TJ 38053, 2 juin 2026, RG 26/00024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DU 02 JUIN 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00024 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DPZR

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Alexandra ACACIA

Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, statuant en référé, a :

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T]
né le 05 Novembre 1962 à EINGHIEN LES BAINS
170 Chemin de Dieme
38110 FAVERGES DE LA TOUR

comparant en personne

Madame [B] [T]
née le 12 Septembre 1967 au ROYAUME UNI
170 Chemin de Dieme
38110 FAVERGES DE LA TOUR

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [Y]
58 rue François Auguste Ravier
38510 MORESTEL

comparant en personne

rendu l'ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 05 Mai 2026 devant Mme ALMODOVAR-BOY, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme ACACIA, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 13 septembre 2014, consenti par Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T], Monsieur [C] [Y] a pris en location un logement situé 58 Rue François Auguste Ravier - 38510 MORESTEL, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 690,00 €.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 27 octobre 2025, Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] ont fait délivrer à Monsieur [C] [Y] un commandement de payer et dans un délai de deux mois la somme totale de 2 372 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et d’avoir à justifier de l’assurance des risques locatifs dans un délai de un mois.

Par acte commissaire de justice remis à l'étude le 24 novembre 2025 un congé pour vendre a été délivré à Monsieur [C] [Y], l’informant qu’il devra quitter les lieux au 07 septembre 2026.

Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 28 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 05 février 2026 et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 05 février 2026, Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] ont assigné Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit des requérants ;Prononcer la résiliation judiciaire du dit bail et dire en conséquence que M. [Y] [C] est occupant sans droit ni titre ;Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [Y] [C] tant de sa personne que de tous occupants de son chef des divers lieux à usage d'habitation qu'il occupe dans l'immeuble sis 58 Rue François Auguste Ravier à 38510 MORESTEL, ceci avec l'assistance d'un serrurier, et de la Force Publique si besoin est ;Dire que les meubles et objets du mobilier trouvés sur place, seront séquestrés sur place dans les lieux, ou transportés dans tel garde-meuble qu'il plaira au Tribunal de désigner, ou à la partie requérante de choisir, le tout aux frais risques et périls de M. [Y] [C] ;
sous réserve des acompte versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience, entendre :

Condamner Monsieur [C] [Y] à payer aux requérants la somme de 4 590 €, avec intérêt de droit au taux légal à compter de la présente assignation, au titre des loyers impayés arrêté au mois de février 2026 inclus ;Condamner Monsieur [C] [Y] à payer aux requérants une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et des charges courants s'élevant à la somme de 724 €, et ce à compter du mois de mars 2026 et jusqu'au jour de la libération des lieux ;Condamner Monsieur [C] [Y] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] [Y], aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de sa dénonciation à Monsieur le Préfet de l’Isère donc l’accomplissement est prescrit par la loi.
Monsieur [C] [Y] s'est entretenu par téléphone le 07 avril 2026 avec l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic, sans consultation des justificatifs, que Monsieur [C] [Y] vit dans le logement en cause avec sa fille mineure, qu’il accueil une fois par semaine, et que le montant des ressources du foyer s'établit à hauteur de 207,00 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 593,00 €. Monsieur [C] [Y] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l'origine de la dette locative, non contestée, qu'il s'est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d'apurement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 mai 2026, en présence de Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T], régulièrement représentés par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 6 504,82 € suivant décompte arrêté au 05 mai 2026, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions.

Monsieur [C] [Y] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et la défenderesse, a comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, la présente ordonnance sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la compétence du juge des référés

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce le non paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle certaine et non sérieusement contestable, caractérisant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du Code de procédure civile. Cette situation crée également un dommage imminent pour le bailleur, exposé à l'accumulation d'arriérés. Dès lors, en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il appartient au juge des référés d'ordonner les mesures nécessaires, notamment l'octroi d'une provision correspondant aux loyers impayés.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] justifient de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui leur a été adressé le 28 octobre 2025.

Par ailleurs, l'assignation en date du 05 février 2026 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 05 février 2026 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "
Le bail conclu le 05 septembre 2014 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] produisent aux débats un décompte qui établit que Monsieur [C] [Y] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d'avril 2025.

Au vu de ces impayés, Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] ont fait délivrer à Monsieur [C] [Y], le 27 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l'issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T].

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 décembre 2025.

Sur la créance des bailleurs

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 05 mai 2026 à la somme de 6 504,82 € à titre provisoire, au paiement de laquelle Monsieur [C] [Y] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [C] [Y] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 28 décembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans ce cas, Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] seront autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [Y].

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Monsieur [C] [Y] a répondu à l’enquête effectuée par l'Udaf de l'Isère pour l'établissement d'un diagnostic social et financier et a comparu lors de l'audience au cours de laquelle il a pu s'exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l'absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] l'empêche de prétendre à l'octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [Y], succombant à l'instance, sera condamné à supporter la charge des entiers dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS