TJ 33063, 26 mai 2026, RG 25/02026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

71E

Minute

N° RG 25/02026 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZKI

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 26/05/2026
à la SELARL DE ANGELIS – SEMIDEI – HABART-MELKI – BARDON – SEGOND – DESM URE – BOYVINEAU
la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 27 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [V] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [Y] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Catherine BOYVINEAU de la SELARLDE ANGELIS – SEMIDEI – HABART-MELKI – BARDON – SEGOND – DESM URE – BOYVINEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA LANAVERRE, es-qualité de Syndic de la copropriété [Adresse 2], prise en la personne de sonreprésentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 septembre 2025, les époux [G] ont fait assigner la SARL CITYA LAVANERRE, en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4] MARGAUX, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de la loi du 10 juin 1965 et des articles 1240 du code civil et 835 du code de procédure civile, afin de voir :
- condamner la défenderesse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, à convoquer une assemblée générale extraordinaire et porter à l’ordre du jour la mise au voté de la modification du Règlement de copropriété en vigueur, et plus précisément la mise en cohérence du tableau de répartition figurant au Règlement de copropriété avec les numéros de lots des places de stationnement et leur numérotation sur le plan ;
- la condamner à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de la résistance abusive ;
- la condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les demandeurs exposent qu’ils ont acheté le 22 mai 2009 deux lots au sein de la copropriété L’[Localité 4] MERS : le lot n° 5, consistant en un appartement T2 situé au rez-de-chaussée, et le lot n° 241, consistant en un parking extérieur portant le n° P230 sur le plan ; qu’à la suite de la fusion de la copropriété avec la copropriété LE CLOS DE CAVAILLES, devenues la copropriété L’ARENE MARGAUX, le règlement de copropriété a été modifié le 31 mars 2016, le lot n° 5 devenant le lot n° 1005 et le lot 241 le lot n° 1241, correspondant à la place de parking n° 230 sur le plan annexé au règlement de copropriété, prévalant sur toute autre indication ainsi que rappelé par le nouvel état descriptif de division ; que suite aux incohérences et erreurs, la société FONCIA a établi un tableau de correspondance attribuant l’emplacement P243 à l’appartement A05 ; que cependant la locataire à qui ils ont donné les lieux à bail à compter du 30 octobre 2024 leur a signalé que les places P230 comme P243 étaient occupées par d’autres véhicules ; qu’ils ont dû lui consentir une remise mensuelle de 40 euros à compter de février 2025 pour compenser cette privation de jouissance ; qu’ils ne sont pas en mesure de déterminer le lot leur appartenant ; qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises du syndic, en vain, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une délibération sur cette question ; que ce refus, abusif, constitue une violation de ses obligations de syndic; qu’il en résulte un trouble manifestement illicite.

L’affaire, appelée et retenue à l’audience du 05 janvier 2026, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 27 avril 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- les demandeurs, le 13 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes et y ajoutant, demandent la condamnation de la défenderesse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, à apporter une solution quelle qu’elle soit afin de leur permettre de jouir de leur place de stationnement, à savoir la [Adresse 5] ou a minima la place P230 citée dans l’acte de vente et confirmée par le règlement de copropriété en vigueur, et le débouté de la défenderesse de toutes ses demandes à leur encontre ;

Ils soutiennent que leur action est recevable puisque dirigée contre la société CITYA, seule débitrice, en sa qualité de syndic, de l’obligation de convoquer une assemblée générale ; que leur demande de convocation d’une assemblée générale est conforme à l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 qui n’y met aucune condition de tantième de représentation ; que conformément à l’article 8-1 de la loi, ils ont joint à leur demande un projet de résolution ;

- la défenderesse, le 24 avril 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés :
- à titre principal, de déclarer l’assignation irrecevable pour défaut de qualité pour défendre et défaut d’intérêt à agir, et de condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- à titre subsidiaire, de les débouter de toutes leurs demandes, et de les condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Elle fait valoir que la première réclamation des demandeurs a été formulée en janvier 2025 ; qu’elle leur a demandé d’y joindre un projet de résolution, et de se prononcer sur la prise en charge des frais liés à cette assemblée générale supplémentaire, sans recevoir de réponse ; que la demande à son encontre est irrecevable dès lors qu’elle a été assignée en son nom personnel et non en tant que représentante du syndicat des copropriétaires ; qu’elle n’a pas qualité pour répondre des manquements d’un copropriétaire qui occupe la mauvaise place de stationnement ni pour défendre sur les demandes, n’ayant pas le pouvoir de voter la modification des emplacements ; que la demande formulée pour la première fois dans les dernières écritures, aux fins de la voir condamner à apporter une solution, est à la fois sans lien avec la demande originaire et imprécise ; subsidiairement, que les demandes ne relèvent pas de la compétence du juge des référés compte tenu des contestations sérieuses et en l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ;

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

La société CYTIA s’oppose aux demandes en faisant valoir :
- à titre principal, que l’assignation est irrecevable à la fois pour défaut de qualité pour défendre et défaut d’intérêt à agir,
- à titre subsidiaire, que les demandes sont infondées.

sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

La défenderesse soutient d’abord que l’action est irrecevable dès lors qu’elle a été assignée en son nom personnel et non en tant que représentante du syndicat des copropriétaires ; qu’elle n’a pas qualité pour répondre des manquements d’un copropriétaire qui occupe la mauvaise place de stationnement ni pour défendre sur les demandes, n’ayant pas le pouvoir de voter la modification des emplacements.

C’est cependant à bon droit que les demandeurs relèvent que la société CITYA a été assignée en qualité de syndic de la copropriété L’ARENE MARGAUX, et qu’elle est seule débitrice, en cette qualité, de l’obligation de convoquer une assemblée générale, convocation qui est le seul objet de leur action. Il est donc justifié d’un intérêt pour défendre.

Les demandeurs justifient par ailleurs de leur intérêt à solliciter la convocation d’une assemblée générale au visa à l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations, sans aucune condition de tantième de représentation.

L’action sera dès lors déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

L’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 précise que la demande est accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question.

Aux termes de l’article 10 du décret, à tout moment un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
La demande doit s’accompagner d’un projet de résolution.

La défenderesse soutient en l’espèce que l’urgence n’est pas caractérisée, que la demande se heurte à des contestations sérieuses, et que la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Il résulte pourtant des pièces et des débats que contrairement à ce que soutient la société CITYA dans ses écritures, la question des emplacements de parkings est une source constante de tensions et de conflits depuis 2016. La défenderesse elle-même en convient dans un courriel du 08 janvier 2025 qui reconnaît que les numéros au sol ne correspondent pas aux numéros indiqués sur le plan, et qu’ils diffèrent de ceux figurant sur le règlement de copropriété, ajoutant à la confusion de la situation.

Dans ce même courrier, elle indique réfléchir avec le conseil syndical à une modification de la numérotation au sol et/ou du règlement de copropriété, reconnaissant ainsi que le problème ne saurait se satisfaire de l’établissement d’un tableau de correspondance (présenté comme une solution temporaire) dépourvu de toute valeur juridique, ce qui encourage les copropriétaires de mauvaise foi à s’attribuer des places qui ne sont pas les leurs.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance (...) il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

L’article 8-2 fait obligation au syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, de mettre la fiche à jour chaque année et de la mettre à disposition des copropriétaires.

Aux termes de l’article 9, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au regard de ces dispositions, la demande de régularisation formulée par les demandeurs ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En tout état de cause, l’actuelle confusion qui règne quant à la propriété des emplacements est constitutive d’une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et procède de la méconnaissance d’un droit. Elle caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande des époux [G] tendant à voir condamner la défenderesse à convoquer une assemblée générale extraordinaire et à porter à l’ordre du jour la mise au vote de la modification du règlement de copropriété, sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

En revanche, la demande formulée pour la première fois dans leurs dernières écritures, aux fins de voir la société CITYA condamnée à” apporter une solution quelle qu’elle soit pour leur permettre de jouir de la place de stationnement dont ils sont propriétaires” sera rejetée à la fois en raison de son imprécision, et en ce qu’elle fait peser sur la défenderesse une obligation de résultat qui ne relève pas de son pouvoir.

Sur les autres demandes :

Le refus de la société CITYA de soumettre à une assemblée générale, qu’elle soit extraordinaire ou ordinaire, un sujet qui relève de ses attributions, et qui concerne l’ensemble des copropriétaires, a causé aux demandeurs, contraints de consentir une réduction à leur locataire, un préjudice qui sera indemnisé par l’attribution d’une somme de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La défenderesse sera condamnée à leur verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu la loi du 10 juin 1965 et le décret du 17 mars 1967
Vu les articles 1240 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile,

Déclare les époux [G] recevables en leurs demandes,

Condamne la SARL CITYA LAVANERRE, en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4] MARGAUX, à convoquer une assemblée générale extraordinaire et à porter à l’ordre du jour la mise au vote de la modification du règlement de copropriété en vigueur, et plus précisément la mise en cohérence du tableau de répartition figurant au règlement de copropriété avec les numéros de lots des places de stationnement et leur numérotation sur le plan, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois

Condamne la SARL CITYA LAVANERRE aux dépens, et la condamne à payer aux époux [G] ;

- la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive ;

- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.