TJ 87085, 29 mai 2026, RG 25/00810

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00810 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQXE

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[K] [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame [S] [C], Auditrice de justice,
GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [X] [Q], Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [K] [N]
née le 28 Mai 1973 à [Localité 1] (16)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 22 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 janvier 2024 à effet au 31 janvier 2024, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 a donné en location à [K] [N] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 226,06 € outre une provision sur charges d’un montant de 123,05 €. 

Le 5 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 a fait délivrer à [K] [N] un commandement de payer la somme de 224,48 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 a assigné [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [K] [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 455,05 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 22 avril 2026, l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 représenté par son conseil, réitère ses demandes et s’oppose à tout délai de paiement dans la mesure où un plan conventionnel n’a pas été respecté.

[K] [N], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 5 mai 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [K] [N], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de six semaines suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement de la locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 17 juin 2025, soit six semaines après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [K] [N] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [K] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [K] [N] s’élève désormais à la somme de 246,58 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse. En effet, il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 170,51 € de la somme demandée de 417,09 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner [K] [N] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 224,48 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, compte tenu du montant modeste de la dette locative résiduelle, de la reprise du paiement du loyer courant par la locataire pour les deux dernières échéances en février et mars 2026, de ses versements de sommes en supplément démontrant ainsi sa capacité financière à apurer sa dette, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [K] [N] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [K] [N] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [N], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat - ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [K] [N] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS