TJ 75056, 4 juin 2026, RG 25/00362

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00362 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPE2

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT rendu le 04 juin 2026
DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, la société RIVE DROITE IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSES

SCI CINKO
RCS DE [Localité 1] : 439 684 135
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1618
Débitrice saisie

La société Bankb anciennement dénommée Société anonyme de droit belge CENTRALE KREDIETVERLENING aux termes d’un procès-verbal dressé le 17 mars 2025 par Maître [Y] [M], Notaire à [Localité 4] (BELGIQUE) paru au Moniteur belge le 20 mars 2025
[Localité 5] [Adresse 4]
[Localité 6]
BELGIQUE
représentée par Me Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839
Créancier inscrit

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrées à :
Me [Localité 7]
Copie certifiée conforme délivrée à :
Me PONTE
Me SIMONNET

Le :

Décision du 04 Juin 2026
Saisies immobilières
N° RG 25/00362 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPE2

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION) et représenté par son entité en charge du recouvrement la société MCS TM pris en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société MCS ET ASSOCIES
RCS DE [Localité 1] : 431 252 121
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839
Créancier inscrit

JUGE : Michel LAMHOUT, Vice-président, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Monsieur Jonathan WARZECKA lors des débats et Madame Louisa NIUOLA lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 16 avril 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
contradictoire
susceptible d’appel

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PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 4 septembre 2025, publié le 27 octobre 2025 au Service de la Publicité Foncière de Paris 1, sous les références 2025 S numéro 155, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI CINKO sis à la même adresse (lots de copropriété 1,10, 11 et 15 suivant l'état descriptif de division), et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 4 décembre 2025 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Paris.

Par acte en date du 1er décembre 2025 , le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d'orientation du 15 janvier 2026 aux fins, suivant ses conclusions soutenues à l'audience du 16 avril 2026 et précédemment signifiées par RPVA le 13 avril 2026, de voir :

− ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis sur une mise à prix de 85 000 €,
− mentionner que sa créance, cause de la saisie, est d'un montant de 83 724,04 €, intérêts au taux légal majoré arrêtés au 28 août 2025,
− désigner le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal descriptif des lieux ou tel commissaire de justice qu'il plaira pour procéder la visite des lieux,
− dire que les formalités de publicité seront celles de droit commun, outre une insertion sur un site Internet,
− rejeter les demandes et contestations formulées par la partie saisie dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 mars 2026,
- ordonner l'emploi des dépens en frais taxés de vente , outre une indemnité de 3000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

L'assignation à l'audience d'orientation a été dénoncée à la société BankB et à la société MCS ET ASSOCIÉS en leur qualité de créanciers inscrits.

Suivant conclusions soutenues à l'audience du 16 avril 2026 et précédemment signifiées par RPVA le 19 mars 2026, la SCI CINKO sollicite :

-à titre principal : l'annulation du commandement de saisie immobilière pour imprécision et erreur sur l'objet de la saisie, et à tout le moins l'annulation du procès-verbal descriptif des lieux pour les mêmes motifs
-à titre subsidiaire :
*une expertise aux fins de constater l'impossibilité matérielle de procéder à la vente séparée des lots saisis
*la fixation de la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 80 446,75 € au 28 août 2025
*un sursis à statuer sur la fixation de la créance de la société BankB dans l'attente de la médiation ou du jugement au fond à intervenir devant le tribunal judiciaire de Paris, devant lequel a été introduit une instance tendant à la contestation du TAEG, et par voie de conséquence à la déchéance du prêteur du droit aux intérêts conventionnels, et à défaut la fixation à titre provisionnel de ladite créance à 346 500 €, étant entendu que la fraction de la créance correspondant aux intérêts contestés sera séquestrée
-en tout état de cause : la condamnation du créancier poursuivant à une indemnité de 2400 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

À cette même audience, la partie saisie a également demandé oralement à titre subsidiaire l'autorisation de procéder à la vente amiable des biens saisis à un prix minimum de 1 200 000 €.

Suivant conclusions soutenues à l'audience du 16 avril 2026 et précédemment signifiées par RPVA le 13 avril 2026, la société de droit belge BankB anciennement dénommée CENTRALE KREDIETVERLENING fait valoir que la contestation élevée par la partie saisie est totalement infondée, et en conséquence sollicite la fixation de sa créance à la somme de 391 619,85 €, suivant décompte arrêté au 17 décembre 2025, outre une indemnité de 1500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera mise à disposition au greffe le 4 juin 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires poursuivant et les contestations de la SCI CINKO :

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L.311-2, L.311-4 et
L.311-6 sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

En l’espèce, il importe préalablement de rappeler que les poursuites sont exercées en vertu d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 septembre 2023, régulièrement signifié, outre une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 novembre 2024 également signifiée .

La partie saisie allègue que les lots saisis ont été physiquement réunis avec d'autres lots de copropriété (numéros 1,2, 3,13 et 17) dépendant d'un syndicat des copropriétaires situé [Adresse 7], de sorte que tous ces lots forment aujourd'hui un tout indissociable, une vente séparée étant inenvisageable.

La SCI CINKO ne saurait être suivie en son argumentation dès lors que :

-Il apparaît, au vu des actes de propriété produits aux débats, que les lots saisis n'étaient aucunement réunis, lors de son acquisition, avec des lots dépendant d'une copropriété voisine
-les travaux dont elle fait état (création d'ouvertures entre des lots dépendant de 2 immeubles différents) ne rendent pas matériellement indissociables les biens dont s'agit (lesquels en tout état de cause ont conservé leur distinctivité juridique), ces aménagements étant toujours susceptibles d'une suppression
-la désignation des biens saisis dans le commandement est identique à celle figurant dans le titre de propriété, de sorte que le commandement querellé ne peut être regardé comme entaché d'imprécision et d'erreur sur l'objet de la saisie.

Il s'ensuit que la demande tendant à l'annulation du commandement de saisie sera rejetée.

Par ailleurs, malgré ce que prétend la partie saisie, le procès-verbal descriptif des biens saisis ne comporte aucune mention susceptible d'égarer d'éventuels enchérisseurs, et reflète exactement la configuration actuelle des lieux.

La demande tendant à l'annulation de ce procès-verbal sera également écartée.

Compte tenu de ce qui précède, l'organisation d'une expertise ne se justifie pas.

Concernant le décompte présenté par le syndicat des copropriétaires poursuivant, il convient de relever que :
-les règlements effectués par la débitrice ont été correctement imputés en priorité sur les intérêts échus

-le point de départ de la majoration des intérêts au taux légal prévue par l'article L 313-3 du code monétaire et financier, s'agissant d'une décision bénéficiant de l'exécution provisoire de droit, correspond au 23 novembre 2023 pour le jugement du 22 septembre 2023 et au 15 juin 2025 pour l'ordonnance du 20 novembre 2024 (le syndicat des copropriétaires ayant retenu pour celle-ci comme point de départ un délai de 2 mois courant à compter de la signification).

Dans ces conditions, ce décompte sera purement et simplement entériné (étant en outre observé que la débitrice a, dans le chiffrage de sa dette, omis de prendre en considération les causes de l'ordonnance du 20 novembre 2024), et la créance, cause de la saisie, sera donc mentionnée à un montant de 83 724,04 €, intérêts au taux légal majoré arrêtés au 28 août 2025.

Sur la créance déclarée par la société BankB anciennement dénommée CENTRALE KREDIETVERLENING :

Rien ne s'oppose à ce qu'il soit statué lors de l'audience d'orientation sur le montant de celle-ci en cas de contestation formulée sur ce point par la partie saisie.

Par acte notarié reçu le 23 juillet 2020, la banque a consenti à la SCI CINKO un prêt de 346 500 € en principal (garanti par une hypothèque conventionnelle), remboursable in fine sur 60 mois, moyennant un TAEG proportionnel de 6,26 % l'an.

Contrairement à ce qu'affirme cette dernière, il n'apparaît pas qu'une médiation est en cours devant le tribunal judiciaire de Paris, lequel s'est borné à enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur.

En outre, du fait de l'engagement de la procédure de saisie immobilière, le juge de l'exécution se trouve à ce jour compétent pour statuer sur la contestation formée par la débitrice relativement à l'inexactitude du TAEG, faute pour celui-ci, selon elle, d'avoir tenu compte d'une commission de 24 440 €.

Il suffit dès lors de considérer qu'il n'est rapporté aucune preuve de l'existence de cette prétendue commission de 24 440 €, alors que la seule commission connue lors de la conclusion du prêt correspond à une somme de 8832 € (au titre du mandat d'intermédiation), dont il s'avère, ainsi qu'il résulte notamment de l'annexe numéro un du contrat de prêt, qu'elle a été intégrée dans le calcul du TAEG.

C'est donc à tort qu'il est soutenu l'inexactitude de ce taux.

Par suite, la créance de la société BankB, laquelle n'est pas autrement contestée, sera fixée, comme le réclame cette dernière, à un montant de 391 619,85 €, intérêts arrêtés au 17 décembre 2025, la SCI CINKO étant déboutée de toutes ses demandes formulées de ce chef.

Sur la demande de vente amiable :

La partie saisie a sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable de son bien ainsi que la possibilité lui en est ouverte par l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution si la situation du bien, les conditions économiques du marché et ses diligences le permettent.

Il apparaît conforme aux intérêts des parties d'accueillir la demande de vente amiable en fixant le prix minimum de vente en principal à 1 200 000 € afin de prendre en compte les opportunités mais aussi les contraintes du marché.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l'article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 2705,12 €, à laquelle s'ajoutera l'émolument prévu au profit de l'avocat du créancier poursuivant en application de l'article A. 444-191 V du code du commerce.

Il sera rappelé que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l'article L.322-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l'émolument prévu à l'article A 444-191 V du code du commerce, par l'acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l'article R.322-24 du code des procédures civiles d'exécution.

Les circonstances de la cause ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.

PAR CES MOTIFS