TJ 78646, 4 juin 2026, RG 25/02341

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUIN 2026

N° RG 25/02341 - N° Portalis DB22-W-B7J-S6UF
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, A L’UNISSON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 908 581 176 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Nadia CHEHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Linda HOCINI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z]
demeurant [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Avril 2025 reçu au greffe le 28 Avril 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Février 2026 Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [Z] est propriétaire des lots n°59, 78, et 121 au sein de la Résidence [Etablissement 1] de Seine sise [Adresse 6] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [I] [Z] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé une mise en demeure en date du 27 septembre 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] des Hauts de Seine sise [Adresse 6] à Mantes la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société “à l’unisson”, a, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, fait assigner M. [I] [Z] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, des articles 1343-2 et 1240 du code civil, et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, de :
- condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 12.563,42 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, ainsi que la somme de 536 euros au titre des frais nécessaires exposés ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;
- condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [I] [Z], régulièrement assigné par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 17 avril 2025, n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [I] [Z] pour les lots n°59, 78 et 121,
- une mise en demeure en date du 27 septembre 2024 adressée par le syndic au défendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée et non réclamée, pour un montant de 10.685,66 euros,
- un décompte sur la période courant du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 pour un solde débiteur de 12.563,42 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025 pour un solde débiteur de 14.539,72 euros,
- un extrait du grand livre sur la période courant du 1er juillet 2023 au
30 juin 2024 pour un solde débiteur de 9.326,93 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2024 au
30 juin 2025,
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 26 mars 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024 et 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- le contrat de syndic conclu le 26 mars 2024, prenant effet le 27 mars 2024 et prenant fin le 26 septembre 2025.

Il convient de relever que les décomptes produits aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de retracer les sommes portées au débit et au crédit du défendeur pour la période antérieure au 1er juillet 2023, la mention d’un “solde antérieur” ne permettant pas au tribunal de vérifier la nature et le quantum des sommes décomptées, ni même si elles sont effectivement afférentes à l’exercice 2022/2023 dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale du 26 mars 2024. Contrairement à ce
que soutient le demandeur, il ne justifie que de la reprise de solde du
1er juillet 2023 au 30 juin 2024, et non de celle du 1er juillet 2022
au 30 juin 2023.

Dans ces conditions, seules les sommes dues postérieurement au
1er juillet 2023 seront retenues, soit une somme de 3.404,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [I] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 536 euros correspondant aux frais suivants :
- frais de mise en demeure du mois de septembre 2024 : 36 euros,
- pré état daté : 380 euros,
- refacturation : 120 euros.

Il sera relevé que les frais de pré état daté ne sont pas des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils ne sont en tout état de cause pas justifiés.

S’agissant des frais de “refacturation”, ils ne sont pas davantage justifiés.

Dès lors, seuls les frais de mise en demeure, lesquels sont justifiés par la production de la lettre de mise en demeure du 27 septembre 2024, de l’accusé de réception y afférent et du contrat de syndic prévoyant des frais de 36 euros pour une mise en demeure par LRAR, seront retenus.

M. [I] [Z] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il sera fait droit à cette demande.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [I] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [I] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [I] [Z] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS