TJ 31555, 2 juin 2026, RG 26/00242

N° RG 26/00242 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U2UZ

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/00242 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U2UZ
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SCP JEAY, AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE [Adresse 1] représenté par son syndic, la STE AGEI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 avril 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [Z] est propriétaire du lot n°112 au sein de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 1].

La société à responsabilité limitée (SARL) STE AGEI est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à TOULOUSE (31000), représenté par son syndic la SARL STE AGEI a fait assigner Madame [R] [Z] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de la voir être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriété.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL STE AGEI, demande à la présente juridiction aux visas des articles 809, alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :

condamner Madame [R] [Z] à lui payer à titre de provision la somme de 15 629,67 euros sous réserve d'actualisation au jour de l'ordonnance à intervenir, au titre des charges de copropriété qu'elle reste devoir depuis le 23 janvier 2026,condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [R] [Z] aux entiers dépens qui inclueront le coût du commandement de payer délivré le 08 octobre 2025,rappeler le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir.A l'audience, la SARL STE AGEI a précisé que les charges de copropriété impayées s'élèvent à la somme de 15 629,67 euros correspondant à l'appel de fonds sur travaux. En effet, un arrêté de péril a été pris sur cet immeuble et celui mitoyen. Un expert a été désigné et a mis en lumière d'importants préjudices nécessitant selon lui la destruction et la reconstruction de l'immeuble.

Madame [R] [Z] qui a comparu en personne à l'audience sans avocat, a été entendue à titre de renseignement dès lors que la procédure implique une représentation obligatoire. Elle a souligné que les appels de fond sont faux et qu'elle souhaite voir ordonner la modification du règlement de copropriété. Elle ajoute qu'il n'y a pas d'urgence et que s'agissant des sommes réellement payées par le syndic, elle entend payer en plusieurs fois.

Le président a rappelé que la procédure est à représentation obligatoire.

Sur les moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

En l'espèce, il est constant que Madame [R] [Z] est propriétaire du lot n°112 au sein de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté au 23 janvier 2026 (appel de fonds du 1er semestre 2026 inclus) que Madame [R] [Z] reste redevable de la somme de 15 629,67 euros d'arriérés de charges de copropriété (pièce 4 du demandeur).

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Madame [R] [Z]. Il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues.

Néanmoins, n'étant pas représentée lors de l'audience tandis que la procédure est à représentation obligatoire, le juge n'est saisi d'aucune des demandes et contestations formulées par Madame [R] [Z].

Il en résulte que Madame [R] [Z] est donc redevable de la somme de 15 629,67 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée 23 janvier 2026 (appel de fonds du 1er semestre 2026 inclus).

Cependant, Madame [R] [Z], dont la bonne foi est présumée, affirme vouloir payer les sommes réellement payées par le syndic en plusieurs fois.

Dès lors, en application de l'article 1343-5 du code civil il convient de l'autoriser à s'acquitter de la dette en 23 mensualités de 679 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [R] [Z] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible à la première échéance demeuré impayée, y compris au niveau des charges courantes de copropriété.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code de procédure civile dispose : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ».

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL STE AGEI souhaite voir condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Néanmoins, aucun élément n'est versé aux débats de nature à démontrer l'existence d'un préjudice qui aurait été subi par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 1] et qui serait distinct du simple retard de paiement imputable à Madame [R] [Z].

Dès lors, la demande au titre de dommages et intérêts n'est pas justifiée.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL STE AGEI de sa demande formulée à ce titre.

* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [R] [Z] sera tenue aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».

En l'espèce, compte tenu du contexte particulier, l'équité commande de condamner Madame [R] [Z] à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL STE AGEI.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,