TJ 63113, 2 juin 2026, RG 25/00927

LC / CS

Ordonnance N°
du 02 JUIN 2026

Chambre 6

N° RG 25/00927 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJDN
du rôle général

[R] [L] épouse [N]
[S] [N]

c/

S.E.L.A.R.L. [G] ET ASSOCIES

Camille GARNIER

GROSSES le
, Me Camille GARNIER
- la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copies électroniques :
, Me Camille GARNIER
- la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

Madame [R] [L] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [S] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [G] ET ASSOCIES, en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal,
Prise en son établissement secondaire
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 28 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [N] et Mme [R] [L] épouse [N] sont propriétaires d’une maison située [Adresse 1] à [Localité 1].

La maison des époux [N] est attenante à un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Le 20 juin 2023, les époux [N] ont déclaré un sinistre dégât des eaux à leur assureur, la société Axa, qui a mandaté le cabinet Saretec aux fins de réaliser une expertise amiable.

Le cabinet Saretec a mandaté la société Liko afin de réaliser une recherche de fuite.

La société Liko a établi un rapport de recherches de fuite le 15 novembre 2024 concluant à l’imputabilité des désordres subis par la maison des époux [N] à des défauts affectant la toiture de l’immeuble attenant.

Par courrier du 9 décembre 2024, M. [N] a mis en demeure Mme [P], seule propriétaire identifiée de l’immeuble litigieux, de procéder aux travaux préconisés par la société Liko.

Par acte du 15 janvier 2025, M. et Mme [N] ont fait assigner en référé Mme [P] en réalisation des travaux préconisés par la société Liko.

Par conclusions, Mme [P] a informé les époux [N] que l’immeuble était en copropriété et qu’il était dépourvu de syndic.

Suivant ordonnance sur requête du 10 avril 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a désigné la SELARL [G] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 2]), pour une durée de 1 an avec l’ensemble des pouvoirs d’un syndic de plein exercice et avec pour mission, notamment, de se faire remettre les titres de propriété de chacun des copropriétaires, établir un état descriptif de division et réunir une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Suivant ordonnance du 15 avril 2025, il a été donné acte à M. et Mme [N] de leur désistement et l’extinction de l’instance a été constaté.

Par courrier du 18 avril 2025, M. [N], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SELARL [G] ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] de faire réaliser les travaux préconisés par la société Liko et de faire intervenir une entreprise spécialisée en toiture à cette fin.

Par courrier du 26 juin 2025, la SELARL [G] ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 2]) a informé les époux [N] que des devis étaient sollicités auprès d’entreprises aux fins de reprendre les désordres tels que préconisé par la société Liko, que la présidente du tribunal avait été saisie pour qu’elle la désigne sous le régime de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’être chargée de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et, à cette fin, se voir confier tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires pour prendre les mesures de nature à rétablir un ordre juridique permettant d’assurer la pérennité de l’ensemble immobilier et les a informés mandater une entreprise afin de réaliser les travaux dès lors que la trésorerie de la copropriété le permettrait et sous réserve de l’évolution de ses missions.

Suivant ordonnance sur requête du 26 juin 2025, la SELARL [G] & Associés représentée par Me [T] [G] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. et Mme [N] se plaignent de l’absence de réalisation des travaux.

Par acte du 4 novembre 2025, M. [S] [N] et Mme [R] [L] épouse [N] ont fait assigner en référé la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] aux fins suivantes :
- Condamner la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :
A réaliser les travaux nécessaires préconisés par LIKO à savoir :Reprise de l’étanchéité de l’abergement entourant la cheminée, Reprise de l’étanchéité du solin et de la moraine de la cheminée, Reprise de la protection du conduit de cheminée en toiture, Remplacement de l’ensemble des tuiles cassées, Reprise de l’enduit sur le mur de façade à sa liaison avec celle de M. [N], Procéder aux appels de fonds nécessaires à la réfection de la toiture Provoquer une assemblée générale des copropriétaires de la résidence, - Condamner la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à payer et porter à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties.

A l’audience du 28 avril 2026, les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] demande au juge des référés de :
- Juger que les époux [N] ne justifient pas d’une urgence à obtenir une ordonnance de la juridiction des référés du Tribunal judiciaire
- Juger que les époux [N] ne justifient pas de la nécessité de prévenir un dommage imminent
- Juger que les époux [N] ne justifient pas de l’actualité de leurs préjudices
- Constater que la SARL [G] & Associés, ès qualité d’administrateur provisoire de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 1], a entrepris toutes les diligences nécessaires pour la reprise des désordres en toiture

- Juger les demandes des époux [N] comme étant sans objet
- Débouter les époux [N] de leurs demandes de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires représenté par la SARL [G] & Associés
- Débouter les époux [N] de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par la SARL [G] & Associés à leur payer à titre provisionnel une somme de 1 500 euros en réparation de leur trouble
- Débouter les époux [N] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens
- Condamner les époux [N] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire, la SARL [G] & Associés, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au dernier état de leurs conclusions, reprises oralement à l’audience, M. [S] [N] et Mme [R] [L] épouse [N] demandent au juge des référés de :
- Condamner la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :
A réaliser les travaux nécessaires préconisés par LIKO à savoir :Reprise de l’étanchéité de l’abergement entourant la cheminée, Reprise de l’étanchéité du solin et de la moraine de la cheminée, Reprise de la protection du conduit de cheminée en toiture, Remplacement de l’ensemble des tuiles cassées, Reprise de l’enduit sur le mur de façade à sa liaison avec celle de M. [N], Procéder aux appels de fonds nécessaires à la réfection de la toiture Provoquer une assemblée générale des copropriétaires de la résidence, - Se réserver la compétence de liquider l’astreinte,
- Condamner la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à payer la somme de 1 500 euros au titre du préjudice immatériel,
- Débouter la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à payer et porter à M. et Mme [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de condamnation sous astreinte

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire peut prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date où le juge statue et avec l’évidence qui s’impose en référé, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu, la constatation de l’imminence du dommage suffisant à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle il importe de mettre un terme en prononçant les mesures conservatoires strictement nécessaires pour préserver les droits d'une partie.

Il est de principe que l’illicéité du trouble, dont l’existence est appréciée par le juge le jour où il statue, suppose la violation d'une obligation ou d'une interdiction préexistante et doit être manifeste.

M. et Mme [N] se prévalent de désordres affectant leur maison et résultant de la toiture de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1], de l’urgence à y mettre un terme au risque de les voir s’aggraver et de l’inertie de la SELARL [G] & Associés ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour solliciter la condamnation de cette dernière, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire réaliser les travaux préconisés par la société Liko et à procéder aux appels de fonds nécessaires à la réfection de la toiture et provoquer une assemblée générale des copropriétaires de la résidence.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que les désordres affectant leur maison ont été entièrement imputés aux désordres affectant la toiture de l’immeuble voisin par la société Liko, que cette dernière a conclu à la nécessité de reprendre ladite toiture et de procéder à des travaux de réfection intérieure dans la maison des époux [N], que les travaux de réfection intérieure ne peuvent être réalisés tant que ceux de la toiture de l’immeuble voisin ne l’ont pas été dès lors qu’ils sont à l’origine des désordres et qu’en dépit de l’acceptation d’un devis et de la régularisation d’un appel de fonds auprès des copropriétaires, la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] ne justifie pas du commencement des travaux, ni du versement des sommes concernées, ni de la réalisation des travaux de sorte que le trouble manifestement illicite existe toujours.

Ils produisent un procès-verbal de constat du 21 avril 2026 dans lequel le commissaire de justice relève notamment la présence de moisissure dans plusieurs pièces de leur maison et qu’une bâche a été posée sur la toiture de l’immeuble voisin.

La SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] oppose que l’urgence n’est pas établie, que des démarches ont été entreprises afin de reprendre les désordres dénoncés, que les désordres allégués sont déjà survenus, qu’une entreprise, l’ETC [Y], a été mandatée pour la reprise des désordres, qu’elle a procédé à l’appel de fonds nécessaire pour faire réaliser les travaux préconisés par la société Liko, qu’elle devait attendre le retour des Architectes des Bâtiments de France dès lors que le bâtiment est protégé au titre du site patrimonial remarquable, que ce retour n’est survenu que le 20 mars 2026 et qu’il a apporté des éléments complémentaires quant aux travaux à réaliser et aux prescriptions à respecter, que les travaux préconisés par la société Liko ne peuvent pas être mis en œuvre en l’état et qu’un bâchage a été mis en place sur la toiture de l’immeuble en copropriété dans l’attente de la réalisation des travaux.

En l’espèce, la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] justifie de la mise en œuvre de mesures conservatoires destinées à mettre un terme aux désordres dénoncés par les époux [N] dans l’attente des travaux préconisés par la société Liko pour la réalisation desquels, investie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et par décision du 8 janvier 2026, elle a d’ores et déjà mandaté une entreprise compétente, appelé les fonds nécessaires et, par échange de courriels, sollicité l’avis des Architectes des Bâtiments de France.

Il ressort par ailleurs dudit avis que les travaux préconisés par la société Liko ne peuvent être mis en œuvre en l’état, les Architectes des Bâtiments de France ayant notamment indiqué que l’immeuble est protégé au titre du Site patrimonial remarquable SPR comme immeuble remarquable, et, qu’en conséquence, « les travaux sur les extérieurs comme sur les intérieurs sont soumis à autorisation ».

Dans ces conditions, aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite résultant de l’absence de réalisation des travaux tels que préconisés par la société Liko par SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] n’est caractérisé.

Par conséquent, la demande de condamnation sous astreinte de époux [N] sera rejetée.

2/ Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le juge doit vérifier l’existence d’une double condition : la provision ne peut être accordée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et elle ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle doit reposer sur des éléments objectifs et étayés.

M. et Mme [N] sollicite la condamnation de la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice immatériel.

Ils se prévalent d’un préjudice de jouissance généré par la présence de moisissure au sein de leur maison d’habitation, directement imputable à la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] et caractérisant, de par son intensité, un trouble anormal de voisinage qu’il appartient à cette dernière de réparer.

La SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] oppose que, s’agissant d’une demande fondée sur un trouble anormal de voisinage, l’article 750-1 du code de procédure civile impose le recours préalable à un mode de résolution amiable du litige, ce que les époux [N] n’ont pas fait, que les époux [N] ne justifient ni du principe ni du quantum du préjudice qu’ils affirment subir du fait des infiltrations survenue dans leur maison et qu’elle démontre avoir respecté ses obligations légales et réglementaires.

En l’espèce, les questions soulevées par les époux [N] relèvent de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

3/ Sur les frais

M. [S] [N] et Mme [R] [L] épouse [N] seront condamnés à payer à la SELARL [G] & associés en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS