TJ 31555, 26 mai 2026, RG 23/02331

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 26 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 23/02331 - N° Portalis DBX4-W-B7H-R5AW
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 18 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. CARRERE REIM, RCS [Localité 1] 501 620 181, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par [C] Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 61

DEFENDERESSES

S.A.S. ICADE PROMOTION, RCS [Localité 2] 784 606 576, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par [C] Nathalie LAURENT de la SELEURL NL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 427

S.A.S. [C] [N], RCS [Localité 3] 810 460 808., dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par [C] Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 107

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Un projet de rénovation urbaine du [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 1], a été conduit par la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 1] métropole Oppidea (la SEM Oppidea) en vue d’y réaliser, en termes de surface de plancher, dans le cadre d’un écoquartier en devenir :

224 000 mètres carrés de logements ;78 000 mètres carrés de bureaux ;12 000 mètres carrés pour l’enseignement supérieur ;7 000 mètres carrés de surface ;7 000 mètres carrés de halles loisirs/culture ;15 000 mètres carrés d’équipements publics.
La consultation de la deuxième tranche de commercialisation des terrains en 2016 a comporté 3 lots, représentant globalement 500 logements et 7 580 mètres carrés d’activités.

La SEM Oppidea a alors désigné, selon les termes d’un règlement de consultation, la SASU Icade promotion, comme promoteur lauréat du lot 1.6/7.

Ce lot était composé de terrains, devant accueillir un immeuble en structure bois de 80 à 120 logements, un hôtel et une surface de 3 190 à 5 180 mètres carrés d’activités, le promoteur étant notamment tenu, de céder les surfaces d’activités et commerces à un investisseur désigné par la SEM Oppidea – à un montant de 1 100 euros par mètre carré HT, coque brute, hors parking et pour les locaux en rez-de-chaussée, hors vitrine, tandis que les places de parking devaient être cédées à un montant de 15 000 euros HT par place.

Il appartenait en outre au promoteur de proposer la désignation d’architectes, au nombre de cinq, trois devant être retenus en réunion d’examen.

Un groupement de conception-réalisation ayant vocation à réunir des maîtres d’œuvre et une entreprise de réalisation des travaux, en l’occurrence la SAS [C] [N], ont été désignés et, un acte d’engagement a été signé le 25 juin 2018 entre la SASU Icade promotion et le groupement de conception-réalisation.

Le 27 décembre 2018, la SASU Icade promotion a vendu en l’état futur d’achèvement à la SARL Immo retail, devenue la SARL Carrere reim :

Un ensemble de locaux à usage de commerces à construire, livrés bruts de décoffrage et fluides en attente, aménagés dans les volumes 7 et 8 de l’état descriptif de division volumétrique ;Un parking comprenant 52 emplacements.
Le délai d’achèvement prévisionnel des travaux était fixé au 9 novembre 2020.

Les travaux ont connu du retard et, par courriers des 23 mars 2020 et 28 avril 2021, la SASU Icade promotion a informé la SARL Carrere reim que les dates de livraison étaient reportées et, finalement, que la livraison des locaux commerciaux n’aurait lieu que le 15 juin 2021.

Selon protocole d’accord transactionnel conclu le 16 juin 2021 entre la SASU Icade promotion et la SARL Carrere reim, notamment :

Une nouvelle date de livraison des locaux commerciaux a été fixée au plus tard le 24 juin 2021 ;La durée du retard de livraison indemnisable a été conventionnellement arrêtée à 13 jours ouvrant droit à une indemnité contractuelle de 10 400 euros HT pour tenir compte des difficultés rencontrées dans l’exécution des travaux, accrues par la crise sanitaire ;Une diminution de prix de 10 000 euros HT a, en outre, été consentie à la SARL Carrere reim pour tenir compte de l’utilisation réduite de la place de parking n° 48 rendue difficilement exploitable du fait de son positionnement effectif non conforme à l’acte de vente ;La SARL Carrere reim a renoncé à percevoir les pénalités de retard de livraison, moyennant la prise en charge par la SASU Icade promotion de la réalisation de travaux complémentaires d’aménagement du parking, que la SASU Icade promotion acceptait de financer à hauteur de 20 000 euros HT.
Un procès-verbal de livraison, avec réserves, a finalement été conclu le 30 juin 2021.

La SARL Carrere reim, quant à elle, a conclu, un bail commercial au titre des locaux achetés auprès de la SASU Icade promotion :

Avec la société Fitness park, le 9 mars 2020, prévoyant une date de livraison au preneur en février 2021, reportée au 30 octobre 2021 par avenant du 3 juin 2021 ;Avec la société Happy cartoucherie, le 14 avril 2021, prévoyant une date de livraison au preneur au plus tard au 30 janvier 2022.
Procédure

Par acte du 24 mai 2023, la SARL Carrere reim, déplorant la survenance de désordres, suite à la prise de possession par ses locataires, a fait assigner la SASU Icade promotion devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de la condamner à lui payer une indemnité de 47 032,80 euros en réparation des désordres constatés, une indemnité de 3 000 euros en réparation du préjudice de temps passé, ainsi qu’une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice d’image.

Par acte du 27 novembre 2023, la SASU Icade promotion a fait assigner la SAS [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de la condamner à lui payer une indemnité de 20 000 euros, en réparation de l’indemnité payée à la SARL Carrere reim au titre du retard de livraison des locaux cédés et de la diminution d’usage d’un parking, ainsi qu’à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par ordonnance du 26 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires, sous le n° RG 23/02331.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 27 janvier 2026, le délibéré ayant été prorogé au 26 mai 2026 en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 17 décembre 2024, la SARL Carrere reim demande au tribunal de :

Condamner la SASU Icade promotion à lui payer une indemnité de 47 032,80 euros au titre de la réparation des désordres constatés ;Condamner la SASU Icade promotion à lui payer une indemnité de 3 000 euros en réparation de son préjudice de temps passé ;Condamner la SASU Icade promotion à lui payer une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice d’image ;Condamner la SASU Icade promotion à lui payer une indemnité de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;Juger que la décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit.
Selon ses dernières conclusions du 13 juin 2025, la SASU Icade promotion demande au tribunal de :

A titre principal :
Débouter la SARL Carrere reim de ses prétentions ;Condamner la SAS [C] [N] à lui payer une indemnité de 20 000 euros, en réparation de l’indemnisation payée par elle à la SARL Carrere reim au titre du retard de livraison des locaux cédés et de la diminution d’usage d’un parking ;
A titre subsidiaire :
Juger que les indemnisations sollicitées par la SARL Carrere reim doivent être chiffrées à leur montant HT ;Condamner la SAS [C] [N] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;
En toute hypothèse :
Condamner toute partie succombant au paiement d’une indemnité de 6 750 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS [C] [N] et tout succombant aux dépens et dire qu’ils seront recouvrés par Me Nathalie Laurent.
Selon ses dernières conclusions du 28 avril 2025, la SAS [C] [N] demande au tribunal de :

Débouter la SASU Icade promotion de sa demande de condamnation à rembourser les sommes allouées à la SARL Carrere reim dans le cadre du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2021 ;Débouter la SARL Carrere reim de ses demandes de condamnation suivantes :47 032,80 euros au titre de la réparation des désordres constatés ;3 000 euros en réparation de son préjudice de temps passé ;5 000 euros en réparation de son préjudice d’image ;En conséquence dire que le recours de la SASU Icade promotion est sans objet ;
A titre subsidiaire :
Pour le cas où des indemnités seraient octroyées à la SARL Carrere reim, prononcer des condamnations HT ;Limiter à la somme de 4 628,12 euros HT le recours de la SASU Icade promotion au titre de la période indemnisable pour les pertes de loyers supportées par la SARL Carrere reim ;Condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et, dire qu’ils seront recouvrés par Me Pierre Jourdon, avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen de chaque prétention.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires de la SARL Carrere reim à l’encontre de la SASU Icade promotion
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la demande en indemnisation d’une franchise de loyer de 10 248 euros HT consentie par la SARL Carrere reim à la société Fitness park, ainsi que d’un surcoût de 5 841 euros HT au titre de l’aménagement du local loué à la société Fitness park
La SARL Carrere reim fait valoir que la société Fitness park a subi des infiltrations dans le local commercial qu’elle lui loue, ce qui a interrompu ses travaux d’aménagement et différé le début de son activité.
Elle ajoute qu’une entreprise intervenant sur le chantier a également brisé une vitrine du local, ce qui a également affecté le démarrage de son activité.
Elle indique qu’elle a ainsi dû consentir une franchise de loyer d’un mois à sa locataire, pour un montant de 10 248 euros HT.

Elle expose enfin avoir dû réaliser des travaux à hauteur d’une somme de 5 841 euros HT, au titre de l’aménagement d’une issue de secours, afin de pouvoir assurer la jouissance du local à la société Fitness park.
Elle estime que la SASU Icade promotion a manqué à son obligation de délivrance conforme, dans les délais prévus.
En réponse à la SASU Icade promotion, elle développe que si la société Fitness park a pu ouvrir le 25 janvier 2022, la franchise de loyer lui a été accordée afin de pallier les désagréments subis.

La SASU Icade promotion soutient que les travaux d’aménagements spécifiques à chacun des locaux loués incombaient à la SARL Carrere reim et/ou à ses preneurs à bail, dès lors qu’elle ne s’était engagée à livrer à la SARL Carrere reim que des locaux à usages de commerces « brut de décoffrage – fluides en attente. »
Elle développe ainsi qu’il appartient à la SARL Carrere reim de démontrer qu’elle a commis une faute, distincte des nuisances normales liées à l’achèvement des travaux et, que la SARL Carrere reim ne peut pas lui demander de lui rembourser les indemnités qu’elle a payées à ses preneurs afin de préserver leurs bons rapports.
Elle admet subsidiairement qu’un retard de 14 jours dans le démarrage de l’activité de la société Fitness park puisse être imputé aux conséquences dommageables des infiltrations survenues dans le local, mais estime qu’il n’est pas démontré que le bris d’une vitre justifie la franchise de loyer accordée, pas plus que l’aménagement de l’issue de secours.
Elle observe en tout état de cause que la SARL Carrere reim a accepté amiablement d’indemniser son preneur au titre de la gêne subie du fait des passages des entreprises en charge d’achever les travaux d’aménagement des locaux, de sorte qu’elle n’est pas fondée à obtenir auprès d’elle l’indemnisation de l’indemnisation qu’elle a amiablement consentie à son locataire.
Enfin, elle estime que le montant des condamnations prononcées au bénéfice de la SARL Carrere reim devra correspondre au montant HT dont elle demande le paiement, dans la mesure où, étant assujettie à la TVA dans le cadre de son activité, elle la récupère et, où, elle ne fait que collecter la TVA pour les loyers qu’elle perçoit.

La SAS [C] [N] observe quant à elle que la SARL Carrere reim n’établit pas en quoi l’ouverture du commerce a été retardée, ni que les infiltrations ont empêché l’aménagement du local, tandis que le bris de vitrine est survenu postérieurement à l’ouverture du commerce et n’a donc pas occasionné de retard à l’ouverture.
Elle observe également que le bail commercial permettait au preneur de refuser la prise de possession en cas de réserves formulées à la réception, qui ne permettraient pas au preneur de réaliser ses travaux d’aménagement dans des conditions normales et, que la société Fitness park ne s’en est pas prévalue.
Elle ajoute, sur les travaux d’adaptation, que la SARL Carrere reim ne précise pas les non-conformités contractuelles affectant l’issue, que les prestations d’aménagement incombaient au preneur et, qu’en tout état de cause, elle n’a pas pu constater contradictoirement les désordres invoqués.

***

En l’espèce, il est tout d’abord constant que les travaux d’aménagement des locaux loués incombaient, contractuellement, à la SARL Carrere reim, ou à ses preneurs à bail, dès lors que la SASU Icade promotion ne s’était engagée à livrer à la SARL Carrere reim que des locaux à usage de commerces « brut de décoffrage – fluides en attente. »

Il s’ensuit que la SARL Carrere reim n’est pas fondée à obtenir auprès de la SASU Icade promotion une quelconque indemnisation qui résulterait des travaux d’aménagement des locaux loués, pas plus, d’ailleurs, qu’au titre de travaux réalisés en vue d’achever d’autres locaux, dépendant d’une autre tranche de réalisation (cf. clause p. 58 de l’acte de vente conclu entre la SASU Icade promotion et la SARL Carrere reim : « l'ensemble immobilier dont dépendent les fractions vendues, sera réalisé en plusieurs tranches, et comprend des bâtiments et locaux dont la réalisation pourrait ne pas être simultanée. En conséquence, l’acquéreur supportera les inconvénients ou servitudes inhérents à la parfaite et définitive finition du chantier pour le cas où cette finition aurait lieu postérieurement à la livraison de ses locaux et renonce expressément a tous recours pour troubles de jouissance de ce fait. »).

Or, en premier lieu, des infiltrations, ayant pour origine un problème d’étanchéité, sont survenues dans le local commercial acheté par la SARL Carrere reim auprès de la SASU Icade promotion et loué par la SARL Carrere reim à la société Fitness park.

La SASU Icade promotion ne conteste pas l’existence de ces infiltrations, pas plus qu’elle ne se prévaut de ce que leur origine n’engage pas sa responsabilité.

Ces infiltrations existaient au 2 novembre 2021 (pièce n° 17 de la SARL Carrere reim) et, perduraient au 25 novembre 2021, ce que démontre le constat de commissaire de justice établi à cette date (pièce n° 8 de la SARL Carrere reim).

Dans un courriel du 13 décembre 2021, le preneur demandait à son bailleur (pièce n° 20) de « faire le nécessaire pour rendre [le] local hors d’eau définitivement. »

Il détaillait les propos de l’entreprise effectuant les travaux d’aménagement des locaux commerciaux loués : « je suis vraiment inquiet concernant La Cartoucherie et le délai de livraison demandé au 10 janvier. La terrasse n’a toujours pas été étanchée. Il « pleut » dans le local, le taux d’humidité est de 100 % et la chape ne sèche absolument pas, pire il y a des flaques d’eau un peu partout et l’eau suinte des murs […]. Nous avons ferraillé les doublages périphériques, mais nous ne pouvons pas poser la laine de verre (qui va éponger l’eau) et le BA [Cadastre 1]. Les cloisons des vestiaires sont en cours de montage, les pieds de cloisons sont déjà très humides. Nous ne pouvons pas faire les bandes de jonction ni les préparations d’enduit pour les peintures, car le taux d’humidité n’en permet pas le séchage. Par ailleurs, pour la pose du Gerflor, nous ne pouvons le poser en l’état. Il faut attendre au minimum 10/15 jours de séchage chape après que les fuites ont été neutralisées. Il y a également un risque de poser les machines sur une chape humide (notamment muscu guidée) dû au tassement du ciment non-sec par le poids des appareils (poinçonnement).
Nous ne pouvons pas nous permettre « d’encapsuler » la chape encore humide avec le sol pvc au risque de voir apparaître des désordres à court terme. […]. »

Par courriel du 25 décembre 2021 adressé à son bailleur (pièce n° 21), la société Fitness park indiquait : « […] cependant, malgré tous nos efforts, la chape étant encore trop humide, nous n’avons toujours pas pu poser notre sol qui occupe 80 % de la surface du local. De ce fait, nous avons été contraints […] de décaler notre ouverture au 24 janvier. Pouvez-vous me dire où vous en êtes au sujet de la négociation des franchises de loyer ? […] ».

Ainsi, la SARL Carrere reim démontre que ces infiltrations ont conduit son locataire à décaler la date de commencement d’exploitation de son activité commerciale, du 10 janvier 2022, au 24 janvier 2022.

Il s’ensuit que seul ce report d’activité se trouve en lien de causalité avec la survenance des infiltrations, qui engagent elles-mêmes la responsabilité de la SASU Icade promotion.

Il est inopérant que les parties n’aient pas fait usage de la possibilité accordée par le bail (article 1.3.3) de refuser la prise de possession en raison de l’existence de réserves d’une importance telle qu’elles ne permettraient pas au preneur de réaliser ses travaux d’aménagement normalement, alors que rien ne prouve que ces désordres d’infiltrations aient été visibles au jour de la réception et que, de plus, dans le cas contraire, la société Fitness park avait simplement la possibilité de refuser la prise de possession.

Or, la SARL Carrere reim a effectué, auprès de la société Fitness park, une franchise de loyer d’un mois, à hauteur de 10 248 euros HT, non contestée par la SASU Icade promotion.

Ces infiltrations justifient ainsi, en réparation de la perte de loyer occasionnée, l’octroi à la SARL Carrere reim d’une indemnité de 4 628,12 euros (10 248÷ 31× 14), correspondant au montant du loyer HT dont a été privée la SARL Carrere reim suite au report de la date d’ouverture de l’activité de la société Fitness park, du fait des infiltrations.

Comme le soulève la SASU Icade promotion, cette indemnité ne sera pas accordée pour un montant TTC, dans la mesure où (i) la SARL Carrere reim ne perçoit, sur le montant des loyers TTC payés par la société Fitness park, que le montant HT de ces loyers, puisqu’elle ne fait que collecter la TVA pour la reverser au Trésor public et où (ii) elle n’a elle-même pas à payer de TVA auprès du Trésor public sur l’indemnité au paiement de laquelle la SASU Icade promotion est condamnée.

En second lieu, il est constant qu’une vitre a été brisée, sur la devanture du local.

La SASU Icade promotion ne le conteste pas et ne se prévaut pas plus de ce que l’origine du bris n’engage pas sa responsabilité.

Or, la SARL Carrere reim produit un courriel de la société Fitness park du 8 février 2022 (pièce n° 22), selon lequel « [son] inauguration a lieu le 8 mars. Le vitrage ne peut rester en l’état. […] Ce n’est pas du tout esthétique pour un club qui vient d’ouvrir ses portes. […] », lequel n’établit pas la date du bris de vitre.

La mise en demeure du 16 février 2022, rédigée pour la SARL Carrere reim (pièce n° 14), à l’attention de la SASU Icade promotion, précise : « enfin, en ce début du mois de février, une entreprise intervenant sur votre chantier a brisé une vitrine du local occupé par la société Fitness park […]. »

Le bris de vitrine a ainsi eu lieu début février 2022, ce qui n’est pas contesté.

Cependant, la franchise de loyer a été accordée avant ce bris de glace (pièce n° 12 de la SASU Icade promotion, courriel du 13 janvier 2022 de la SARL Carrere reim à la société Fitness park : « […] comme déjà échangé et compte tenu des désagréments subis, nous vous accordons un mois de franchise complémentaire. […] » et il n’est pas prouvé que la SARL Carrere reim a accordé à la société Fitness park une franchise ultérieure.

Il s’ensuit que le bris de glace n’a pas justifié l’octroi d’une franchise de loyer et ne peut donc faire l’objet d’une indemnisation par la SASU Icade promotion au profit de la SARL Carrere reim. Les demandes présentées à ce titre par la SARL Carrere reim seront rejetées.

En dernier lieu, la SARL Carrere reim produit une facture de la SAS Cancé, du 31 mars 2022 (pièce n° 10), ayant pour objet une « modification du MR A12 en solution Shadow-box galva+ cassettes alu laquées assemblées en deux éléments. »

Rien ne démontre cependant que cette facture porte sur un aménagement, d’une issue de secours, qui aurait dû incomber à la SASU Icade promotion.

Enfin, il n’est pas démontré que le courriel du 19 octobre 2021 envoyé par la SASU Icade promotion à la SARL Carrere reim (pièce n° 26) traite de l’issue de secours présente dans le local commercial de la SARL Carrere reim, alors qu’il ne fait qu’indiquer : « […] nous déposons le mob en place. Nous montons une paroi CF 1 h dans notre local au R+1. Cancé pose l’intégralité de son mur-rideau comme il l’a fabriqué, idéalement avec un vitrage filmé sur la partie supérieure, au-dessus de la traverse. Reste à caler son intervention sur site avec la dépose du mob de la SAS [C] [N]. […] ».

Les demandes présentées à ce titre par la SARL Carrere reim seront donc rejetées.

En conséquence, la SASU Icade promotion sera condamnée à payer une indemnité de 4 628,12 euros HT à la SARL Carrere reim en indemnisation de la franchise de loyer accordée par la SARL Carrere reim à la société Fitness park, au titre des désordres d’infiltration affectant les locaux loués par la SARL Carrere reim à la société Fitness park, le surplus des demandes (soit 34 565,88 euros HT) étant rejeté.

Sur la demande en indemnisation d’une franchise de loyer de 14 333 euros HT consentie par la SARL Carrere reim à la société Happy cartoucherie, ainsi que de frais de carottage de 8 772 euros HT au titre du local loué à la société Happy cartoucherie
La SARL Carrere reim fait valoir que (i) la livraison a été retardée du fait d’abords non libérés, ainsi qu’en raison (ii) d’un retard de la SASU Icade promotion dans la transmission d’un devis afin de procéder à des carottages, pourtant demandé dès le 7 mai 2021, de même (iii) que de l’absence de réalisation de travaux nécessaires à l’activité de restauration du preneur (le degré de la cloison coupe-feu séparant le local de celui loué à la société [Adresse 6] n’étant pas conforme).
Elle développe avoir été contrainte, afin d’éviter une résiliation du bail par la société Happy cartoucherie, de (i) prendre en charge les travaux de carottage et (ii) de décaler de 4 mois la prise d’effet du bail au mois d’avril.
Elle demande par conséquent que la SASU Icade promotion soit condamnée à l’indemniser d’une perte locative de 4 mois pour un montant de 14 333 euros HT, ainsi que de la prise en charge des travaux de carottage qu’elle a payés, pour une somme de 8 772 euros HT.

La SASU Icade promotion soutient que le retard dans l’aménagement de la cellule commerciale incombe à la SARL Carrere reim et à la société Happy cartoucherie, qui n’ont pas respecté les délais pour solliciter auprès d’elle la réalisation des travaux modificatifs, alors que, de plus, la société Happy cartoucherie a subordonné la mise en place des plaques de placoplâtre augmentant le degré coupe-feu de la cloison séparative, à la réalisation des opérations de carottage, qui n’incombait pas à la SASU Icade promotion.

La SAS [C] [N] observe quant à elle que les aménagements commerciaux, qui relèvent de tiers, devaient être effectués après réception et ne peuvent par conséquent pas engager sa responsabilité.
Elle souligne que les caractéristiques de ces aménagements ont été transmises tardivement plus de 6 mois après la réception.
Sur la cloison coupe-feu, elle développe qu’elle n’a que fait répercuter les exigences du bureau de contrôle et qu’elle n’a pu faire les travaux qu’avec l’accord de la société Happy cartoucherie, qui les subordonnait à la réalisation du carottage.

***

En l’espèce, la SARL Carrere reim ne développe pas ce qu’elle entend au titre « d’abords non libérés ». En tout état de cause, il a été répondu (point 1.1) que la poursuite des travaux nécessaires à l’achèvement d’autres locaux ne pouvait pas engager la responsabilité du promoteur-vendeur, conformément aux stipulations de l’acte de vente, de sorte que la présence « d’abords non libérés », qui résulterait de la poursuite de ces travaux, ne peut pas engager la responsabilité du promoteur-vendeur et qu’aucune prétention indemnitaire ne peut prospérer sur ce fondement.

Sur l’établissement d’un devis de carottage, il est constant que la livraison des locaux achetés par la SARL Carrere reim auprès de la SASU Icade promotion, dans lesquels la société Happy cartoucherie exploite son activité de restauration, est intervenue le 30 juin 2021.

L’acte de vente conclu le 27 décembre 2018 entre la SARL Carrere reim et la SASU Icade promotion stipulait que la SARL Carrere reim pouvait commander auprès de la SASU Icade promotion, postérieurement à la signature de la vente, des travaux permettant l’adaptation des locaux à l’activité des preneurs, à la condition, toutefois, que ces travaux soient demandés avant achèvement des travaux (p. 56, article e, « travaux modificatifs ou complémentaires »).

Une demande de travaux modificatifs a, ainsi, été signée par la SARL Carrere reim le 11 mai 2021 (pièce n° 31 de la SASU Icade promotion), commandant, auprès de la SASU Icade promotion, des travaux supplémentaires en matière d’électricité, plomberie et gros-œuvre et, précisément, en matière de plomberie : « complément attentes [Localité 4]+réseau » et « complément manchon CF » – ces postes n’étaient pas chiffrés, suivis de la mention : « à déterminer », à la différence des autres.

Or, le devis du 11 mai 2021 fait suite à un courriel envoyé par la SARL Carrere reim (pièce n° 33) à la SASU Icade promotion le 7 mai 2021 : « […] Suite à notre échange de la semaine dernière, pouvez-vous me transmettre les devis correspondant aux différentes prestations demandées svp […]. »

Il est ainsi démontré que la SARL Carrere reim a commandé auprès de la SASU Icade promotion, le 7 mai 2021, avant livraison de son lot le 30 juin 2021, la réalisation de travaux, en vue de permettre l’exploitation d’une activité de restauration dans les locaux finalement loués auprès de la société Happy cartoucherie, dont l’ensemble a été chiffré, à l’exception des deux postes susmentionnés.

Or, il est constant que ces travaux modificatifs de plomberie impliquaient des carottages, devant permettre d’adapter le réseau d’évacuation aux aménagements nécessaires à l’exploitation d’une activité de restauration.

Il appartient à la SARL Carrere reim, qui s’en prévaut, d’établir que la SASU Icade promotion a tardé à lui transmettre un devis afin d’effectuer ces travaux.

Or, le courriel du 7 mai 2021 démontre uniquement qu’un chiffrage a été demandé par la SARL Carrere reim auprès de la SASU Icade promotion, lequel a été transmis le 11 mai 2021, avec des postes « à déterminer », c’est-à-dire en attente, à la différence d’autres, déjà chiffrés.

Il s’ensuit qu’il incombait à la SARL Carrere reim de transmettre à la SASU Icade promotion des éléments supplémentaires afin de lui permettre de réaliser ces chiffrages, qui plus est, avant livraison des locaux, conformément à la clause, p. 56, article e, susmentionnée, de l’acte de vente du 27 décembre 2018.

Or, rien ne prouve que ces éléments ont été transmis à la SASU Icade promotion dans ce délai, pas plus, d’ailleurs, que la SARL Carrere reim ne démontre avoir relancé la SASU Icade promotion.

En effet, seul un courriel de la société Happy cartoucherie, de janvier 2022, est produit (pièce n° 29), dans lequel cette société indiquait à la SARL Carrere reim : « […] Je reviens vers vous concernant les carottages ! Nous attendons un devis depuis le mois de juillet, nous sommes à l’arrêt et bloqués complètement sur le projet. […] »

Cependant, le fait que la société Happy cartoucherie attendait un devis pour les carottages depuis juillet 2021 n’établit pas l’existence d’une faute de la SASU Icade promotion qui aurait tardé à le transmettre, faute par la SARL Carrere reim de démontrer qu’elle avait remis à la SASU Icade promotion, qui plus est dans les délais stipulés dans l’acte de vente, l’ensemble des éléments de nature à lui permettre d’établir ces devis.

Au contraire, d’ailleurs, le 6 décembre 2021 (pièce n° 17 de la SASU Icade promotion), l’architecte œuvrant à l’aménagement du local indiquait à la SASU Icade promotion : « […] La trappe d’accès vers le local bac à graisse du sous-sol depuis le local commercial n’est donc plus nécessaire. Aussi, vous trouverez ci-joint la dernière version du plan de principe de plomberie sur lequel sont indiqués les carottages souhaités, leur implantation et leur diamètre. […] ».

Suite à cela, des discussions ont encore eu lieu, après remarques du bureau d’études (mail du 8 décembre 2021, pièce n° 17 de la SASU Icade promotion).

Il n’est donc pas prouvé que la transmission d’un devis par la SASU Icade promotion à la SARL Carrere reim, le 9 février 2022 (pièce n° 33), d’un montant de 8 772 euros HT, suite au devis établi par la SAS [C] [N] le 9 février 2022 (pièce n° 32), ait été tardive, le courriel du 17 janvier 2022 adressé par la SASU Icade promotion à la SARL Carrere reim (pièce n° 30 : « Bonjour [S], je suis navré de ne pas réussir à obtenir ce devis de la SAS [C] [N]. [V] pourra faire ses carottages lui-même, avec en revanche la responsabilité qui en découle. […] »), n’établissant pas plus l’existence d’un retard imputable à la SASU Icade promotion, cette dernière étant elle-même à ce moment en attente d’un devis de la SAS [C] [N].

La prétention indemnitaire de la SARL Carrere reim, diligentée à l’encontre de la SASU Icade promotion, au titre d’une perte de loyers résultant d’un report d’effet de la prise à bail et de frais de carottage, sera par conséquent rejetée, en l’absence de démonstration d’un établissement tardif, par la SASU Icade promotion, de son devis.

S’agissant enfin des travaux d’aménagement d’une cloison coupe-feu, c’est par courriel du 25 janvier 2022 que la SAS [C] [N] a informé la SARL Carrere reim (pièce n° 26 de la SASU Icade promotion) de l’existence « d’une problématique à la cloison séparative entre ce local et le [Adresse 7]. Cette cloison réalisée CF 2 h doit être modifiée pour atteindre un CF 3 h. »

C’est ainsi par courriel du 7 février 2022 que la SASU Icade promotion (pièce n° 27) a informé la SARL Carrere reim que l’accès aux locaux loués était nécessaire, pour une durée n’excédant pas une semaine, afin de réaliser les travaux nécessaires sur la cloison.

Or, c’est par avenant au bail du 20 janvier 2022, c’est-à-dire antérieur à la mise en garde de la SAS [C] [N] du 25 janvier 2022, que la SARL Carrere reim et la société Happy cartoucherie ont convenu d’un report de la prise d’effet du bail au 1er avril 2022, de sorte que la problématique de la cloison coupe-feu ne présente pas de lien de causalité direct avec le report de la prise d’effet du bail et que, par conséquent, la responsabilité de la SASU Icade promotion au titre d’une perte de loyers ne peut être engagée à ce titre.

La demande indemnitaire de 14 333 euros HT, au titre d’une perte de loyers de 4 mois, présentée par la SARL Carrere reim à l’encontre de la SASU Icade promotion, sera ainsi également rejetée de ce chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité de 3 000 euros
La SARL Carrere reim fait valoir qu’elle a subi un préjudice, à raison du temps passé par ses équipes afin de pallier les difficultés rencontrées et qu’il ne peut pas lui être rétorqué qu’elle ne démontre pas avoir engagé de coût supplémentaire par rapport à celui qu’elle aurait dû engager en toute hypothèse.

La SASU Icade promotion estime que la SARL Carrere reim n’établit pas avoir subi un préjudice de « temps passé ».

La SAS [C] [N] soutient qu’aucune indemnisation ne peut être accordée à la SARL Carrere reim, faute par elle de démontrer son préjudice, qui ne peut pas par ailleurs être évalué de manière forfaitaire.

***

En l’espèce, seule a été retenue l’existence d’un préjudice de 4 628,12 euros, correspondant au montant du loyer HT dont a été privée la SARL Carrere reim suite au report de 14 jours de la date d’ouverture de l’activité de la société Fitness park, du fait des infiltrations perdurant dans les locaux commerciaux.
Il n’est cependant pas démontré l’existence de diligences particulières de la part des salariés de la SARL Carrere reim, autres que des échanges de courriels avec son locataire et la SASU Icade promotion, afin de traiter ce désordre, qui seules justifieraient l’octroi d’une indemnisation.

La demande indemnitaire de la SARL Carrere reim sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité de 5 000 euros
La SARL Carrere reim fait valoir qu’elle a subi un préjudice d’image auprès de ses locataires, tenant aux nombreux retards dans l’exécution de ses obligations, qui ne lui sont pas imputables.

La SASU Icade promotion estime que la SARL Carrere reim n’établit pas avoir subi un préjudice d’image, alors qu’au contraire elle se prévaut, sur son site internet, de son investissement.

La SAS [C] [N] soutient que la SARL Carrere reim ne justifie pas d’un préjudice d’image, en l’absence de répercussion commerciale, ou de visibilité des dommages, alors qu’elle a donné à bail les locaux et que les différents articles de presse qu’elle produit ne font pas état d’un tel préjudice.

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En l’espèce, seule a été retenue l’existence d’un préjudice de 4 628,12 euros, correspondant au montant du loyer HT dont a été privée la SARL Carrere reim suite au report de 14 jours de la date d’ouverture de l’activité de la société Fitness park, du fait des infiltrations perdurant dans les locaux commerciaux.

L’existence d’un préjudice d’image de la SARL Carrere reim auprès de la société Fitness park n’est pas établie, dans la mesure où rien ne justifie que la société Fitness park ait imputé ce retard à un manque de diligences de la SARL Carrere reim.

La demande indemnitaire de la SARL Carrere reim sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SASU Icade promotion
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande en paiement d’une indemnité de 20 000 euros formulée à l’encontre de la SAS [C] [N]
La SASU Icade promotion expose qu’elle a dû payer à la SARL Carrere reim une indemnité de 20 000 euros, selon transaction du 16 juin 2021, en raison d’un retard dans la livraison des ouvrages, ainsi que du caractère inutilisable de l’emplacement de stationnement livré pour l’exploitation de l’hôtel.
Elle soutient que le retard dans l’exécution des travaux, imputable à la SAS [C] [N], mandataire du groupement solidaire et réalisatrice des travaux, se trouve à l’origine d’un report de 5 mois dans la réception et, par suite, d’un décalage dans la livraison des locaux auprès de la SARL Carrere reim.
Elle considère, sur la place de stationnement, que la SAS [C] [N] aurait dû relever une anomalie et s’assurer que l’exécution des travaux serait conforme aux plans du permis de construire et de vente.
Elle indique, en tout état de cause, que l’établissement du calendrier de réalisation des travaux incombait à la SAS [C] [N], informée des impératifs de délais de livraison.
Elle estime enfin que la SAS [C] [N] devait savoir, au moment de la signature de l’acte d’engagement du 25 juin 2018, que les ouvrages auraient une vocation commerciale, de sorte que le dommage était prévisible.

La SAS [C] [N] indique que l’indemnité de 20 000 euros dont il lui est demandé le paiement correspond à des pénalités de retard de livraison de 13 jours pour un montant de 10 400 euros HT et à une diminution du prix de vente d’un parking positionné en contradiction avec les plans de la vente.
Or, elle invoque tout d’abord qu’elle ne peut être tenue d’indemniser que les conséquences prévues ou prévisibles de l’inexécution au moment de la formation du contrat et rappelle qu’au moment de la signature de l’acte d’engagement du 25 juin 2018, elle ne connaissait pas la destination finale des locaux commerciaux à réaliser, pas plus que les conditions dans lesquelles ces locaux devaient être acquis avant d’être donnés à bail.
Elle expose ensuite que la SASU Icade promotion doit prouver que les 13 jours de retard dont elle demande l’indemnisation sont imputables à la phase réalisation qui, seule, lui incombait et, non, à la phase de conception.
Elle ajoute, pour le défaut de positionnement du parking par rapport aux plans de la vente, que la SASU Icade promotion ne peut pas se référer aux plans du dossier PRO qu’elle n’a pas validés et, qu’elle n’est pas liée à la SASU Icade promotion au titre des actes de vente, mais seulement d’un acte d’engagement, à l’époque de la conclusion duquel l’avant-projet définitif n’avait pas été encore diffusé.
Elle estime que la production d’un extrait du pré-rapport d’expertise judiciaire ne rapporte pas la preuve de manquements.
Elle indique avoir rempli son devoir de conseil en alertant sur une non-conformité des plans, qui ne lui est pas imputable, dès lors qu’elle ne les a pas dessinés, tandis qu’elle n’était pas mandataire du groupement, en l’absence de validation de la phase PRO par la SASU Icade promotion.

***

En l’espèce, il appartient, en premier lieu, à la SASU Icade promotion, qui s’en prévaut, de démontrer l’existence d’un retard imputable à la SAS [C] [N] dans l’exécution de ses obligations, qui se trouve à l’origine du retard de livraison des lots à la SARL Carrere reim.

Or, l’article préliminaire de l’acte d’engagement conclu entre la SASU Icade promotion (pièce n° 1), la société Dietrich [K] architectes et la SAS [C] [N] le 25 juin 2018, stipule que pendant la phase de conception, la société Dietrich [K] architectes assure le rôle de mandataire, tandis que pendant la phase de réalisation, ce rôle revient à la SAS [C] [N], la phase de conception s’achevant à la validation du dossier PRO, tandis que celle de réalisation débute à la fin de la phase de conception et s’achève à la réception.

Selon la convention de groupement conjoint de maîtrise d’œuvre pour la phase conception et de groupement conjoint de réalisation pour la phase réalisation (pièce n° 2 de la SASU Icade promotion), conclue entre les différents intervenants à la conception et la SAS [C] [N], le groupement est constitué (article 3 et préambule), d’une part, d’un groupement conjoint chargé de la conception dont le mandataire est la société Dietrich [K] architectes, d’autre part, d’un groupement conjoint chargé de la réalisation, dont le mandataire est la SAS [C] [N] ; enfin, le mandataire solidaire du groupement de conception-réalisation est la SAS [C] [N].
L’article 6 stipule que « chaque membre s’engage à satisfaire, pour la part des prestations qui le concerne, à toutes obligations résultant du contrat et assume seul vis-à-vis du maître de l’ouvrage et à l’égard des autres membres, la pleine et entière responsabilité de son intervention et des prestations qui lui incombent. »

Ainsi, chacun des opérateurs économiques membres du groupement s’est engagé à exécuter la ou les prestations susceptibles de lui être attribuées dans le marché, le mandataire du groupement conjoint étant solidaire, pour l'exécution du marché, de chacun des membres du groupement pour ses obligations contractuelles à l'égard du maître d’ouvrage, prenant un engagement supplémentaire consistant à suppléer la défaillance de l'un ou plusieurs des autres membres en cours de réalisation du marché.

Or, le préambule du contrat de groupement conjoint stipule que la SAS [C] [N] est le mandataire solidaire du groupement et la SASU Icade promotion est fondée à se prévaloir d’un manquement de la SAS [C] [N] en cette qualité, en application du principe selon lequel tout tiers à contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

De plus, la SASU Icade promotion est fondée à se prévaloir d’une violation par la SAS [C] [N] de son obligation de lui livrer les ouvrages à temps, en sa qualité d’entreprise générale réalisatrice des ouvrages, par application de l’acte d’engagement les liant.

Et, l’expert judiciaire note dans son pré-rapport (pièce n° 34 de la SASU Icade promotion) l’absence de respect du planning contractuel pour la remise du dossier PRO, prévue le 29 octobre 2018 et remis le 26 novembre 2018, avec un ordre de service émis le 9 avril 2019 au lieu du 5 novembre 2018, ainsi que l’existence de retards dans le planning contractuel des travaux, résultant d’une « mauvaise définition, de tentatives infructueuses d’atteindre le coût contractuel, du Covid, de changement d’interlocuteurs », le dernier bâtiment ayant été livré 21 mois après la date contractuelle.

Cependant, la seule production d’un extrait du pré-rapport, sans les réponses de l’expert aux dires, ni ses conclusions, alors, qui plus est, que le pré-rapport n’est pas le rapport définitif, dont les conclusions sont susceptibles d’évoluer, considérant les dires émis par les parties, n’emporte pas conviction et ne peut donc seul prouver l’existence de manquements imputables à la SAS [C] [N] ayant causé un retard de 13 jours dans la livraison des ouvrages à la SASU Icade promotion, qui sera donc déboutée de sa prétention indemnitaire de 20 000 euros à ce titre.

S’agissant, en second lieu, de l’emplacement de stationnement, il est admis que son utilité est en pratique compromise, du fait d’une anomalie affectant son emplacement, entraînant une gêne à la circulation des autres automobiles.

Or, rien qu’en sa qualité d’entreprise générale en charge de la réalisation des travaux, il appartenait à la SAS [C] [N] de s’assurer que l’exécution des travaux serait conforme aux plans d’exécution, dont elle devait être rendue destinataire (ce qui a été le cas, ainsi qu’elle l’invoque, par courriel du 5 septembre 2019 – pièce n° 9 de la SAS [C] [N]) et, au besoin, de s’assurer que cette place telle que projetée et exécutée n’empiéterait pas la voie de circulation, la SAS [C] [N] ayant d’ailleurs relevé la non-conformité de certaines places (pièce n° 8, places n° 4, 7, 15, 17, 18, 39 et 84), mais pas de celle-ci, numérotée, ce qui est constant, 48 (pièce n° 10 de la SASU Icade promotion).

Cependant, l’accord transactionnel conclu entre la SASU Icade promotion (pièce n° 8) et la SARL Carrere reim prévoit que la SARL Carrere reim renonce au paiement par la SASU Icade promotion de sommes dont les parties à l’accord sont convenues qu’elles représentaient les pénalités de retard, en contrepartie de quoi la SASU Icade promotion s’engageait à réaliser des travaux complémentaires au titre du parking au profit de la SARL Carrere reim, puis à déduire de ces travaux les sommes correspondant aux pénalités de retard, soit 20 000 euros (article 3).

Néanmoins, la SASU Icade promotion ne prouve pas l’existence de ce préjudice par la réalisation des travaux susmentionnés, suivie d’une déduction du montant de 20 000 euros susmentionné, au bénéfice de la SARL Carrere reim.

Par conséquent, la demande indemnitaire de 20 000 euros, formulée par la SASU Icade promotion à l’encontre de la SAS [C] [N], sera rejetée.

Sur la demande en garantie formulée à l’encontre de la SAS [C] [N]
La SASU Icade promotion estime que la SAS [C] [N] est responsable des problèmes d’étanchéité ayant causé des infiltrations dans les locaux exploités par la société Fitness park, ayant ainsi violé son obligation de résultat.

La SAS [C] [N] conteste que les infiltrations soient à l’origine d’un retard dans l’ouverture du commerce de la société Fitness park.

***

En l’espèce, seule sera analysée dans ce paragraphe la responsabilité de la SAS [C] [N] au titre des désordres d’infiltration survenus dans le local commercial loué par la SASU Icade promotion à la société Fitness park, dès lors qu’aucune autre condamnation, au titre d’un autre désordre, n’a été prononcée à l’encontre de la SASU Icade promotion au bénéfice de la SARL Carrere reim.

Or, la réalité de ces infiltrations et leur lien causal dans l’exploitation tardive, d’une durée de 14 jours, de l’activité commerciale de la société Fitness park, a été retenue (point 1.1 du jugement), pour un préjudice fixé à une somme totale de 4 628,12 euros.

Et, la SAS [C] [N] ne conteste pas être responsable de ce désordre d’infiltrations.

Partant, elle sera condamnée à garantir la SASU Icade promotion au titre de la condamnation prononcée à son encontre, d’un montant de 4 628,12 euros, au bénéfice de la SARL Carrere reim.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
La SASU Icade promotion et la SAS [C] [N], parties perdantes, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Partie tenue aux dépens, la SASU Icade promotion sera condamnée à payer à la SARL Carrere reim une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, la SAS [C] [N] sera condamnée à payer à la SASU Icade promotion une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, dont le jugement est, de droit, assorti. Or, il n’est pas plus justifié que demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS