TJ 31555, 26 mai 2026, RG 26/00843

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00843
N°Portalis DBX4-W-B7J-U5XQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Mai 2026

[R] [I] [C]
[U] [H] épouse [I] [C]

C/

[G] [L] [K]
[X] [N] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 26 Mai 2026

à Maître Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de [U] ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [O]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-[C]-GARONNE

Madame [U] [H] épouse [O]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-[C]-GARONNE

[C]

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [L] [K]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 3]

représenté par Maître Océane THOMAS, avocate au barreau de TOULOUSE

Mme [X] [N] [K]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 3]

représenté par Maître Océane THOMAS, avocate au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 juin 2022, M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] ont donné à bail à M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10], avec parking, pour un loyer mensuel de 743 € et 81 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 octobre 2025 pour un montant de 2.344,72 € en principal.

M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 octobre 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 décembre 2025, M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] ont ensuite fait assigner M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion de M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- et de les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.568,60 € avec les intérêts de droit et avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux ;
*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2025.

A l’audience du 20 mars 2026, M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.018,30 euros.

M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs conclusions déposées, de voir :
- à titre principal,
- débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes ;
- constater la diminution de la dette locative à la somme de 2.865,44 euros (n'incluant pas les frais du commandement de payer,
- suspendre l'applciation de la clause résolutoire,
- leur accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative, avec un remboursement mensuel de 79,60 euros outre le paiement du loyer courant ;
- juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;
- à titre subsidiaire,
- accorder un délai de 24 mois afin d'apurer la dette locative avec un remboursement mensuel de 119,35 euros,
- à titre infiniment subsidiaire,
- accorder l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la dette locative a été diminuée depuis l'assignation, notamment par un rappel de la CAF à hauteur de 1.287,96 euros, qu'ils ont repris le paiement le paiement du loyer courant, que leur situation financière est en voie d'amélioration
et qu'ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 79,60 € par mois en règlement de l'arriéré sur 36 mois ou à défaut sur 24 mois. A titre infiniment subsidiaire, ils font valoir que l'expulsion aurait des conséquences disproportionnée au regard de la situation familiale (5 enfants dont l'un âgé d'un an) et de l'absence de solution de relogement immédiat.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «constater» qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] de constater la diminution de la dette locative à la somme de 2.865,44 euros, qui n'est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un moyen.

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 30 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 03 octobre 2025 pour la somme en principal de 2.344,72 €, conformément à la clause résolutoire.

M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 903 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 décembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] produisent un décompte démontrant que M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (152,86€), la somme de 2.865,44 € à la date du 18 mars 2026, incluant la mensualité de mars 2026, et le versement de la CAF invoqué par les locataires ayant été pris en compte.

M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle que retenue, et qu'ils reconnaissent.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O] cette somme de 2.865,44 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT [C] LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] ont repris le paiement du loyer courant, du montant de la dette locative et de leurs ressources, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 80 €, soit 35 mensualités de 80 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K], et eux-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement aux bailleurs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] supportent les dépens, de leur situation financière, et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [R] [O] et Mme [U] [H] épouse [O], M. [G] [L] [K] et Mme [X] [N] [K] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,