TJ 69123, 2 juin 2026, RG 25/02218

ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02218 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3QBC
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1] C/ SASU FONCIA [Localité 2], SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), SA DALKIA, SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1],
représenté par son syndic la société REGIE RIVOIRE SAS,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

SASU FONCIA [Localité 2], en qualité de syndic du 10 septembre 2019 jusqu’au 30 mars 2022,
dont le siège social est sis [Adresse 4] angle [Adresse 5]
représentée par Maître Karine THIEBAULT de la SELARL CABINET KARINE THIEBAULT, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Sophia BOUZIDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), en qualité de syndic du 31 mars 2022 jusqu’à une date non précisée,
dont le siège social est sis [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

SA DALKIA, chargée de la maintenance de l’installation de chauffage 08 août 2023 au 12 septembre 2025,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître François CHARPIN de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau de LYON

SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE, chargée de la maintenance de l’installation de chauffage 04 août 2021 au mois d’août 2023,
dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

Débats tenus à l'audience du 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Localité 3] [Localité 4] ROLLAND ILT D a fait édifier un ensemble immobilier de trois bâtiments, dénommé « Le Connect », sur un terrain sis [Adresse 9] à [Localité 1], qu'elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots, en l'état futur d'achèvement.

Dans le cadre de ce projet, elle a notamment fait appel à :
la société KADEIS, en qualité de maître d’œuvre ;
la société SAPALY, en qualité de bureau d'études fluides ;
la SARL MARTIN, qui s'est vu attribuer le lot de travaux « Plomberie / CVC ».

La réception des travaux a eu lieu le 16 septembre 2019 et la maintenance de la sous-station de chauffage urbain a été confiée à la SAS EIFFIENERGIES, remplacée en 2021 par la SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE, laquelle a été remplacée, en 2023, par la SA DALKIA.

Le 30 novembre 2021, la société AQUAGED a relevé un taux important de matières en suspension dans le circuit de chauffage.

Le 26 janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Connect », se plaignant de température insuffisantes et de l'embouage du réseau de chauffage, a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SA SMA, assureur dommages-ouvrage.

Le cabinet [X] a établi un rapport préliminaire en date du 17 février 2022, concluant à un embouage du réseau lié à des appoints d'eau importants, sans produit de traitement de l'eau destiné à prévenir la formation de boues.

Par courrier en date du 10 mars 2022, la SA SMA a dénié sa garantie, au motif que le désordre trouverait sa cause dans un défaut d'entretien de l'installation.

Monsieur [Z] [L], mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a établi une note technique en date du 25 septembre 2023, concluant que les radiateurs dont les entrées et sorties sont inversées sont emboués et soulignant la présence de tuyaux PER, poreux à l'oxygène contenu dans l'air, en sus des appoints d'eau importants qui ont favorisé l'embouage.

Dans une note du 17 novembre 2023, Monsieur [Z] [L] a indiqué que les filtres encrassés devaient être nettoyés par la société SILFEO, que les pots à boue présentaient un problème de conception et que le remplacement des vannes trois voies par la société SILFEO n'avait pas résolu le problème de régulation.

Par ordonnance en date du 21 janvier 2025 (RG 24/01209), le juge des référés du le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] », une expertise judiciaire au contradictoire de
la SCCV [Localité 3] [Localité 4] ROLLAND ILOT D ;
la SARL MARTIN ;
la SA SMA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage ;
la SAS EIFFIENERGIES, en qualité de mainteneur de 2019 à 2021 ;
s'agissant des désordres dénoncés, et en a confié la réalisation à Monsieur [H] [A], expert.

Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 28 novembre et 1er décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé
la SASU FONCIA [Localité 2], son syndic du 10 septembre 2019 jusqu'au 30 mars 2022
la SAS SOCIETE D'ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), son syndic du 31 mars 2022 jusqu'à une date non précisée ;
la SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE, chargée de la maintenance de l'installation de chauffage 04 août 2021 au mois d’août 2023 ;
la SA DALKIA, chargée de la maintenance de l'installation de chauffage 08 août 2023 au 12 septembre 2025 ;
aux fins de leur rendre communes et opposables les opérations d'expertise diligentées par Monsieur [H] [A].

A l'audience du 06 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :
déclarer commune et opposable aux parties assignées l'expertise judiciaire actuellement en cours sous l'égide de Monsieur [H] [A] ;
réserver les dépens.

La SASU FONCIA [Localité 2], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :
à titre principal, débouter le Syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;
à titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves ;
en tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA DALKIA, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :
rejeter les prétentions à son encontre ;
lui donner acte de ce qu'elle accepte d'être entendue comme sachant ;
condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE, représentée par son avocat, a formulé des protestations et réserves.

La SAS SERGIC, citée à domicile par dépôt de l'assignation en étude, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 28 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande tendant à déclarer l'expertise commune à des tiers

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile précité, le juge des référés doit seulement établir l'existence d'un litige potentiel, latent, susceptible d'opposer les parties (Civ. 2, 16 novembre 2017, 16-24.368), dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, sans exiger que le demandeur établisse le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée (Civ. 2, 04 novembre 2021, 21-14.023).

L'appréciation de l'existence d'un motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l'action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757), ou vouée à l'échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l'espèce, l'expert judiciaire a confirmé l'existence d'un embouage précoce de l'installation, d'un encrassage des filtres et du montage inversé de certains radiateurs.

Le Demandeur ajoute que :
la SASU FONCIA [Localité 2] a été son premier Syndic ;
la SAS SERGIC a été son deuxième Syndic ;
la SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE a assuré la maintenance de l'installation litigieuse du 04 août 2021 au mois d’août 2023 ;
la SA DALKIA a assuré la maintenance de l'installation litigieuse du mois d’août 2023 au 12 septembre 2025.

Pour s'opposer à la demande, la SASU FONCIA [Localité 2] expose avoir activé le contrat de maintenance de l'installation de chauffage, puis procédé à une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage, dont la position de non garantie, formulée par courrier du 10 mars 2022, ne lui est parvenue que quelques jours avant le terme de son mandat. Elle en conclut n'avoir commis aucune faute et qu'il n'existerait donc pas de motif légitime de la voir participer aux opérations d'expertise.

Cependant, elle ne rapporte pas la preuve d'une quelconque démarche à l'endroit de la SAS EIFFIENERGIES, ni de la SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE, pour remédier aux dysfonctionnements de l'installation de chauffage et à la présence de matières en suspension dans le circuit.

Il serait donc prématuré de considérer que l'exécution de son mandat serait manifestement exempte de toute faute de nature à permettre au Syndicat des copropriétaires de rechercher sa responsabilité, ce dont il s'ensuit que toute action à son encontre n'est pas manifestement vaine et que le Demandeur justifie d'un motif légitime de lui voir déclarer l'expertise commune.

Il en va de même de la SAS SERGIC.

Pour ce qui est de la SARL SILFEO GENIE CLIMATIQUE, il appert qu'elle était chargée de la maintenance et de l'entretien de l'installation de chauffage lorsque la société AQUAGED a mis en exergue le taux élevé de matière en suspension dans le circuit de celle-ci, et a procédé à des appoints d'eau sans produit de traitement, critiqués par le cabinet [X], si bien que sa responsabilité pourrait être recherchée du fait de sa contribution aux désordres et de son inaptitude à y remédier.

Enfin, s'agissant de la SA DALKIA, elle n'a assuré la maintenance de l'installation que du le 08 août 2023 au 12 septembre 2025 et avance que le Syndicat n'a pas donné suite à son devis pour désembouage du 07 septembre 2024.

Cet argumentaire est manifestement inapte à établir la preuve, avec l'évidence requise en référé, de ce qu'elle n'aurait manqué à aucune de ses obligations, d'information, de conseil, de mise en garde ou dans l'exécution des prestations de maintenance qui lui avaient été confiées, de sorte qu'elle ne justifie pas du fiat qu'il serait inutile de la voir participer aux opérations d'expertise.

Au vu des éléments susvisés et notamment de l'implication éventuelle des parties défenderesses dans les désordres faisant l'objet de l'expertise en cours, il existe un motif légitime de leur étendre les opérations d’expertise, afin d'établir ou de conserver, à leur contradictoire, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l'étendue et aux causes des dits désordres et de permettre aux autres parties d'apprécier, avant d'intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de déclarer les opérations d'expertises diligentées par Monsieur [H] [A] communes et opposables aux parties défenderesses.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera provisoirement condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, bien que le Syndicat des copropriétaires soit condamné aux dépens, la SASU FONCIA [Localité 2] et la SA DALKIA seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article précité.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS