TJ 91228, 4 juin 2026, RG 25/01198

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/01198 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUA2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires “DOMAINE DU CHÂTEAU” situé [Adresse 1], À CHILLY-MAZARIN, représenté par son Syndic, la société ORALIA MEILLANT & BOURDELEAU, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 582 043 956, dont le siège social est situé [Adresse 2], à Paris (75009)

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [F] [I] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [I] épouse [X] est propriétaire des lots numéros163, 477 et 478 au sein de la résidence [Adresse 4] en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 8 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS ORALIA MEILLANT & BOURDELEAU a fait assigner Mme [F] [I] épouse [X] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de :

- Condamner Mme [F] [I] épouse [X] à lui payer :
- 14 525, 67 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés à la date du 12 décembre 2024 avec intérets au taux légal à compter de l’assignation ;
- 3 000,00 euros à titre de dommages et intérets ;
- 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

-Condamner Mme [F] [I] épouse [X] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse paie irrégulièrement, et que cela cause un préjudice au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement réparé par les intérets moratoires.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [F] [I] épouse [X] , bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

- un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 12 décembre 2024, sur la période du 1er février 2023 au 12 décembre 2024, appel de fonds charges courantes 4ème trimestre 2024, fonds travaux 4ème trimestre 2024, 3/3 réfection canalisations, 3/3 ref réseau assainissement inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 746,30 euros,
- les appels de fonds sur la période ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 15 juin 2023, 11 juin 2024, 7 janvier 2025, 19 juin 2025;
- le contrat de syndic;
- un jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 25 avril 2024.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 12 décembre 2024, sur la période du 1er février 2023 au 12 décembre 2024, appel de fonds charges courantes 4ème trimestre 2024, fonds travaux 4ème trimestre 2024, 3/3 réfection canalisations, 3/3 ref réseau assainissement inclus, s’élève bien à la somme de 8 746, 30 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice en date du 8 janvier 2025.

En conséquence, Mme [X] sera condamnée à payer la somme de 8 746, 30 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce Mme [X] a déjà été condamnée par jugement du 25 avril 2024 pour la période strictement antérieure. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est cependant noté un versement de 150 euros ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En conséquence, Mme [X] sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires réclame une somme de 5779, 37 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais“avocat”, “suivi contentieux” “frais de suivi” “frais huissier”, ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse et surtout ne les justifie avec aucune pièce.

Il y a donc de débouter le syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS