TJ 78646, 4 juin 2026, RG 25/01712

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUIN 2026

N° RG 25/01712 - N° Portalis DB22-W-B7J-S3A5
Code NAC : 72A

DEMANDERESSE :

L’Association Syndicale Libre LES JARDINS DU VAL située [Adresse 1] représenté par sons syndic, ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 898 079 819 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [N] [I]
demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [P] [I]
demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Mars 2025 reçu au greffe le 27 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Février 2026 Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [I] et Mme [P] [I] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AI [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 1], qui constitue le lot n°7 de l’Association Syndicale Libre (ASL) JARDINS DU VAL.

Faisant grief à M. [N] [I] et Mme [P] [I] de ne pas régler leurs charges, l’ASL JARDINS DU VAL leur a, par l’intermédiaire de son gestionnaire, adressé plusieurs mises en demeure et fait signifier une sommation de payer d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, l’ASL JARDINS DU VAL, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Président directeur ETHICA GESTION SAS, a, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, fait assigner M. [N] [I] et Mme [P] [I] devant le tribunal de céans, lui demandant de :
Vu les statuts de l’ASL JARDINS DU VAL et les pièces visées,
Vu les articles 1341 et suivants du code civil,
- recevoir le demandeur en son action, l’y déclarer bien fondé ;
- Vu le solde débiteur de M. et Mme [I] auprès de l’ASL JARDINS DU VAL d’un montant de 28.463,99 euros au titre des charges communes générales, travaux et frais de recouvrement échus et impayés au 1er janvier 2025,
En conséquence,
- condamner M. et Mme [I] au paiement de :
• la somme principale de 28.463,99 euros avec intérêts de droit à compter du 18 juillet 2023,
• 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,
• outre 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [N] [I] et Mme [P] [I], régulièrement assignés par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 21 mars 2025, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges communes

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il appartient ainsi à l’ASL LES JARDINS DU VAL de justifier de la qualité de propriétaires des défendeurs et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Les statuts de l’Association Syndicale Libre du [Adresse 4] à [Localité 2], versés aux débats par la demanderesse, stipulent notamment que :

« TITRE I - DEFINITION DE L’ASSOCIATION SYNDICALE

ARTICLE PREMIER - MEMBRES DE L’ASSOCIATION SYNDICALE

1° Tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des lots divis de l’ensemble immobilier ci-dessus visé [...]
2° L’adhésion à l’ASSOCIATION et le consentement écrit dont fait état l’article cinq, alinéa deux de la loi du 21 juin 1865, résultent :
a) soit de la participation du ou des propriétaires à l’acte portant constitution de la présente association et établissement de ses statuts,
b) soit de tout acte de mutation à titre onéreux ou rémunératoire des terrains visés au 1° ci-avant intervenant entre les propriétaires visés au a) ci-dessus, et tout acquéreur ou bénéficiaire d’apport. [...]

ARTICLE DEUX - OBJET

Cette ASSOCIATION SYNDICALE a pour objet :
- l’entretien des biens communs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier et compris dans son périmètre, notamment voies, espaces verts, canalisations et réseaux, et éclairage public, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux ;
- l’appropriation desdits biens ;
[...]
- la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’ASSOCIATION et leur recouvrement.

[...]

TITRE II - ASSEMBLEES GENERALES

[...]

ARTICLE SEPT - POUVOIRS

1° L’Assemblée Générale des propriétaires, statuant dans les conditions de quorum et de majorité ci-après prévues, est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet du Syndicat.
Elle nomme les Syndics, elle approuve leurs comptes et leur gestion.
2° Elle modifie les statuts de l’ASSOCIATION ainsi que le Cahier des Charges.
3°Les décisions régulièrement prises obligent tous les propriétaires même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n’ont pas été présents ou représentés à la réunion.

[...]

ARTICLE NEUF - VOIX

La propriété d’un lot divis confère une voix.
[...]
Le Président de l’ASSOCIATION établit chaque année au premier janvier, le tableau portant définition du nombre des voix des propriétaires, sauf en cas de vente après le premier janvier, à attribuer à l’acquéreur ou à répartir ces voix entre l’auteur et l’ayant droit.
[...]

TITRE IV - FRAIS ET CHARGES

ARTICLE DIX-NEUF - DEFINITION

Seront supportés par l’ensemble des propriétaires tous les frais et charges relatifs à la mise en état et à l’entretien, d’une part des équipements et des éléments de l’ensemble immobilier, notamment l’entretien et la réparation des voies intérieures, espaces verts, dispositifs d’amenée d’eau, réseaux souterrains d’assainissement, canalisations, éclairage public et ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux.
Tous les frais et charges quelconques concernant les branchements et conduits particuliers d’eau, d’électricité, d’écoulement des eaux, desservant chaque bâtiment, établis sur des lots divis, et généralement tout ce qui est spécial à chaque bâtiment restent à la charge personnelle de son propriétaire.
Sont formellement exclues des charges de l’ASSOCIATION SYNDICALE les dépenses entraînées par le fait ou la faute soit d’un des membres de l’ASSOCIATION, soit par une personne ou un bien dont l’un de ceux-ci est légalement responsable.

ARTICLE VINGT - REPARTITION DES CHARGES

Les charges sont réparties entre les membres de l’ASSOCIATION suivant ce qui est décidé par l’Assemblée Générale statuant à la majorité simple.

ARTICLE VINGT ET UN - PAIEMENT DES CHARGES

Les charges définies en l’article dix-neuf ci-dessus font l’objet d’appels de fonds adressés par le Syndicat à chaque propriétaire.
Ces appels sont faits aux époques déterminées par le Syndicat, soit sur envoi d’un compte de dépenses effectuées, soit en fonction de la prévision budgétaire établie par le Syndicat. »

La demanderesse justifie de ce que les défendeurs sont bien membres de l’ASL LES JARDINS DU VAL en versant aux débats :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [N] [I] et Mme [P] [I] pour la parcelle cadastrée section AI [Cadastre 1], sise [Adresse 6],
- le tableau à jour des membres de l’ASL JARDINS DU VAL au 1er janvier 2025 mentionnant notamment M. [I],
- le tableau à jour des membres de l’ASL JARDINS DU VAL au 1er janvier 2026 mentionnant notamment M. [I].

Pour établir sa créance, l’ASL LES JARDINS DU VAL verse aux débats les pièces suivantes :
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 21 juin 2023 et 30 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- un courrier de “relance mise en demeure” en date du 21 septembre 2022 adressé par le gestionnaire aux défendeurs pour un montant de 3.042 euros dont 42 euros de frais de “relance mise en demeure”,
- une sommation de payer les charges de l’association syndicale libre signifiée à M. [I] le 18 juillet 2023 pour un montant de 4.737,79 euros dont 153,79 euros de coût d’acte,
- une mise en demeure en date du 18 novembre 2024 adressée par le gestionnaire aux défendeurs pour un montant de 28.968,75 euros, dont
42 euros de frais de mise en demeure,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au
11 février 2025 pour un solde débiteur de 28.571,32 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022
au 31 décembre 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par l’ASL LES JARDINS DU VAL que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 27.755,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 février 2025, déduction faite de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, lequel n’est pas versé aux débats, et des frais qui ne sont pas des charges.

M. [N] [I] et Mme [P] [I] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

L’ASL LES JARDINS DU VAL sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 279,79 au titre des frais de recouvrement, correspondant aux frais suivants :
- mise en demeure de 2022 à hauteur de 42 euros,
- mise en demeure de 2023 à hauteur de 42 euros,
- mise en demeure de 2024 à hauteur de 42 euros,
- sommation de payer à hauteur de 153,79 euros.

Il convient de relever que, si la demanderesse produit les mises en demeure du 21 septembre 2022 et 18 novembre 2024, elle ne justifie pas de leur envoi effectif aux défendeurs et sera donc déboutée de ses demandes à ce titre. Elle sera également déboutée de sa demande au titre des frais de mise en demeure de 2023, lesquels ne sont pas justifiés.

Les frais de la sommation de payer les charges de l’Association Syndicale Libre en date du 18 juillet 2023 pour un montant de 153,79 euros, lesquels sont justifiés par la production de ladite sommation, seront en revanche retenus.

M. [N] [I] et Mme [P] [I] seront donc condamnés à payer à l’ASL LES JARDINS DU VAL la somme de 153,79 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, l’ASL LES JARDINS DU VAL sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de la sommation de payer.

Les sommes dues porteront intérêt au profit de la demanderesse à compter du 18 juillet 2023, date de la sommation de payer, pour les sommes alors exigibles de 4.500 euros au titre des charges et de 153,79 euros au titre du coût de l’acte, et à compter du 21 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de l’ASL LES JARDINS DU VAL et fait peser sur l'ensemble des autres membres un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [N] [I] et Mme [P] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de
1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [N] [I] et Mme [P] [I], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [N] [I] et Mme [P] [I] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS