TJ 33063, 26 mai 2026, RG 25/01973

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/01973 - N° Portalis DBX6-W-B7J-222K

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 26/05/2026
à Me Laura BESSAIAH
la SELAS ELIGE [Localité 1]

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 27 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE NOE DISTRIBUTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Laura BESSAIAH, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. NOE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 19 septembre 2025, la SAS GROUPE NOE DISTRIBUTION (la société GND) a fait assigner la SCI NOE, au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile, 1103, 1216-1, 1353 et 1721 du code civil et L.145-41 et suivants du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- sur le commandement de payer,
- dire et juger que les sommes visées ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles ;
- ordonner en conséquence la suspension des effets du commandement de payer ;
- dire et juger que la clause résolutoire ne pourra produire aucun effet tant que le juge du fond n’aura pas statué sur le bien-fondé des sommes réclamées ;
- sur la notification d’augmentation de loyer,
- constater que la notification d’augmentation du loyer en date du 28 août 2025 est dépourvue de tout fondement contractuel et légal ;
- ordonner en conséquence à la défenderesse de la retirer et de s’abstenir de toute mesure de recouvrement ou de majoration tant qu’aucune décision judiciaire n’aura été rendue ;
- sur la communication des charges et le contrat SEBB,
- ordonner à la défenderesse de lui communiquer dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, l’intégralité des justificatifs et décomptes de charges réclamées depuis le 1er mars 2025 ;
- dire et juger que le contrat de maintenance SEBB n’ayant pas été repris par elle, il lui est inopposable, et que toute somme réclamée à ce titre est infondée et ne peut justifier le décclenchement de la clause résolutoire ;
- sur le système de videosurveillance et les troubles de jouissance
- dire et juger que le refus de la défenderesse de lui remettre les accès complets au système de videosurveillance installé sur le site de [Localité 4] constitue un trouble manifestement illicite ;
- ordonner en conséquence à la défenderesse de lui remettre l’intégralité desdits accès dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
- condamner la défenderesse à lui verser une provision de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis du fait de la privation de sécurisation du site et des coûts engendrés par la location d’emplacements extérieurs
- sur le déséquilibre contractuel, dire et juger que la clause interdisant toute résiliation triennale par le preneur est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-4 du code de commerce et qu’elle aggrave le déséquilibre contractuel et sa dépendance économique, ce qui justifie que des mesures conservatoires urgentes soient prononcées dans l’attente d’jugement au fond ;
- condamner la défenderesse aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 1er août 2024, la SCI NOE a donné à bail à la SASU GROUPE NOE DISTRIBUTION, aux droits de qui elle vient en suite d’une cession de compte-courant d’associé intervenue en février 2025, des locaux à usage d’entrepôt et de bureaux situés [Adresse 3] ; que la bailleresse lui a fait délivrer le 22 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’une notification d’augmentation du loyer le 28 août 2025, dont elle conteste le bienfondé dans la mesure où il lui est imputé une indexation irrégulière du loyer, le coût d’un contrat de maintenance des toitures souscrit avant elle et qu’elle n’a jamais repris ni accepté, et des charges dont il n’est pas justifié ; qu’en outre, depuis début août 2025, la bailleresse a modifié le mot de passe d’accès au système de video surveillance des locaux, la privant de la sécurisation du parking extérieur ; qu’enfin, la clause du bail lui interdisant de résilier le contrat à l’expiration des périodes triennales doit être réputée non écrite comme étant contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-4 du code de commerce ; que les prétentions de la bailleresse se heurtent à des contestations sérieuses, de sorte que le commandement de payer ne saurait produire ses effets ; que ses agissements, de nature à compromettre la poursuite normale de son activité, constituent un trouble manifestement illicite .

Appelée à l’audience du 19 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 27 avril 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SAS GROUPE NOE DISTRIBUTION, le 24 avril 2026, par des écritures dans lesquelles elle sollicite la débouté de la défenderesse de toutes ses demandes, maintient ses demandes tout en portant à 8 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et y ajoutant, demande la suspension de l’exigibilité des loyers et charges jusqu’à une décision définitive au fond sur la conformité des locaux ou à défaut, la consignation de la part non contestée des loyers ;

Elle fait valoir que la SCI NOE l’a assignée en paiement devant la juridiction du fond ; qu’elle a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire ; qu’elle a fait réaliser plusieurs saisies conservatoires le 17 octobre 2025 pour un montant total de 75 885,40 euros qu’elle a contestées devant le juge de l’exécution qui en a ordonné la mainlevée par jugement du 16 décembre 2025 ; qu’un nouveau commandement de payer lui a été signifié le 26 novembre 2025 pour un montant de 76 156 euros ; qu’elle conteste la version du bail dont la bailleresse se prévaut dans le cadre des différentes instances, qui diffère de celui qui lui a été communiqué le 06 mars 2025, après la signature de la convention de cession ; que notamment, sont différentes la date de prise d’effet, la consistance des locaux, la répartition des charge et les obligations contractuelles ; que la version produite par la défenderesse lui est inopposable ; que les sommes réclamées dans le commandement sont infondées ; que le dépôt de garantie versé dans le cadre du bail initial (42 000 euros) n’a pas être de nouveau versé par elle ; que les provisions pour charges ne sont pas dues faute d’être prévues dans le bail qui lui a été communiqué ; que les charges doivent en tout état de cause être justifiées ; que la majoration du loyer (qui porte le loyer de 14 000 euros HT à 14 223 euros HT) se fonde sur la version du bail qu’elle n’a jamais reçue ; que le bail exclut expressément la faculté de révision triennale au cours des trois premières années après l’entrée en jouissance ; que la défenderesse est irrecevable à solliciter la révision par indexation annuelle, la variation invoquée, de 1,59 %, étant inférieure au seuil légal de 25 % ; que la clause d’indexation est imprécise ; que le contrat de maintenance SEBB ne lui est pas opposable ; que la privation d’accès au système de videosurveillance constitue une atteinte caractérisée à son droit de jouissance paisible et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que la non conformité structurelle du site, dont la configuration réelle ne correspond pas aux plans soumis aux autorités sanitaires qui ont reçu un avis favorable de la DDPP, l’empêche d’obtenir l’agrément indispensable à son activité ; que les travaux de mise en conformité structurelle aux normes sanitaires relèvent de la responsabilité du bailleur et ne peuvent être transférés au preneur ; qu’elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer ;

- la SCI NOE, le 17 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés :
- de débouter la demanderesse de toutes ses demandes ;
- de la condamner à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes :
- 42 000 euros au titre du dépôt de garantie ;
- la somme mensuelle de 223,78 euros depuis le 1er août 2025 jusqu’au 1er février 2026 au titre des loyers impayés ;
- 16 511,20 euros au titre des charges 2024 ;
- 16 829,20 euros au titre des charges 2025 ;
- 2 000 euros au titre des charges 2026 ;
- de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Elle expose que l’entrepôt, loué antérieurement à la société BADER, est loué, selon bail du 1er août 2024, à la société GND qui est entrée dans les lieux le 10 juillet 2024 après état des lieux contradictoire du 09 juillet ; que le contrat, conclu pour une durée de 12 ans, prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 42 000 euros affecté en nantissement au profit du bailleur, la révision annuelle du loyer fixé initialement à 14 000 euros HT par mois, le versement par le preneur d’une provision sur charges de 1 000 euros par mois et la prise en charge par lui de la taxe foncière et de l’entretien des cheminées et autres dispositifs de récupération et/ou d’évacuation des eaux pluviales ; que la locataire ne s’est acquittée ni du dépôt de garantie ni des provisions sur charges ; que si la demanderesse conteste l’authenticité et l’opposabilité du bail versé aux débats, elle reconnaît l’opposabilité du résumé qu’elle présente comme le contrat applicable, qui comporte lui-même les stipulations relatives au loyer de 14 000 euros HT, à la durée ferme de 12 ans, au dépôt de garantie de 42 000 euros et à l’indexation sur l’ILAT, autant de points qui fondent ses demandes provisionnelles, l’absence alléguée de mention d’une provision mensuelle n’exonérant pas la locataire du paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées ; qu’en tout état de cause, le bail qu’elle produit est le seul qui vaille ; qu’il a été signé par la société GND elle-même représentée par son gérant d’alors ; que la cession ultérieure des actions de la société GND n’a en rien modifié la personnalité morale de la locataire ni affecté la validité des engagements souscrits en son nom ; que la circonstance selon laquelle le bail a été signé par M.[C] en sa double qualité de gérant de la SCI NOE et de dirigeant de la société GND est sans conséquence sur la validité du bail, conclu entre deux personnes morales ; que les contestations portant sur l’indexation du loyer sont infondées ; que la clause figurant au bail est expressément admise et répond aux exigences de validité ; que son calcul n’est pas contesté ; que le coût du contrat SEBB, qui s’inscrit dans le cadre de l’entretien courant des toitures, est justement mis à la charge du preneur conformément au bail et au texte qui établit l’inventaire des catégories de charges incombant au locataire ; que les griefs tenant au système de video surveillance sont inopérants, ce système ne faisant pas partie de la chose louée telle qu’elle est définie à l’article 1 du bail et n’étant pas sous le contrôle du bailleur ; que la société GND ne produit aucun élément de preuve à l’appui de ses accusations ; que la société AB TRUCKS TRAILERS qui serait selon elle détenteur du compte d’administration est une personne morale distincte ; qu’elle ne saurait se voir imputer le comportement d’une autre société au seul motif qu’elles ont le même dirigeant ; que la demande de provision sur ce fondement se heurte à une contestation sérieuse, comme la demande d’injonction sous astreinte, dépourvue de fondement ; que la clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale n’est pas contraire à l’article L.145-4 qui autorise les exceptions notamment pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, ce qui est le cas en l’espèce ; que l’exception d’inexécution invoquée pour la première fois par la demanderesse constitue un moyen de fond qui excède la compétence du juge des référés ; que ce n’est qu’en 2025 que la société GND, envisageant une extension de son activité, a émis le souhait de solliciter un agrément sanitaire ; que le local ne lui a pas été loué comme laboratoire de transformation alimentaire mais comme laboratoire de découpe ; que la mise en conformité des locaux aux réglementations applicables à son activité propre est à la charge du preneur ; que l’audit, non contradictoire, réalisé par la demanderesse n’a même jamais été porté à sa connaissance ; qu’il révèle un défaut d’entretien et une gestion impropre des équipements par le preneur ; que l’exception d’inexécution ne saurait être admise alors que la preuve n’est pas rapportée que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés alors même que la société GND les a occupés pendant plus de seize mois sans formuler la moindre réclamation.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur le commandement de payer et les sommes dues par la société GND :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- qu’un bail a été conclu le 1er août 2024 entre la SCI NOE, représentée par son gérant [W] [C], et la société GROUPE NOE DISTRIBUTION représentée par son gérant [W] [C] (pièce 1 de la défenderesse) ;
- qu’aux termes de ce bail, la société GND est entrée dans les lieux le 10 juillet 2024 ;
- que ce bail comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer l’arriéré, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 22 août 2025 à la locataire pour un montant de 48 301,55 euros dont 6 000 euros au titre des provisions sur charges impayées entre mars et août 2025 et 42 000 euros au titre du dépôt de garantie outre 301,55 euros au titre du coût de l’acte ;
- que par acte du 28 août 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire le nouveau montant du loyer, porté à 14 223 euros HT (au lieu de 14 000 euros HT) par application de la clause de révision.

La société GND soutient que compte tenu des contestations sérieuses qu’elle formule à l’encontre des sommes réclamées, le commandement de payer ne saurait produire ses effets, et que les demandes au titre de l’augmentation du loyer et du contrat de maintenance, dépourvue de tout fondement contractuel et légal, doivent être rejetées tant qu’aucune décision judiciaire n’aura été rendue.

La SCI NOE ne se prévalant pas du bénéfice de la clause résolutoire, les demandes à ce titre sont sans objet.

Le débat porte en l’état sur le bienfondé des demandes provisionnelles formées par la défenderesse, qui sont les suivantes :
- 42 000 euros au titre du dépôt de garantie ;
- la somme mensuelle de 223,78 euros depuis le 1er août 2025 jusqu’au 1er février 2026 au titre des loyers impayés ;
- 16 511,20 euros au titre des charges 2024 (11 224 de taxe foncière + 5 287,20 d’entretien des toitures) ;
- 16 829,20 euros au titre des charges 2025 (11 542 de taxe foncière + 5 287,20 d’entretien des toitures) ;
- 2 000 euros au titre des charges 2026.

Pour s’y opposer, la demanderesse soutient que le contrat de bail qui fonde ces demandes ne lui est pas opposable, que certaines de ses clauses sont illégales, et que les sommes ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles.

La défenderesse oppose cependant à juste titre que ce bail existe bien, qu’il ne comporte aucune irrégularité manifeste, qu’il a été régulièrement signé par le représentant légal de chacune des deux sociétés, et que les griefs formulés ne sont pas de nature à en remettre en cause la validité.

Elle relève par ailleurs à bon droit que le document produit par la demanderesse, s’il est plus succint, reprend les mêmes mentions s’agissant du montant du loyer, de sa révision annuelle, du versement d’un dépôt de garantie, des charges incombant au preneur (entretien courant, taxe foncière).

Il en ressort que les sommes réclamées, dont la défenderesse justifie par les pièces produites, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

sur le système de video surveillance et les troubles de jouissance :

La demanderesse, motif pris d’un refus de la défenderesse de lui remettre les accès complets au système de video surveillance installé sur le site de [Localité 4], demande sa condamnation sous astreinte à lui remettre l’intégralité desdits accès, et à lui verser une provision de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis du fait de la privation de sécurisation du site et des coûts engendrés par la location d’emplacements extérieurs.

La SCI NOE peut cependant opposer utilement que le système de video surveillance ne fait pas partie de la chose louée telle qu’elle est définie à l’article 1 du bail et n’est donc pas sous son contrôle. Comme elle le souligne par ailleurs, les accusations de la demanderesse désignent la société AB TRUCKS TRAILERS, personne morale distincte dont elle ne saurait se voir imputer le comportement au seul motif qu’elles ont le même dirigeant.

Les demandes de la société GND se heurtent à des contestations sérieuses qui en commandent le rejet.

sur la suspension de l’exigibilité des loyers et charges jusqu’à une décision définitive au fond sur la conformité des locaux ou à défaut, la consignation de la part non contestée des loyers :

La société GND soutient, dans ses écritures récentes, que le manquement de la SCI NOE à son obligation de délivrance l’autorise à se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant la suspension ou à tout le moins la consignation des loyers et des charges.

Il résulte cependant des pièces et du contrat de bail que les locaux ont été loués non pas comme laboratoire de transformation alimentaire mais comme laboratoire de découpe. La défenderesse, qui allègue que ce n’est qu’en 2025 que la société GND, envisageant une extension de son activité, a émis le souhait de solliciter un agrément sanitaire, est ainsi fondée à faire valoir que la mise en conformité des locaux aux réglementations applicables à son activité propre est à la charge du preneur.

Ces circonstances ne permettent donc pas de caractériser un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Par ailleurs et en tout état de cause, l’exception d’inexécution ne peut être accueillie qu’en cas d’impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail. En l’espèce, la société GND, qui occupe les lieux depuis le mois de juillet ou d’août 2024, ne démontre ni n’allègue être privée de sa jouissance.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Il ressort de l’argumentation développée plus haut que les sommes réclamées par la SCI NOE ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

La société GND sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes :.
- 42 000 euros au titre du dépôt de garantie ;
- la somme mensuelle de 223,78 euros depuis le 1er août 2025 jusqu’au 1er février 2026 au titre des loyers impayés ;
- 16 511,20 euros au titre des charges 2024 (11 224 de taxe foncière + 5 287,20 d’entretien des toitures) ;
- 16 829,20 euros au titre des charges 2025 (11 542 de taxe foncière + 5 287,20 d’entretien des toitures) ;
- 2 000 euros au titre des charges 2026.

Sur les autres demandes :

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la SCI NOE les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La société GND sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS GROUPE NOE DISTRIBUTION de toutes ses demandes ;

Condamne la SAS GROUPE NOE DISTRIBUTION à payer à titre provisionnel à la SCI NOE :

- la somme de 42 000 euros au titre du dépôt de garantie ;
- la somme mensuelle de 223,78 euros depuis le 1er août 2025 jusqu’au 1er février 2026 au titre des loyers impayés ;
- la somme de 16 511,20 euros au titre des charges 2024 ;
- la somme de 16 829,20 euros au titre des charges 2025 ;
- la somme de 2 000 euros au titre des charges 2026 ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS GROUPE NOE DISTRIBUTION aux dépens.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.