le 10 janvier 2023.

Elle considère, sur le fondement de l’article L211-1 du code de la consommation, que la clause pénale sur laquelle elle fonde ses demandes, est parfaitement valable puisqu’elle satisfait aux prescriptions du code de la consommation.

Elle soutient, sur le fondement des articles 1103 et 1131 du code civil, que les époux [M] ont failli à leurs obligations contractuelles à son égard en se dispensant de sa participation lors de la conclusion du compromis de vente afin de ne pas avoir à supporter le coût de sa commission

Pour s’opposer à la modération de l’indemnité qu’elle réclame, la société ROYER IMMO estime, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que cette dernière n’apparaît pas excessive au regard du montant des honoraires dont elle a été privée.

Elle soutient, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article L221-25 du code de la consommation, qu’elle est bien fondée à solliciter le versement de l’indemnité correspondant au service fourni.

A titre infiniment subsidiaire, elle explique, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les époux [M] se sont rendus coupables de manœuvres déloyales à son égard de sorte qu’ils ont engagé leur responsabilité délictuelle.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2025, M [C] et Mme [N] [M], en défense, concluent au débouté des demandes formulées par la société ROYER IMMO. Ils demandent à la juridiction de déclarer parfaite leur rétractation du mandat de recherche du 10 janvier 2023 et de déclarer non écrite la clause pénale de ce mandat. A titre subsidiaire, ils sollicitent du Tribunal de bien vouloir déclarer manifestement excessive la clause pénale stipulée dans le mandat de recherche non-exclusif de bien à acquérir et de limiter l’indemnisation contractuelle à la somme symbolique d’un euro. Ils sollicitent en tout état de cause la condamnation de la société ROYER IMMO à leur régler la somme de 5 000€ au titre de la réparation de leur préjudice moral et, en outre, sa condamnation à leur régler la somme de 4500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ils soutiennent avoir parfaitement fait valoir leur droit à rétractation s’agissant du mandat du 28 décembre 2022 de sorte que la clause de ce mandat dont se prévaut ROYER IMMO est sans effet.
Ils expliquent que la société ROYER IMMO ne disposait pas d’un mandat de vente des vendeurs et n’a jamais été mandatée officiellement et contractuellement pour réaliser la vente.

Ils soutiennent encore, sur le fondement de l’article L211-1 du Code de la consommation, que la clause pénale sur laquelle la société ROYER IMMO fonde ses demandes n’est pas claire et compréhensible et ne peut donc pas leur être opposée.

En réplique au moyen tiré de l’autorisation donnée pour débuter ses prestations avant l’expiration du délai de rétractation soulevé par la société ROYER IMMO, les époux [M] estiment, sur le fondement de l’article L221-25 du code de la consommation, que cette dernière ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait informé les époux [M] de la possibilité qu’il leur soit facturé “un montant correspondant au service fourni jusqu'à la communication de sa décision de se rétracter”.

Ils soutiennent encore, à titre subsidiaire, que les prestations réalisées par la société ROYER IMMO s’apparentent à un début d’exécution du contrat et que sa prestation ne justifie pas l’octroi de l’intégralité du montant de l’indemnité prévue au mandat mais plutôt l’octroi d’un euro symbolique.

Ils soutiennent enfin, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, qu’il n’est démontrée aucune faute de leur part et que notamment l’intitulé du mandat de recherche “non exclusif” pouvait légitimement laisser croire qu’il était parfaitement possible de conclure la vente par l’intermédiaire d’une autre agence.

***
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025, et l’audience de plaidoirie a été fixée le 15 janvier 2026 puis mis en délibéré au 27 mars 2026 prorogé au 29 mai 2026.

MOTIFS :

Sur la validité de la rétractation de M. et Mme [M]

Le 28 décembre 2022, M. et Mme [M] ont régularisé le contrat de mandat de recherche d’un bien à acquérir par signature électronique.

En conséquence, ce contrat a été conclu à distance au sens de l’article L. 221-1 du code de la consommation (“tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d'un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat (...).

En ce cas, en application des dispositions de l’article L. 221-18 du code de la consommation, “le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25 (...)”.

Le mandat de recherche reprend ces dispositions en ces termes “le mandant est informé qu’il bénéficie, en application des dispositions des articles L.221-18 et suivants du code de la consommation, d’un délai de quatorze jours pour exercer, sans motif, son droit de rétractation”.

Aux termes du mandat, il est spécifié que M. et Mme [M] ont expressément demandé à la société CENTURY Royer Immo de commencer à exécuter le mandat dés sa signature sans attendre la fin du délai de rétractation de quatorze jours.

Le contrat précise toutefois que M. et Mme [M] conservent néanmoins leur droit de se rétracter (“le mandant est informé que le mandataire ne commencera à exécuter sa mission qu’à l’issue du délai de rétractation du mandant. Cependant, il peut, s’il le souhaite, lui demander d’anticiper son intervention sans attendre la fin de ce délai. Dans ce cas, il conservera néanmoins son droit de se rétracter, dans les délais et formes décrites ci-dessus”) .

M. et Mme [M] ont souhaité faire valoir leur droit de rétractation suivant courriel du 10 janvier 2023, soit dans le délai légal de 14 jours de la signature du mandat.

L’article L.221-28-1 énonce que “le droit de rétractation ne peut être exercé pour les contrats de fourniture de services pleinement exécutés avant la fin du délai de rétractation et, si le contrat soumet le consommateur à une obligation de payer, dont l'exécution a commencé avec son accord préalable et exprès et avec la reconnaissance par lui de la perte de son droit de rétractation, lorsque la prestation aura été pleinement exécutée par le professionnel”.

Sur le fondement de ces dispositions, la société CENTURY Royer Immo soutient que les époux [M] n’étaient plus admis à exercer leur droit de rétractation car sa prestation avait été pleinement exécutée à la date du 10 janvier 2023 dés lors qu’elle avait permis la mise en relation des mandants et de leur vendeur et un accord sur le prix à hauteur duquel la vente a été effectivement conclue.

M. et Mme [M] le contestent en faisant valoir que l’agence n’a en tout et pour tout réalisé qu’une brève visite de la maison via Whatsapp et présenté une offre d’achat laquelle a au surplus été refusée par les vendeurs.

En tout état de cause, il y a lieu de constater que l’article susvisé n’est pas applicable à l’espèce dés lors qu’il spécifie que le consommateur doit, aux termes du contrat, avoir non seulement donné son accord exprès au professionnel pour commencer l’exécution de la prestation avant le terme du délai de rétraction mais également avoir renoncé à ce droit ce qui n’est pas le cas s’agissant du contrat régularisé entre les parties qui précise à l’inverse expressément que le mandant conserve en ce cas son droit de rétractation.

Dés lors, les époux [M] ont valablement exercé leur droit de rétractation.

De ce fait, le mandat de recherche a été anéanti de manière rétroactive faisant disparaitre la clause pénale dont la société CENTURY Royer Immo sollicite l’application.

Sur l’application de l’article L.221-25 du code de la consommation

A titre subsidiaire, la société CENTURY Royer Immo sollicite le versement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article L.221-25 du code de la consommation.

Ce texte énonce :

Si le consommateur souhaite que l'exécution d'une prestation de services ou d'un contrat mentionné au premier alinéa de l'article L. 221-4 commence avant la fin du délai de rétractation prévu à l'article L. 221-18 et si le contrat soumet le consommateur à une obligation de payer, le professionnel recueille sa demande expresse par tout moyen pour les contrats conclus à distance et sur papier ou sur support durable pour les contrats conclus hors établissement. Il demande au consommateur de reconnaître qu'après qu'il aura entièrement exécuté le contrat, celui ci ne disposera plus du droit de rétractation.

Le consommateur qui a exercé son droit de rétractation d'un contrat de prestation de services ou d'un contrat mentionné au premier alinéa de l'article L. 221-4 dont l'exécution a commencé, à sa demande expresse, avant la fin du délai de rétractation verse au professionnel un montant correspondant au service fourni jusqu'à la communication de sa décision de se rétracter ; ce montant est proportionné au prix total de la prestation convenu dans le contrat. Si le prix total est excessif, le montant approprié est calculé sur la base de la valeur marchande de ce qui a été fourni.

Aucune somme n'est due par le consommateur ayant exercé son droit de rétractation si sa demande expresse n'a pas été recueillie en application du premier alinéa ou si le professionnel n'a pas respecté l'obligation d'information prévue au 9 de l'article L. 221-5.

Aux termes de l’article L. 221-5 :

I. Préalablement à la conclusion d'un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, de contenu numérique ou de services numériques, le professionnel fournit au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
9° L'information sur l'obligation du consommateur de payer des frais lorsqu'il exerce son droit de rétractation d'un contrat de prestation de services, de distribution d'eau, de fourniture de gaz ou d'électricité et d'abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l'exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l'article L. 221 25;

Les époux [M] font valoir que par application combinée du dernier alinea de l’article L.221-25 et de l’article L.221-5 9° , aucune somme n’est due dés lors que la société CENTURY Royer Immo ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle les aurait informé de la possibilité qu’il leur soit facturé “un montant correspondant au service fourni jusqu’à la communication de la décision de se rétracter”.

La société CENTURY Royer Immo soutient cette preuve est rapportée dés lors qu’aux termes du contrat, M. et Mme [M] indiquent “avoir reçu du mandataire préalablement à la conclusion du présent mandat, les informations prévues à l’article L.221-5".

Toutefois, cette seule mention, alors qu’il n’est pas justifié qu’a été joint au contrat de mandat un document précontractuel rappelant précisément les dispositions de l’article L.221-5, est manifestement insuffisante à établir que l’information tenant aux frais suceptibles d’être réclamés au mandant en cas d’exercice de son droit de rétractation, a été délivrée “de manière lisible et compréhensible”.

Dés lors, aucune somme n’est due par M. et Mme [M].

Au demeurant, au cas d’espèce, l’application de l’article L. 221- 25 du code de la consommation, qui prévoit le principe d'un paiement au prorata du service fourni en cas d'exécution anticipée demandée par le consommateur, est neutralisée par les règles d'ordre public qui régissent les activités des agents immobiliers et leur interdisent de percevoir une quelconque somme, rémunération, commission ou défraiement avant que l'opération ne soit effectivement et définitivement conclue (article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi “Hoguet” et article 73 de son décret d'application n°72-768 du 20 juillet 1972 ).

L'article L. 221-25 ne peut donc pas servir de fondement à un agent immobilier pour facturer des "frais de recherche" ou une prestation intermédiaire, car sa rémunération est strictement conditionnée au succès final de l'opération par son entremise.

L’agence immobilière ne peut pas davantage sérieusement soutenir avoir permis la concrétisation de la vente en faisant visiter le bien (en visoconférence [Localité 3] aux mandants) et en transmettant une offre d’achat à 1.000000 euros qui n’a pas été acceptée par les vendeurs et ce d’autant que ce bien lui avait été spécifiquement indiqué par M. et Mme [M].

En tout état de cause, l’article L. 221-25 n’a pas vocation à permettre le paiement d'une indemnité forfaitaire ou d'une clause pénale.

Sur la responsabilité délictuelle des époux [M]

A titre infinément subsidiaire, la société CENTURY Royer Immo sollicitent la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 40000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil en faisant valoir que M. et Mme [M] ont commis une faute en poursuivant leur projet d’acquisition par l’entremise d’une autre agence immobilière et lui ont causé un préjudice équivalent au gain manqué tenant à la commission au versement de laquelle elle aurait pu prétendre à l’occasion de la régularisation de la vente du bien présenté aux époux [M].

Aux termes de l’article 1240 du code civil “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la fauteb duquel il est arrivé à le réparer”.

Les époux [M] expliquent que le vendeur du bien M. [G] [Y] leur avait indiqué ne pas avoir mandaté la société CENTURY Royer Immo et verse une attestation en ce sens “à aucun moment l’agence Century 21 d’[Localité 4] n’a reçu mandat de vente de la maison qui appartenait à mon père jusqu’à son décès le 4 février 2023, ni mandat simple ni mandat exclusif, aucun mandat de vente d’aucune sorte”.

Il est par ailleurs constant que la société CENTURY Royer Immo ne produit aucun mandat de vente.

Elle soutient avoir été missionné pour la vente de la maison (par la remise des clefs aux fins d’organisation des visites, par la transmission de certains éléments nécessaires à l’accomplissement de sa mission, tel l’avis d’imposition des taxes foncières).

Toutefois, par mail du 18 janvier 2023, M. [G] [Y] lui a signifié que “son père, après réflexion, n’avait pas retenu l’agence Century 21 de [Localité 5] pour donner un premier mandat de vente de son bien, un mandat a été donné à une autre agence”.

Il y a lieu de rappeler que les textes disposent que le professionnel immobilier ne peut s'engager que s'il détient un mandat écrit. Le non respect de ce formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative (Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411) qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat régulier. En l’espèce, il est cependant constant qu’aucune ratification n’est intervenue.

Les consorts [M] indiquent ainsi avoir formalisé une seconde offre d’achat par l’entremise de l’agence immoblière ayant régulièrement reçu mandat des consorts [Y] aux fins de vendre leur bien, mandat que n’avait pas reçu la société CENTURY Royer Immo qui était dans l’incapacité de finaliser la vente par son intermédiaire.

Il ressort de l’acte authentique de vente en date du 28 novembre 2023, produit aux débats par M. et Mme [M], que le montant des honoraires de cette seconde agence par l’intermédiaire de laquelle la vente s’est finalement conclue était supérieur à celui de la société CENTURY Royer (50000 euros au lieu de 46000 euros si l’on se réfère au barème joint au contrat de mandat) ce qui tend à étayer les allégations de M. et Mme [S] qui protestent de leur bonne foi.

Il s’avère également que la vente a été conclue avec un vendeur différent (les héritiers [Y]) de celui contacté par la société CENTURY Royer Immo, [J] [Y] étant décédé dans l’entrefait le 4 février 2023, étant rappelé que la clause pénale du mandat de recherche leur faisait interdiction de traiter avec un vendeur dont le bien leur aurait été présenté par le mandataire.

En tout état de cause, M. et Mme [S] ont régulièrement exercé leur droit de rétractation dans le délai légal et contractuel.

La société CENTURY Royer Immo échoue à démontrer que les consorts [M] ont commis une faute.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de M. et Mme [M].

Sur le demande indemnitaire pour procédure abusive formée par M. et Mme [M]

M. et Mme [M] sollicitent paiement d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts du fait des demandes injustifiées de la société CENTURY Royer Immo en réparation de leur préjudice moral.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les consorts [M] expliquent, sans être contestés, avoir contacté l’agence CENTURY Royer Immo alors qu’ils se trouvaient en congés aux sports d’hiver, laquelle s’était présenté à eux comme ayant été mandatée par le propriétaire d’un bien à [Localité 6] qui les intéressait et dont la mise en vente avait été portée à leur connaissance, exigeant la signature d’un contrat de recherche non exclusif pour leur communiquer l’adresse exacte du bien.

De fait, aux termes du “mandat de recherche d’un bien à acquérir” régularisé entre les parties figure l’unique bien en question situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par définition, un mandat de recherche charge un agent immobilier de rechercher un bien que le client ne connaît pas encore, de prospecter le marché, de faire des sélections et de lui faire découvrir des opportunités.

Au cas d’espèce, l’agence immobilière n’avait aucune recherche de bien à réaliser, contrairement à l’intitulé et à l’objet du mandat, dés lors que le bien était précisément déjà connu des parties.

Elle a fait la visite “[Localité 3]” du bien, sans être titulaire d’un mandat de vente du vendeur, a transmis une offre d’achat qui n’a pas été acceptée par ce dernier et n’aurait pu, en tout état de cause en l’absence de mandat de vente, finaliser la transaction. Son intervention ne peut être qualifiée de déterminante.

Les époux [M] ont ensuite régulièrement rétracté leur engagement auprès de l’agence qui a cependant entrepris la présente procédure.

Les tracas qui en résultent ont généré pour M. et Mme [M] un préjudice moral certain qui justifient l’allocation d’une somme de 1000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CENTURY Royer Immo, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à M. et Mme [M] la charge de la totalité des frais qu’ils ont exposés en justice pour faire valoir leurs droits. En conséquence, la société CENTURY Royer Immo sera condamnée à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :