TJ 59350, 30 avr. 2026, RG 25/05644

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05644 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSMD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

HABITAT DU NORD

C/

[O] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [H] [N], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charles-henry LECOINTRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2023, la société Habitat du Nord a donné à bail à Mme [O] [M] [B], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 297,70 euros et une provision sur charges de 66,69 euros.

Rapidement le bailleur a été alerté par les locataires de la résidence de l’existence de nombreuses nuisances sonores de sa part.

Deux plaintes ont été déposées par des locataires à son encontre en date des 26 juin 2024 et 24 janvier 2025. Une pétition a également été effectuée par différents voisins.

En date du 24 juillet 2024, une lettre de mise en demeure lui a été adressée par son bailleur pour faire cesser lesdits troubles.

Suite à une nouvelle plainte, une sommation de faire cesser les troubles est effectuée par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024.

Une autre sommation d’avoir à faire cesser les roubles a été adressée à Mme [O] [M] [B] en date du 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la société Habitat du Nord, a fait assigner Mme [O] [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin notamment d’obtenir la résiliation judiciaire de son contrat de bail et son expulsion.

L’affaire a été appelée à l'audience du 13 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société Habitat du Nord, représentée par Mme [H] [N], munie d’un pouvoir, sollicite de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [M] [B]. A titre subsidiaire, elle sollicite qu’il soit constaté l’existence d’un trouble de jouissance durant la location et que chaque partie conserve la charge de ses dépens. Elle précise que la situation s’est calmée depuis un an. Elle maintient malgré tout, ses demandes.

Mme [O] [M] [B], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions des articles L421-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et 514 et 514-1 du code civil, de :
Constater l’absence de troubles du voisinage causée par elle,En conséquence,Débouter la société SA Habitat du Nord de ses demandes de résiliation du bail locatif et de son expulsion,A titre subsidiaire,Lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,En tout état de cause,Débouter la société SA Habitat du Nord de sa demande de condamnation à son encontre à lui payer une somme de 300 euros de dommages et intérêts,La débouter de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,Frais et dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.
Elle précise qu’il n’y a plus de plaintes depuis janvier 2025 et qu’elle a cessé toute consommation de cannabis. Elle souligne être adulte handicapée et qu’il convient de prendre acte de la renonciation de son bailleur à sa condamnation à des dommages et intérêts.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 11 décembre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, prorogée au 30 Avril 2026.

DISCUSSION :

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail :
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui lui impose, notamment, de ne pas troubler de manière répétée, dans un immeuble à usage collectif, la tranquillité de ses voisins.

Ainsi, il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à jouir paisiblement des locaux loués, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le bail conclu en date du 30 novembre 2023 contient une clause intitulée « la clause résolutoire » notamment en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement de la chose louée résultant d’un trouble de voisinage constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.

De même, le contrat rappelle les obligations générales s’imposant au locataire dont la clause intitulée « troubles de voisinage, tapage nocturne ou diurne ».

Dans cette clause, le locataire s’engage « (…)
A surveiller les personnes dont il est responsable en les empêchant de troubler la tranquillité des autres locataires, en veillant à ce qu’ils ne salissent pas les escaliers, les murs extérieurs et intérieurs de l’immeuble, ne jouent pas dans les ascenseurs et les parties communes et ne dégradent pas les pelouses, plantations ou tout autre aménagement intérieur ou extérieur. En conséquence, les frais résultant des dégâts survenus du fait du locataire ou des personnes dont il est responsable seront à sa charge.A respecter la tranquillité du voisinage, le Code pénal prévoit une seront punis d’une amende les auteurs ou complice de bruits, tapages, ou attroupements injurieux diurnes ou nocturnes, troublant la tranquillité des habitants. Une peine de prison pourra être prononcée en cas de récidive.En cas de troubles de voisinage, tapages, violences ou attroupements, le locataire pourra être déchu de son titre d’occupation pour violation de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989. (… ) »

Par ailleurs, ce contrat de bail contient une mention précisant que ce dernier est complété par le règlement intérieur de la Résidence lequel prévoit notamment une clause 5 intitulé « règles de bon voisinage » prévoyant notamment « 3. Le locataire doit s’abstenir, en toutes circonstances lui et les personnes vivant à son foyer, les personnes qu’il reçoit, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne tenue. Tout état d’ébriété, violences, tapages, attroupements, bruits, éclats de voix, chants, musique, radio… constitueront une cause de congé immédiat au titre de la violation de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989
(…)6. En cas de manquement aux obligations mentionnées ci-dessus, le contrat de location pourra être résilié de plein droit après mise en demeure restée infructueuse. (…) »

Pour étayer l’existence de ce trouble de jouissance, la société Habitat du Nord produit des courriers adressés par ses soins à sa locataire pour lui rappeler ses obligations datés des 22 janvier 2025, 18 novembre 2024 et 24 juillet 2024.

Dans ces courriers, la société SA Habitat du Nord fait état des faits suivants lui étant remonté par des locataires de la résidence à savoir :
Tapage diurne et nocturne : musique volume élevé, cris, portes qui claquent,Jets de déchets par balcon ou fenêtre,Insultes et menaces envers des personnes diminuées par une situation de handicap,Odeurs de cannabis importantes qui se diffusent de son appartement.
Elle justifie également avoir fait délivré à Mme [O] [M] [B] une sommation par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025 d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Cet acte mentionne :
« (…)que votre bailleur déclare que vous êtes à l’origine de nombreux troubles de voisinages.

Que les locataires de votre résidence se plaignent de nuisances sonores que vous occasionnez au quotidien (tapage diurne et nocturne, jets de déchets ou d’objets par le balcon, insultes et menaces envers des personnes diminuées par une situation de handicap)
Que ces faits troubles anormalement le voisinage.
Que la lettre de mise en demeure de cesser les troubles envoyés par votre bailleur en date du 22 janvier 2025 est restée sans effet.
Or, je vous rappelle qu’il est prévu dans le contrat de bail à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit user de la location de manière paisible, sans causer de troubles de voisinage. (…) »

Une précédente sommation, d’avoir à cesser les troubles de voisinage avait d’ailleurs déjà été signifiée à Mme [O] [M] [B] pour les mêmes motifs en date du 11 septembre 2024.

Par ailleurs, la société SA Habitat du Nord produit également une correspondance adressée par la Commune de [Localité 4] en date du 2 octobre 2024 dénonçant de graves troubles causés par une locataire [Adresse 4] à [Localité 4] identifiée comme étant Mme [O] [M] [B].

Le maire de cette commune y dénonce le comportement de cette dernière comme causant au quotidien énormément de troubles depuis son arrivée en décembre 2023, dont des faits de tapages diurne et nocturne, des insultes et menaces permanentes envers ses voisins. Le Maire précise également avoir reçu les doléances d’un médecin généraliste et d’une infirmière exerçant dans le bâtiment ayant fait état des grandes difficultés que ces derniers rencontraient au contact de Mme [O] [M] [B]. Le Maire souligne que la situation est arrivée à son paroxysme dans la mesure où cette dernière n’hésite pas à menacer de morts ses voisins et a rappelé le bailleur à ses obligations à savoir celle de faire cesser ces troubles et de prendre toute décision qui s’impose à cette fin.

Enfin, la société SA Habitat du Nord a produit différentes attestations de voisins se plaignant des faits décrits ci-dessus et des plaintes déposées.

Il ressort que les attestations sont datées du mois d’août 2024 et que la plainte la plus récente date du 24 janvier 2025.

Ces éléments permettent de démontrer que Mme [O] [M] [B] n’a pas respecté son obligation d’user paisiblement le logement loué.

Pour autant, la gravité de son manquement doit s’apprécier également quant à la persistance de ce manquement.

Il ressort des différentes pièces qu’elle ne l’a pas respecté dès son entrée dans les lieux en décembre 2023.

Pour autant, la société SA Habitat du Nord reconnaît que les faits ont cessé depuis plus d’un an.

Dès lors, le manquement commis par Mme [O] [M] [B] n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de son bail.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter la société SA Habitat de sa demande de prononcer de résiliation du bail et de l’expulsion de sa locataire.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [M] [B] a manqué à son obligation de jouir paisiblement du bien loué, ce qui a contraint son bailleur à lui délivrer des sommations de cesser les troubles de voisinage et de l’assigner en résiliation de son contrat de bail.

Dès lors, il conviendra donc de la condamner aux dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société Habitat du Nord de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS