TJ 87085, 29 mai 2026, RG 25/00074

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00074 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GJB2

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[N] [T]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame [P] [W], Auditrice de justice,
GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [I] [G], Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [N] [T]
né le 08 Février 1936 à [Localité 2] (ESPAGNE)
demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle Totale n°2025/005193 en date du 23 Mai 2025)

représenté par Maître Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 21 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 17 Septembre 2025 et mise en délibéré au 15 Octobre 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 14 Janvier 2026, puis renvoyée au 22 Avril 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 juin 2023, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné en location à [N] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (logement n°13) [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 339,13 €.

Le 5 novembre 2024, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a fait délivrer à [N] [T] un commandement de payer la somme de 1.285,76 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2025, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a assigné [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [N] [T] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1.429,33 € au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par ordonnance du 15 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats et invité l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) à justifier de l’intégralité des baux conclus avec [N] [T] et de justifier de manière certaine et précise du montant de la dette de loyer.

Le 24 décembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 3] a validé les mesures imposées au bénéfice de [N] [T], prévoyant notamment l’échelonnement de sa dette locative auprès de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) sur une durée de 53 mois.

A l'audience du 22 avril 2026, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), représenté par son conseil, sollicite la fixation de sa créance et exprime son accord pour l’octroi de délais de paiement, précisant que la dette locative, ainsi qu’une précédente, sont intégrées au plan de surendettement imposée par la Banque de France.
Il indique que le loyer courant est payé et que la dette locative actualisée au mois de mars 2026 inclus s’élève à 1.384,80 €.

[N] [T], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, son maintien dans les lieux et l’octroi de délai de paiement conformément au plan de surendettement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 5 novembre 2024 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [N] [T], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) et non contestés par lui, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 6 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [N] [T] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.
Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [N] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, cette expulsion est suspendue par l’effet des mesures imposées et validées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 3].

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [N] [T] s’élève désormais à la somme de 1.384,80 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [N] [T] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1.285,76 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, il convient de constater que le paiement de la somme de 1.384,80 € est soumis à un échelonnement sur 53 mois conformément aux mesures imposées et validées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 3] le 24 décembre 2025.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [T], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Toutefois, au regard de sa situation financière, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le créancier sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS