TJ 37261, 3 juin 2026, RG 26/00067

MINUTE N° : 26/00155

JUGEMENT
DU 03 Juin 2026

N° RG 26/00067 - N° Portalis DBYF-W-B7K-J6DV

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1]
représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI, immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 353 440 456

ET :

S.C.I. DU GRAND SUD
immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 529 017 816

GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS lors de l’audience et C. LEJEUNE lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 29 avril 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 24 JUIN 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile et avancée au 03 JUIN 2026.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. DU GRAND SUD, demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile du Grand Sud est propriétaire des lots n° 0010, 0011, 0012 et 0013 au sein d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] et dépendant du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à la Société Civile du Grand Sud devant ce tribunal afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2858,99 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés arrêtés au 27 novembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;la somme de 2 954,57 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation.
Il fait valoir que malgré les différentes démarches amiables entreprises, la défenderesse ne paie pas ses charges et fonds travaux de copropriété et qu’elle reste lui devoir au 27 novembre 2025 la somme de 2 858,99 €. Il expose également qu'il doit lui être tenu compte des divers frais exposés pour parvenir au recouvrement de ces sommes. Il affirme que cette copropriétaire, qui ne s'acquitte pas de manière répétée des sommes dues à la copropriété, met en péril la gestion financière de la copropriété.

L'affaire a été retenue à l'audience du 29 avril 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son Conseil, a maintnu ses demandes.

La S.C.I. Société Civile du Grand Sud, régulièrement citée par remise de l'assignation à la personne de M. [G] [Q], son gérant déclaré, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 et avancé au 03 Juin 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer :

- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la Loi.

En l'espèces, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] verse aux débats :
- un procès-verbal de carence, établi par l'association Aparté de [Localité 3] (13) ;
- le relevé de propriété de la S.C.I. Société Civile du Grand Sud au sein de la copropriété concernée ;
- deux contrats successifs de syndic ayant effet pour la période courant du 16 juin 2023 au 30 juin 2026 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 20 mars 2025 qui notamment approuve les comptes de l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;
- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires des 12 avril 2024, 16 mai 2023 et 29 juin 2022 qui, notamment et chacun pour ce qui le concerne, approuvent les comptes de l'exercice n-1, modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;
- les attestations établies par le Syndic aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n'ont pas été contestés ;
- les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de la S.C.I. Société Civile du Grand Sud laissant apparaître la quote-part à ses lots pour la période du 7 septembre 2023 au 1er octobre 2025 inclus ;
- l'extrait de son compte de copropriétaire, du 1er juillet 2023 au 27 novembre 2025 ;
- la mise en demeure du 16 décembre 2024, présentée à la S.C.I. Société Civile du Grand Sud le 20 décembre 2024 ;
- la preuve du dépôt d'une précédente mise en demeure adressée à la S.C.I. Société Civile du Grand Sud ;
- une facture établie par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd'hui réclamées ;
- des factures de frais et honoraires établies par son Conseil au Syndicat des copropiétaires au titre de la présente affaire.

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment de l’extrait de compte précité, que les sommes comptabilisées à la S.C.I. Société Civile du Grand Sud au 27 novembre 2025 se décomposent à cette date selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux exigibles : 2 858,99 €
Frais relevant des frais irrépétibles, vus après : 1 388,57 €
Frais et diligences du syndic, vus après : 559,20 €
Total égal à celui des sommes comptabilisées : 4 806,76 €

Ainsi, il apparaît que la S.C.I. Société Civile du Grand Sud est redevable à cette date d'un solde d'appels de charges et de fonds travaux de copropriété à hauteur de la somme de 2 858,99 €, que les divers démarches amiables entreprises puis l'assignation n’ont pas permis de régulariser.

En conséquence, la S.C.I. Société Civile du Grand Sud sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre du solde des charges et fonds de travaux exigibles au 27 novembre 2025, la somme la somme de 2 858,99 €, augmentée des intérêts au taux légal
à compter du 20 décembre 2024.

- Sur les frais de recouvrement et la facturation des diligences du syndic

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais visés par l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 mais non expressément visés par l'article 10-1 précité ne doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant que si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Ainsi, entrent dans la catégorie des frais recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10-1 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure, de relance, etc., à condition qu'ils soient justifiés en procédure,
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).
Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois être justifiées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

- Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure, leur réalité est justifiée à hauteur de la somme de 45,60 €, coût de la mise en demeure produite.

Les factures de frais et honoraires d'avocat, en ce qu'elles ne relèvent pas des frais visés à l'article 10-1, doivent être écartées du compte copropriétaire de la Société Civile du Grand Sud, pour être abordées après, au travers des frais irrépétibles examinés au paragraphe "sur les mesures de fin de jugement".

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 45,60 €.

- Sur la facturation des diligences du syndic

En l'espèce et au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission aux auxilliaires de justices, ainsi que son suivi, constituent des diligences exceptionnelles justifiant les frais comptabilisés à hauteur de la somme de 480,00 €.
***

En conséquence de ce qui précède et au total, la S.C.I. Société Civile du Grand Sud sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 525,60 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 27 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024.

- Sur les autres demandes

- Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

- Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice découlant des impayés

La Société Civile du Grand Sud est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance à paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement des sommes dues, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la S.C.I. Société Civile du Grand Sud sera condamnée à payer les dépens de l'instance,en application de l'article 696 du code de procéure civile.

Pour les mêmes raisons, la S.C.I. Société Civile du Grand Sud sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 200,00 € au titre des frais et honoraires irrépétibles, c'est-à-dire non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS