TJ 38053, 28 mai 2026, RG 26/00396

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE
[G] [O]

N° RG 26/00396 - N° Portalis DBYG-W-B7K-DQSW

Date : 28 Mai 2026

- JUGEMENT - PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

La Présidente du Tribunal Judiciaire de [G]-[O] a, dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA pris en son établissement de [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-Bénédicte DUFAYET de la SELARL AYR AVOCATS, avocats au barreau de [G]-[O]
d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. KAMIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée
d’autre part,

rendu la décision dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 07 Mai 2026 devant Madame CHARRE, Présidente assistée de Madame GALLIFET, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le
CCC

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu la sommation de payer délivrée le 19 février 2026 à la défenderesse ;

Vu l'assignation délivrée le 9 avril 2026 à la SCI KAMIL à la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA ;

Vu les notes de l'audience du 7 mai 2026, à laquelle le demandeur a comparu pour maintenir les demandes contenues dans l'assignation, la défenderesse régulièrement citée à l'étude de commissaire de justice étant absente et non représentée ;

MOTIFS

- Sur la recevabilité

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée ;
En l'espèce, aucune cause d'irrecevabilité ne fait obstacle à l'examen de la demande ; la cause étant susceptible d'appel il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

- Sur la demande en paiement

En vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Les dispositions de l'article 10-1 de la même loi précisent que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."

De plus, il appert des dispositions de l'article 19-2 de la même loi, qu"A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.".

L'article 14-1 en question indique que, "pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. (...) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".

Il est justifié au dossier que la SCI KAMIL est copropriétaire d'un appartement au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 5], lots de copropriété portant le n°171 ;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA fonde sa demande sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des pièces versées aux débats que sont dues :
- les charges échues impayées à hauteur de 12.462,15 euros, après déduction des intérêts et des frais de mise en demeure et relance des 12 et 30 août 2024 qui ne correspondent pas aux sommes indiquées dans le contrat de syndic, de même que la dépense intitulée " honoraires dossier transmis à l'auxiliaire de justice " et le coût de la sommation de payer ;
- les charges à échoir devenues exigibles au titre de l'exercice comptable 2026 à hauteur de 649,11 euros ;

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les frais de mise en demeure et relance exposés par le syndicat pour recouvrir une créance à l'égard d'un co-propriétaire soient mis à la charge de celui-ci ;

Il ressort des éléments versés et du contrat de syndic que dans ce cadre des frais à hauteur de 120 euros doivent être mis à la charge de la défenderesse, correspondant à trois mises en demeure (40 euros) le 12 août 2024, le 30 août 2024 et le 24 septembre 2025 ;

Aussi, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts pour l'année entière ;

Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs été contraint par la carence du défendeur à engager des frais irrépétibles, dont il lui sera dû indemnisation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros ;

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

La SCI KAMIL restera en outre tenu aux entiers dépens de l'instance ;

P A R C E S M O T I F S :

Le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par jugement non qualifiée, et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe, en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées,

Condamne la SCI KAMIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA la somme de 12.462,15 euros au titre des charges de copropriété restant dues selon décompte arrêté au 23 février 2026, assorties des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Condamne la SCI KAMIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA la somme de 649,11 euros au titre des charges de copropriété à échoir devenues exigibles au titre de l'exercice courant du 1er janvier au 31 décembre 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA de ses demandes de dommages et intérêts et de remboursement des frais facturés par le syndic au syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire défaillant ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne la SCI KAMIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'égard d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

Condamne la SCI KAMIL aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût de la sommation de payer.

Ainsi rendu le vingt huit mai deux mil vingt six, par Claudine CHARRE, Présidente Présidente du Tribunal Judiciaire de [G]-[O], assistée de Maryline GALLIFET, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT