TJ 75056, 4 juin 2026, RG 25/05830

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 25/05830 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7SOU

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2026

DEMANDERESSE

La société AII [Localité 2] (AGENCE ORPI [Localité 2])
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0241

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]

défaillant

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/05830 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7SOU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 4 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 9 juin 2023, M. [W] [F] a consenti aux consorts [G] une promesse d’achat portant sur les lots de copropriété numéros 251 et 240 dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un prix de 203 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 15 septembre 2023 à 16 heures.

La promesse d’achat a été consentie avec la condition suspensive, pour M. [F], d’obtention d’un ou plusieurs prêts au plus tard le 9 août 2023, d’un montant de 45 000 euros, d’une durée maximale de 10 ans, au taux d’intérêts maximal de 3,50% hors assurance.

Par lettre en date du 8 avril 2024, la SAS AII [Localité 2] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à M. [W] [F] une mise en demeure de lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la SAS AII Bagnolet a fait assigner M. [W] [F] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins de :

condamner M. [W] [F] au paiement la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de 8 avril 2024, date de la mise en demeure et avec anatocisme,
condamner M. [W] [F] au paiement la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle soutient, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, rappelant que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, que M. [F] a manqué à ses obligations stipulées à la promesse d’achat du 9 juin 2023, empêchant la réitération de la vente et privant la SAS AII [Localité 2] de la possibilité de percevoir la rémunération prévue au contrat. A ce titre, elle explique que M. [F] ne justifie pas avoir accompli les démarches liées à l’obtention du prêt, n’a jamais justifié d’un refus de prêt, puis a renoncé à la condition suspensive sans toutefois réitérer la vente. Elle estime qu’il y a lieu de lui accorder la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Elle ajoute que la résistance au paiement des dommages et intérêts revêt un caractère abusif justifiant l’octroi de la somme de 5 000 euros en réparation de la résistance abusive.

M. [W] [F], régulièrement assigné, à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d’un contrat d’en rapporter la preuve.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l'égard d'un tiers au contrat lorsqu'il lui cause un dommage.

En l’espèce, en premier lieu, si la SAS AII [Localité 2] évoque la perte de la rémunération due en exécution d’un mandat de vente conclu avec les propriétaires des biens, elle ne communique pas le contrat de mandat.

L’acte authentique du 9 juin 2023 mentionne à la clause « négociation » que le bien a été négocié par l’intermédiaire de « ORPI AII titulaire d’un mandat donné par le vendeur sous le numéro 2146 en date du 6 avril 2023 non encore expiré » et prévoit que « le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l’agence une rémunération de dix mille euros » et que la rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente.

Il n’est communiqué aucune autre pièce établissant l’existence et le contenu du contrat.

La preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit.

Les mentions de l’acte authentique relatives à l’obligation pour les vendeurs de payer une rémunération à l’agent immobilier, en exécution de ce mandat, corroborées par le fait que l’agence Orpi II ait été destinataire des échanges relatifs à la vente, permettent toutefois de démontrer l’entremise de la SAS AI [Localité 2] en vue de la transaction, et l’existence d’une rémunération à la charge des vendeurs.

En second lieu, en l’absence de réalisation de la vente, aucune somme n’a été versée au titre du mandat conformément aux articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Or, si un acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice, il n’est pas démontré un comportement fautif de M. [F] qui aurait été de nature à faire échec à la perception de la rémunération.

En effet, d’abord, compte tenu de la nature du contrat de promesse unilatérale d’achat, les bénéficiaires de la promesse étaient les propriétaires du bien, mandants de la SAS AII [Localité 2], et le contrat leur a conféré la faculté ou non de vendre le bien. Il découle de ce contrat un aléa quant à la réalisation ou non de la vente, subordonné à l’acceptation des bénéficiaires, si bien que l’absence de réalisation de la vente ne constitue pas, en soi, un manquement contractuel constituant une faute à l’égard du mandataire.

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
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Ensuite, il n’est pas démontré que les bénéficiaires ont accepté la vente dans le délai prévu à la promesse de vente. Il n’est communiqué aucune pièce à ce titre. Le défaut d’acception, entrainant la caducité de la promesse, et par voie de conséquence, l’absence de réalisation de la vente, n’est pas, non plus, un manquement contractuel des parties à la promesse de vente qui constituerait une faute à l’égard du mandataire.

Surtout, l’acceptation devait être transmise par les bénéficiaires de la promesse, mandants de la SAS AII [Localité 2], et non par M. [F]. M. [F] avait quant à lui pour obligation de maintenir son engagement d’achat jusqu’au 15 septembre 2023, puis en cas d’acceptation par les bénéficiaires, de signer l’acte de vente avant le 24 novembre 2023.

Aucun élément ne met en évidence de manquement de M. [F] qui aurait fait échec à la conclusion de la vente, celui-ci ayant par ailleurs renoncé au bénéfice de la condition suspensive stipulée dans son intérêt.

Il n’est donc pas établi que l’absence de réalisation de la vente résulte d’un manquement de M. [F] à ses obligations.

Enfin, la perte de la rémunération est liée à l’absence de conclusion de la vente, qui demeure seulement éventuelle en matière de promesse unilatérale. Il n’y a donc pas de preuve d’un préjudice certain.

Il n’est donc établi aucune faute de M. [F] qui occasionnerait un préjudice à la SAS AII [Localité 2].

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d’une personne il convient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, compte tenu des développements qui précèdent retenant l’absence de responsabilité de M. [F], il n’est pas établi de résistance abusive au paiement des dommages et intérêts.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS AII [Localité 2] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS AII [Localité 2] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS