TJ 63113, 2 juin 2026, RG 26/00317

LC / CS

Jugement N°
du 02 JUIN 2026

Chambre 6

N° RG 26/00317 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KSA4
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES VICTOR HUGO

c/

[N] [Y]

GROSSES le

- la SCP BOISSIER

Copies électroniques :

- la SCP BOISSIER

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES VICTOR HUGO situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
Prise en son agence de [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Y] est propriétaire des lots 17, 24 et 43 au sein de la résidence « Victor Hugo » située [Adresse 1] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [N] [Y] aux échéances convenues.

Un protocole d’accord a été régularisé entre M. [Y] et le syndicat des copropriétaires le 21 avril 2023 aux termes duquel M. [Y] s’est engagé à verser la somme de 660,78 euros au titre des charges courantes et travaux émis entre le 1er janvier et le 30 juin 2023 et de frais de relance et à régler l’ensemble des appels de fonds émis postérieurement au protocole.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [N] [Y] aux échéances convenues.

Suivant jugement du 3 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a, notamment :
- ordonné la suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois,
- dit qu’il appartiendrait à M. [Y], à l’issue de cette période, de représenter une nouvelle demande actualisée auprès de la commission de surendettement des particuliers de leur domicile.

Le juge des contentieux de la protection précisait que cette suspension était prononcée afin de permettre la vente du bien de M. [Y] et de désintéresser ses créanciers, conformément à la décision de la commission de surendettement.

Le syndicat des copropriétaires expose que M. [Y] n’a pas procédé à la vente de son bien immobilier, ni au paiement des charges de copropriété, en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées les 27 mars 2023 et 11 février 2025 et en dépit de la perception, par M. [Y], des loyers résultant de la mise en location de son appartement.

Par acte du 20 avril 2026, le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [N] [Y] aux fins suivantes :
- Condamner M. [N] [Y] à payer et porter au syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, les sommes suivantes :
5 042,56 euros avec intérêts de droit au taux légal sur 3 535,55 euros à compter de la lettre de mise en demeure du 11 février 2025 et sur le surplus des condamnations à compter du jugement à intervenir conformément à l’article 1237-1 du code civil, 1 123,71 euros au titre des charges exigibles mais non encore échues sur l’année comptable 2026 conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - Dire qu’en application des dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires (le frais de mise en demeure, de relances, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes de commissaire s de justice ainsi que le droit de recouvrement et d’encaissement) resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.

A l’audience du 5 Mai 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, a repris le contenu de son assignation

M. [N] [Y] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées sur la période du 30 septembre 2021 au 10 mars 2026 inclus, pour un montant total de 5 042,56 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :
- des courriers,
- un protocole d’accord du 21 avril 2023,
- un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon du 3 juillet 2023,
- un décompte arrêté au 10 mars 2026,
- des mises en demeure des 27 mars 2023 et 11 février 2025,
- des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires,
- des appels de fonds,
- des relevé général des dépenses.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 10 mars 2026 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 3 535,55 euros au 11 février 2025, date de la mise en demeure, et de la somme de 5 042,56 euros au 10 mars 2026.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 49,00 euros au titre de « Mise en demeure » les 3 mai 2022, 3 août 2022, 27 mars 2023 et 11 février 2025.

Dès lors, la somme de 196 euros (49 x 4) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, M. [N] [Y] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, la somme de 5 042,56 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 10 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 février 2025 pour la somme de 3 339,55 euros et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

En revanche, l’exercice 2026 n’était pas en cours au moment de la mise en demeure.

Le copropriétaire ne peut donc être condamné à payer les provisions non encore échues au titre de l’exercice 2026.

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera donc rejetée.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance.

Or, il résulte de ce qui précède que les frais de transmission n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. M. [N] [Y] ne peut dès lors être condamné à supporter ces derniers.

Le décompte arrêté au 10 mars 2026 fait apparaître la somme de 196 euros au titre de frais de mise en demeure, lesquels constituent une étape indispensable dans le recouvrement des charges et frais de copropriété impayés et sont ainsi imputables au copropriétaire défaillant.

En conséquence, M. [N] [Y] sera condamné à payer la somme de 196 euros au syndicat des copropriétaires correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte du 10 mars 2026.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, sollicite la condamnation de M. [N] [Y] à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il résulte de ce qui précède que M. [N] [Y] s’est régulièrement abstenu de régler ses charges auprès de la copropriété depuis le mois de septembre 2021.

Les démarches et procédures diligentées pour en obtenir le paiement ont généré des frais supplémentaires qui ont été supportés par le syndicat des copropriétaires, frais dont ce dernier justifie.

Le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de M. [N] [Y] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires.

Par conséquent, M. [N] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du le syndicat des copropriétaires Victor Hugo situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Loire Auvergne, les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

M. [N] [Y] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS