TJ 33063, 1 juin 2026, RG 25/02448

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

52B

Minute

N° RG 25/02448 - N° Portalis DBX6-W-B7J-24KC

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 01/06/2026
à Me Quentin DUPOUY

Rendue le PREMIER JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, puis prorogée au 26 mai 2026, puis prorogée à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A.S. 2H CAPITAL
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.A.S. NESSENCE
[Adresse 4]
[Localité 3]

Me Anne-sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX, constituée pour ces deux sociétés , n’intervient plus.

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 30 septembre et 07 octobre 2025, la SOCIETE IMMOBILIER DU [Adresse 1] a fait assigner la SAS 2H CAPITAL et la SASU NESSENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, de voir :
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire à la date du 9 août 2025 ;
- ordonner l’expulsion de la société 2H CAPITAL ainsi que de tous occupants et biens de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4], dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- condamner solidairement la société 2H CAPITAL et la société NESSENCE à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle journalière de 857,57 euros à compter du 9 août 2025 et ce, jusqu’à la parfaite libération des locaux et la remise des clés ;
- condamner solidairement la société 2H CAPITAL et la société NESSENCE à lui payer la somme provisionnelle de 45 451,21 euros au titre de l’indemnité d’occupation, provisoirement fixée à la date du 30 septembre 2025 ;
- condamner solidairement la société 2H CAPITAL et la société NESSENCE à lui payer une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement du 9 juillet 2025.

La demanderesse expose qu’elle est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 4] d’une surface d’environ 674 m² ; que cet immeuble a été donné à bail commercial à la SAS 2H CAPITAL suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2024 ; que la SAS 2H CAPITAL est représentée par la société NESSENCE, président, elle-même représentée par Monsieur [U] [C] ; qu’une garantie à première demande a été stipulée au profit du bailleur ainsi que le cautionnement de la société dirigeante de la société 2H CAPITAL, la société NESSENCE ; que le preneur devait réaliser d’importants travaux d’aménagement dans les locaux en contrepartie de quoi le bailleur lui consentait une franchise de loyers ; que le preneur ne s’est pas acquitté de la première échéance de loyer due à compter du 16 janvier 2025 et a été relancé le 5 mai 2025 ; que le 21 mai 2025, le règlement complémentaire de la somme de 60 000 euros a été réclamé au titre du 2ème trimestre 2025 et que par acte du 9 juillet 2025, elle a fait signifier à la société 2H CAPITAL un commandement de payer la somme de 170 000 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier de l’assurance locative de l’immeuble, visant la clause résolutoire ; que par courrier du 8 août 2025, la SAS 2H CAPITAL invoque l’exception d’inexécution en raison d’infiltrations d’eau en toiture qui l’empêchent de réaliser ses travaux, alors que les fuites en toiture ont été réparées le 7 janvier 2025, qu’une entreprise de couverture n’a relevé aucune fuite active le 30 avril 2025 et le 6 juin 2025, que des mesures conservatoires ont été réalisées le 29 juillet 2025 et que le preneur l’empêche d’accéder aux locaux avec son architecte pour constater les désordres qu’il invoque ; que le preneur n’est pas assuré pour les locaux loués.

Appelée à l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée avant d’être retenue à l’audience du 23 mars 2026.

La demanderesse s’en rapporte à ses demandes formulées dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

La SAS 2H CAPITAL et la SASU NESSENCE ont constitué avocat le 8 janvier 2026 mais n’ont jamais conclu.

Le 3 mars 2026, leur avocat a indiqué ne plus intervenir.

Elles ont disposé d’un délai suffisant pour faire désigner un nouvel avocat et faire valoir leurs arguments. Il sera statué par décision contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ;
- qu’un commandement de payer les loyers pour une somme de 170 322,59 euros selon décompte arrêté au 8 juillet 2025 et 397,23 euros au titre du coût de l’acte, de justifier de l’assurance locative et de garnir et d’exploiter les locaux, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai d’un mois, a été régulièrement signifié à la SAS 2H CAPITAL le 9 juillet 2025 ;
- que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit, invoquant dans des échanges de courriers et courriels avec le bailleur une exception d’inexécution qu’il ne soutient pas dans le cadre de la présente instance et a produit le 8 août 2025 une attestation de la société d’assurance ENGICEA dont il ne résulte pas qu’il est assuré pour les locaux loués conformément aux exigences du bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 10 août 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS 2H CAPITAL, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

- de dire qu’à compter du 10 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS 2H CAPITAL est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date (non justifié en l’état) ;

En l’absence de justification du montant des loyers et charges impayés (aucun décompte ni relevé de compte locataire produit), la demande de provision sera rejetée, étant au demeurant relevé que la caution - la société NESSENCE - n’a jamais été actionnée et que le commandement de payer du 9 juillet 2025 ne lui a pas été dénoncé.

Sur les demandes accessoires

La SAS 2H CAPITAL, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS 2H CAPITALsera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SOCIETE IMMOBILIER DU [Adresse 1] et la SAS 2H CAPITAL ;

DIT qu’à compter du 10 août 2025, la SAS 2H CAPITAL est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS 2H CAPITAL, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’à compter du 10 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS 2H CAPITAL est redevable envers la SOCIETE IMMOBILIER DU [Adresse 1] d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

CONDAMNE la SAS 2H CAPITAL à payer à la SOCIETE IMMOBILIER DU [Adresse 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SOCIETE IMMOBILIER DU [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS 2H CAPITAL aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.