TJ 75056, 1 juin 2026, RG 26/03601

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [N] [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03601 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRSP

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 01 juin 2026

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT,
[Adresse 1]
représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Q],
Foyer [Etablissement 1], [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juin 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 01 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03601 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRSP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2011, l'association ADEF a donné en location un logement meublé à M. [N] [Q] sur des locaux situés au Foyer ADEF Habitat [Adresse 3] (bâtiment B, 3e étage, appartement n°308, chambre 2), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 300,30 euros, hors prestations obligatoires.

Par acte d’avocat du 11 février 2026, la bailleresse a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 3 499,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 27 mars 2026, l'association ADEF HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

A titre principal :
CONSTATER les manquements contractuels tenant au défaut de paiement des redevances, au défaut de justification d'une assurance habitation, ainsi qu'à l'adoption d'un comportement inapproprié, agressif et menaçant, contraire aux règles de vie collective ;
CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat sur le fondement de la clause résolutoire et dire en conséquence que M. [N] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis l'expiration d'un délai d'un mois après la signification de la mise en demeure de payer ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et déclarera le défendeur occupant sans droit ni titre à l'une ou l'autre de ces dates ;
A titre subsidiaire :
CONSTATER les manquements contractuels tenant au défaut de paiement des redevances, au défaut de justification d'une assurance habitation, ainsi qu'à l'adoption d'un comportement inapproprié, agressif et menaçant, contraire aux règles de vie collective ;PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre ADEF HABITAT et M. [N] [Q] à compter de la décision à intervenir ;
En tout état de cause et en conséquence :
REJETER toute demande de délai de grâce ;DIRE, que faute par M. [N] [Q] de quitter le Foyer ADEF HABITAT, [Adresse 4] dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;CONDAMNER M. [N] [Q] à payer à ADEF HABITAT :la somme de 3.872,85 euros représentant les redevances arriérées, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure,une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence,la somme de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens,RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 15 avril 2026, l'association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et verse aux débats un décompte précisant que la dette locative, actualisée au 9 avril 2026, s'élève désormais à 4 246,38 euros, terme du mois de mars 2026 inclus.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [N] [Q] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation et la dette

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
Inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;Cessation totale d'activité de l'établissement ;Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. civ 3ème 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 20 janvier 2011 contient une clause résolutoire (article 14) et une mise en demeure visant cette clause a été signifié le 11 février 2026, pour la somme en principal de 3 499,32 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée dans le commandement de payer valant mise en demeure correspond bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriérés de redevances et M. [N] [Q] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 12 mars 2026.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies. La clause résolutoire étant dès lors acquise, les autres moyens invoqués sur ce fondement ne seront pas examinés.

Monsieur [N] [Q] étant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2026, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion dans un délai de 48h ni au prononcé d’une astreinte.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du c+ode des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [N] [Q] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association ADEF produit un décompte démontrant que M. [N] [Q] reste à lui devoir la somme de 4 246,38 euros à la date du 9 avril 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [N] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

M. [N] [Q] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, soit 373,53 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,