TJ 87085, 29 mai 2026, RG 25/00594

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00594 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GOMA

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[O] [C]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame Barbara MAHEIUX-DESBORDES, Auditrice de justice,
GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame Mélissa ROY, Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [X], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [C]
né le 10 Août 1989
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 17 Décembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 22 Avril 2026, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 août 2014, l’organisme d’HLM DOM’AULIM, aux droits de laquelle est venue la société NOALIS (SA), a donné en location à [O] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 198,66 €.

Le 2 mai 2025, la société NOALIS (SA) a fait délivrer à [O] [C] un commandement de payer la somme de 671,22 € au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2025, la société NOALIS (SA) a assigné [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [O] [C] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1 536,82 € au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 22 avril 2026, la société NOALIS (SA), représentée par Mme [X] munie d’un pouvoir, réitère ses demandes, précisant que la dette actualisée au mois de mars 2026 inclus est de 691,64 € et que le loyer mensuel dû par [O] [C] est de 311,88 €. Elle a également fait savoir qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire, le locataire respectant l’accord consistant à verser 100 € supplémentaires en sus du loyer courant.

[O] [C], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 2 mai 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [O] [C], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société NOALIS (SA) et non contestés par lui, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 3 juillet 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [O] [C] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [O] [C], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [O] [C] s’élève désormais à la somme de 561,34 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse. En effet, il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 205,67 € (75,35 € + 130,32 €) de la somme totale de 761,01 € figurant au décompte.

Ainsi, il y a lieu de condamner [O] [C] au paiement de cette somme de 561,34 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu du plan d’apurement conclu le 28 juillet 2025 entre la SA Noalis et le locataire, de son respect effectif par ce dernier, ainsi que de l’accord exprès du bailleur pour l’octroi de délais, il apparaît justifié, afin de permettre au locataire de solder sa dette tout en assumant le paiement régulier du loyer courant, de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [O] [C] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [O] [C] selon les modalités précitées, ce dernier devant payer à la société NOALIS (SA) une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [C], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société NOALIS (SA) les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [O] [C] sera donc condamné à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS