TJ 68224, 2 juin 2026, RG 25/00478

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ [XXXXXXXX01]

---

Référé civil

N° RG 25/00478 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JOSQ
MINUTE n°

République Française
Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 2 juin 2026

Dans la procédure introduite par :

S.A.R.L. LA [Localité 2] [U]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. [O]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Valérie COLLIGNON, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l'ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 17 mars 2026, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [O] a été syndic de la résidence “[Adresse 5]”, située [Adresse 6] à [Localité 3] jusqu’au 22 avril 2025, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par la SARL LA [Localité 2] [U].

Par assignation signifiée le 22 juillet 2025, la SARL LA [Localité 2] [U] a attrait la SAS [O] devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses derières écritures déposées le 4 mars 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SARL LA [Localité 2] [U] demande à la juridiction des référés de :

- dire la société LA [Localité 2] [U] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,
- dire que les documents transmis par la SAS [O] sont manifestement incomplets et ne satisfont pas aux exigences de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- constater la violation manifeste par la SAS [O] de ses obligations légales de remise des documents prévus à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- constater la résistance abusive et la mauvaise foi de la SAS [O] dans l’exécution de cette obligation,
- ordonner à la SAS [O], sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de communiquer tous documents d’archive et comptables officiels présentant l’historique, les archives et éléments comptables complets et détaillés de la résidence dont elle était l’ancien syndic de copropriété jusqu’au 22 avril 2025, et en particulier les éléments suivants, notamment, sans que cette liste soit limitative :

règlement de copropriété,état descriptif de division,registre des procès-verbaux d’assemblées générales,feuilles de présence, pouvoirs et pièces annexées aux procès-verbaux d’assemblées générales,liste des copropriétaires/acquéreurs réservataires tenus à jour, avis de mutation,correspondances afférentes à la copropriété, pièces et décisions de justice intéressant l’immeuble ou le syndicat,balance générale, grand-livre général, grand-livre fournisseurs et grand-livre copropriétaires pour l’exercice 2023,relevé général des dépenses et factures pour l’exercice 2023,relevés bancaires des comptes (compte courant et compte livret, le cas échéant) pour l’exercice 2023,balance générale, grand-livre général, grand-livre fournisseurs et grand-livre copropriétaires pour l’exercice 2024,relevé général des dépenses et factures pour l’exercice 2024,relevés bancaires des comptes (compte courant et compte livret, le cas échéant) pour l’exercice 2024,solde des fonds disponibles après apurement des comptes, ainsi que l’état des comptes de la copropriété (comptes copropriétaires et comptes du syndicat),contrats d’entretien et de maintenance en cours (VMC, parties communes, ascenseur, porte/portail/parking, toiture-terrasse, espaces verts, sécurité incendie, électicité, eau, etc...),tout avenant, bon de commande, marché, ainsi que les coordonnées des prestataires et références contractuelles,contrats de fourniture (notamment d’électricité) et références utiles à la continuité des services,conditions particulières et générales de l’assurance de l’immeuble (contrat multirisque immeuble),conditions particulières et générales de l’assurance dommages-ouvrage,dossiers de sinistres clos et en cours, y compris sinistres DO (déclarations, échanges, expertises, indemnisations, quittances, pièces techniques et décisions),permis de construire, permis modificatifs, DAACT,liste des entreprises intervenues, nature des travaux et attestations d’assurance au titre des garanties légales,procès-verbal/attestation de réception du chantier par le promoteur avec réserves, plan de l’immeuble (gros-oeuvre, génie civil, réseaux intérieurs : eau, gaz, électricité, VMC, etc...),carnet d’entretien de l’immeuble,diagnostics techniques,dossier des ouvrages exécutés (DOE),toute pièce technqiue ou historique nécessaire aux opérations d’expertise judiciaire en cours,clés, badges, télécommandes, codes d’accès et tout dispositif d’accès à la résidence et à ses équipements,
- condamner la SAS [O], à titre de provision sur dommages et intérêts, à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,
- condamner la SAS [O] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS [O] aux entiers dépens,
- se réserver la liquidation de l’astreinte.

La SARL LA [Localité 2] [U] fait valoir à l’appui de sa demande :

- qu’il incombe au sydic sortant de lui remettre, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des documents et archives de la copropriété,
- que par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 14 et 26 mai 2025, la SAS [O] a été mise en demeure de communiquer l’ensemble des fonds, archives et éléments comptables du syndicat des copropriétaires,
- que ces courriers de mise en demeure sont restés sans effet, la SAS [O] opposant une résistance persistante à la remise complète des archives,
- que l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de l’ensemble des délais légaux, après mises en demeure demeurées infructueuses,
- que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne subordonne pas la saisine de la juridiction à l’expiration d’un délai de forclusion ni à aucune condition supplémentaire, si bien que la demande de communication de pièces est pafaitement recevable,
- que l’obligation de remise des documents et archives est portable, l’ancien syndic devant transmettre les documents au nouveau syndic et ne pas exiger que ce dernier vienne les chercher,
- que les pièces adverses établissent que la SAS [O] n’a pas procédé à une transmission effective des archives mais s’est bornée à proposer une mise à disposition sur place avec retrait contre signature,
- qu’une telle organisation ne constitue pas une remise au sens de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la seule production de bordereaux ou de justificatifs d’envoi ne démontre ni le contenu exact des pièces prétendument transmises, ni leur exploitabilité, ni leur exhaustivité,
- que ces bordereaux, établis unilatéralement par l’ancien syndic, ne valent pas preuve d’une remise intégrale et conforme des archives,
- que ces manquements répétés de la SAS [O] à ses obligations légales de transmission des documents ont des conséquences graves et immédiates pour la gestion courante de la copropriété.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 mars 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SAS [O] demande à la juridiction des référés :

- déclarer la demande formée par la SARL LA [Localité 2] [U] irrecevable, en tout cas mal fondée,

- constater que l’ensemble des pièces sollicitées au titre de la transmission du mandat ont été remises à la SARL LA [Localité 2] [U], de sorte que la demande est devenue à tout le moins sans fondement,
- débouter la SARL LA [Localité 2] [U] de sa demande de dommages et intérêts,
- débouter la SARL LA [Localité 2] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL LA [Localité 2] [U] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au entiers frais et dépens.

La SAS [O] soutient pour l’essentiel :

- qu’elle a exercé ses fonctions de syndic jusqu’au 30 juin 2025, si bien que les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment les délais de transmission, n’étaient applicables qu’à compter du 1er juillet 2025,
- que les délais légaux n’étaient donc pas expirés au moment de la saisine du juge des référés, et l’excès de précipitation de la SARL LA [Localité 2] [U] ne saurait justifier une quelconque condamnation,
- que l’ensemble des documents ont été transmis par courriel du 7 juin 2025 et par courrier recommandé du 27 octobre 2025,
- qu’elle ne dispose plus d’aucun document, ceux-ci ayant été transmis dans leur intégralité,
- que selon la jurisprudence, le syndic ne saurait être contraint de remettre des documents qu’il n’a pas en sa possession,
- que la demande de la SARL LA [Localité 2] [U] est devenue sans objet,
- que la SARL LA [Localité 2] [U] ne justifie d’aucun préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SAS [O] :

Il résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, la SAS [O] se prévaut des délais prévus à l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965. Elle relève que si la fin de son mandat a été décidée au terme d’une assemblée générale du 22 avril 2025, elle a exercé les fonctions de syndic jusqu’au 30 juin 2025, si bien que les délais d’un mois pour la remise des archives et le délai de deux mois pour la fourniture de l’état des comptes ne pouvaient courir qu’à compter du 1er juillet 2025.
Elle en conclut que l’assignation qui lui a été délivrée le 22 juillet 2025 est prématurée.

Or, si l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe des délais d’exécution de l’obligation de remise pesant sur l’ancien syndic, il ne subordonne pas la recevabilité d’une action à l’expiration préalable de ces délais et ne prévoit aucune sanction procédurale d’irrecevabilité lorsque l’assignation est délivrée avant leur terme. La prétendue prématurité invoquée par la SAS [O] ne peut donc prospérer en tant qu’exception d’irrecevabilité.

Dès lors, l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SAS [O] sera rejetée.

Sur la demande de transmission des documents et archives de la copropriété :

Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

En vertu de l’article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical”.

L’ensemble des informations, documents et archives du syndicat est portable et il appartient à l’ancien syndic de justifier avoir satisfait à son obligation légale de transmettre lesdits documents et s’agissant des pièces manquantes, avoir tout mis en œuvre pour les récupérer auprès du tiers qui les détient.

Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En effet, il convient de rappeler que l' article 18-2 précité n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement, pas plus qu'à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

Si l'on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée.

En l’espèce, la SARL LA [Localité 2] [U] produit un courrier du 14 mai 2025 par lequel elle met en demeure la SAS [O] de lui remettre les documents nécessaires à l’administration de la copropriété.

La SAS [O] verse aux débats les échanges de courriels entre les deux syndics et affirme avoir transmis l’ensemble des documents relatifs à la copropriété dans le cadre d’un courrier recommandé en date du 27 octobre 2025, puis par deux envois par Colissimo adressés le 14 novembre 2025.

Le courrier recommandé du 27 octobre 2025 mentionne la remise de la balance comptable du 1er janvier 2025 au 27 octobre 2025 avant et après clôture, le grand-livre du 1er janvier 2024 au 27 octobre 2025 avant et après clôture, le budget voté non complètement appelé, les feuilles de présence, les factures dématérialisées de 2025, la liste générale des lots, la liste des compteurs de provisions, les états de dépenses du 1er janvier 2025 au 27 octobre 2025, les relevés bancaires 2024 et 2025 et les relevés d’identités bancaires.

La SAS [O] produit également un bordereau de remise de pièces en date du 13 novembre 2025 faisant mention de pièces qu’elle indique avoir tranmises par envoi Colissimo et en l’occurence le carnet d’entretien, le “dossier dernière AG”, le procès-verbal signé de la dernière AG, un “cahier de PV”, un “dossier rouge avec PV + dossier DO + dossier contentieux + contrat de syndicat + courrier + bail commercial + pochette assurance”, un “dossier rouge avec déclaration DD + DO + pochette création notaire + pochette RCP/plans + pochette règlement de copropriété + pochettes contrats + pochette électricité + organigramme des clés + dossier anticalcaire + dossier Wifi/eau + dossier contrôle quinquennal”, et “Boîte AG”.

Si la SAS [O] indique ainsi, sans être contredite, avoir remis un ensemble de documents depuis l’assignation en justice qui lui a été signifiée le 22 juillet 2025, la SARL LA [Localité 2] [U] détaille dans ses écritures du 2 mars 2026 la liste des pièces qu’elle estime toujours manquantes, à savoir la balance et le grand-livre général, le grand-livre fournisseurs et copropriétaires pour les exercices 2023 et 2024, le relevé général des dépenses et factures pour l’exercice 2023, les relevés bancaires du compte livret et courant pour l’exercice 2023, les contrats d’entretien souscrits (VMC, parties communes, ascenseur, porte de parking, entretien toiture terrasse, espaces verts, sécurité incendie, électricité, eau, etc...), les contrats d’assurance, les dossiers sinistres clos et en cours, en ce compris les sinistres DO, le règlement de copropriété et les plans, les dossiers des ouvrages exécutés, les registres des procès-verbaux, les avis de mutation, les clés de la résidence.

En réplique, la SAS [O] soutient qu’elle ne détient plus aucune autre pièce de la copropriété que celles qu’elle a déjà communiquées.

Toutefois, cette simple allégation est insuffisante à l’exonérer de son obligation de transmettre les documents et archives de la copropriété, étant relevé, d’une part, qu’elle ne conteste pas que les pièces réclamées entrent bien dans le champ de la communication légale qu’elle est tenue d’effectuer, et d’autre part, qu’elle ne conteste pas non plus qu’elle devrait être en possession de certains de ces documents et qu’elle n’explique pas les raisons pour lesquelles elle ne les détient pas ou ne les détient plus.

Il en est ainsi des documents comptables au titre des exercices 2023 et 2024, et plus particulièrement la balance générale, le grand-livre général, le grand-livre fournisseurs et copropriétaires pour les exercices 2023 et 2024, le relevé général des dépenses et factures pour l’exercice 2023 et 2024, les relevés bancaires pour l’exercice 2023, qui ne figurent ni dans les pièces versées aux débats, ni aux bordereaux de remise de pièces produites.

Surtout, alors que la charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 repose sur l’ancien syndic, il sera observé que le bordereau de remise du 13 novembre 2025 n’est pas signé par la SARL LA CROIX [U], ce qui ne permet pas de s’assurer de l’exhaustivité de la transmission, notamment s’agissant des contrats d’entretien et d’assurance, le dossier contentieux, le registre des procès-verbaux, le règlement de copropriéte, les clés de l’immeuble et les avis de mutation qui sont toujours réclamés.

La SAS [O] sera ainsi condamnée à produire les documents visés au dispositif de la présente ordonnance, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

En outre, la présente juridiction se réserve la compétence afin de liquider l’astreinte si nécessaire.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1240 du code civil, le demandeur peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de la contrainte d’agir en justice, causée par une résistance abusive du défendeur ayant refusé d’accéder à ses prétentions.

Toutefois, le silence gardé par le défendeur ou la simple résistance à une action en justice ne peut à elle seule constituer un abus de droit. Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’un acte de mauvaise foi du défendeur et de caractériser son abus, la seule mention de l’existence d’un préjudice étant en elle-même insuffisante.

La SARL LA [Localité 2] [U] sollicite une somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive.

En l’espèce, le défaut de diligences de la part de la SAS [O] ainsi que sa résistance abusive est clairement démontrée par la SARL LA [Localité 2] [U], cette dernière justifiant de la réalité de multiples demandes adressées à cette dernière et du caractère infructueux de celles-ci.

En conséquence, le SAS [O] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de provision.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SAS [O], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la SARL LA [Localité 2] [U], et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS