TJ 91228, 4 juin 2026, RG 25/05104

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/05104 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTXI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 3] dont les références cadastrales sont Section AL n° [Cadastre 1], représenté par son Syndic en exercice, la Société ATRIUM GESTION, SAS au capital de 92.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 632 018 503, ayant son siège social [Adresse 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [I], [X], [Y] [P] divorcée [S], demeurant [Adresse 6] [Localité 5]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [P] divorcée [S] est propriétaire des lots numéros 238, et 623 au sein de la résidence [Localité 6] DE [Localité 7], en copropriété sise [Adresse 7], 1/3/5/7/9/11/13 [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 janvier 2025, le sndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice,la société ATRIUM GESTION, a fait assigner Mme [I] [P] divorcée [S] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de la condamner à lui payer la somme de 6 440,21 euros à titre de charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025, 3600 euros de dommages et intérets et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérets et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions siginfiées le 3 septembre 2025, il sollicite de :

- Condamner Mme [I] [P] divorcée [S] à lui payer la somme en principal de 10 773,52 €, au titre des charges impayées arrêtées au 31/07/2025 inclus et représentant :
- 8516,66 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,
- 2192,80 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
- 64,06 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens,

-Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [I] [P] divorcée [S] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
- de la mise en demeure notifiée par le cabinet ATRIUM GESTION, en date du 14/05/2024, d’avoir à payer la somme de 3497,18 €,
- de l’assignation introductive sur la somme de 6440,21 euros ;
- de la régularisation des présentes écritures pour le surplus.

- ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

- Condamner Mme [I] [P] divorcée [S] à lui payer la somme de 2000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

- Condamner Mme [I] [P] divorcée [S] à lui payer une indemnité de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 99,89 €, les frais de signification de l’assignation de 64,09 euros, les frais de signification et d’exécution du jugement à inrervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce.
Au soutien, il explique que Mme [I] [P] divorcée [S] a déjà été condamnée par décision du 25 novembre 2021, et qu’elle n’a payé les condamnations que suite à des mesures d’exécution lancées. Elle n’a pas règlé non plus les charges postérieures si bien qu’elle a nouveau été condamnée le 25 janvier 2024. Une saisie attribution a été menée afin qu’elle règle les sommes. A nouveau elle n’a pas réglé les charges postérieures, et le syndicat des copropriétaires a été contraint de l’assigner.
Le compte de celle-ci est débiteur de 10 773,52 euros représentant des charges de gestion courante impayées au 31 juillet 2025.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [I] [P] divorcée [S] bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 31 juillet 2025, sur la période du 30 mars 2023 au 31 juillet 2025, appel éclairage parties communes, fonds travaux, charges courantes 01/07/2025, inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 302,26 euros,
- les appels de fonds sur la période ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29/03/2018, 24/05/2022, 30/03/2023, 25/03/2024 et les attestations de non recours correspondantes,
-Le procès-verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 24/03/2025
- le contrat de syndic;
- les jugements des 25 novembre 2021, 25 janvier 2024 du tribunal judiciare d’EVRY;

A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges arrêtées au 31 juillet 2025 sur la période du 01/04/2023 au 31/07/2025 appel éclairage parties communes, fonds travaux, charges courantes 01/07/2025 inclus s’élève bien à la somme de 7 302, 26 euros.

S’agissant des intérets au taux légal, il est justifié de la lettre de mise en demeure en date du 14 mai 2024 pour un montant de 3497, 18 euros.
En conséquence, cet acte pourra être considéré comme point de départ des intérets conformément à l’article 1231-6 du code civil ainsi que l’assignation et les conclusions réactualisées.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, Mme [I] [P] divorcée [S] sera condamnée au paiement de la somme de 7 302, 26 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [P] divorcée [S] a été condamnée à deux reprises et continue de ne pas régler ses charges. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par celle-ci, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, Mme [P] divorcée [S] sera condamnée au paiement de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire réclame une somme de 2 192, 80 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 19 juillet 1965.

Les honoraires suivi dossier avocat, ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse. De plus certains peuvent être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] divorcée [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’assignation, les frais de signification.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS