TJ 77288, 2 juin 2026, RG 23/05914

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux
Affaire : N° RG 23/05914 - N° Portalis DB2Z-W-B7H-HN2K

HM/EB

JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSES :

Madame [K], [T], [C] [E] épouse [W]
demeurant [Adresse 1]

Madame [D], [Z] [E] épouse [F]
demeurant [Adresse 2]

représentées par Maître Pascale TRAN de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocate au barreau duVAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Q]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anne-Laurence HUBAU, avocate au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 17 mars 2026 sur le rapport de Magalie CART.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 puis prorogé au 12 mai 2026 et au 02 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente
Assesseure : Magalie CART, vice-présidente
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge

assistées de [P] [M], auditrice de justice

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats
Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 02 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 novembre 2022, Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] se sont engagées à vendre une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 1] à Monsieur [U] [Q] au prix de 565.000 euros, avec un délai de réalisation de la promesse fixé au 14 février 2023.

Plusieurs conditions suspensives étaient prévues aux termes de cette promesse de vente dont une condition suspensive d'obtention d'un prêt amortissable d'un montant de 356.759,15 euros sur une durée de 180 mois au taux maximum hors assurance de 2,60% l'an, ainsi que d'un prêt relais d'un montant de 160.000 euros sur une durée de 24 mois au taux maximum hors assurance de 2,60% l'an, avec retour au notaire au plus tard le 7 janvier 2023 de la notification de l'offre de prêt ou d'au moins deux refus de prêt.

La promesse comportait également une clause prévoyant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 56.500 euros.

Par avenant en date du 21 février 2023, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive au 17 mars 2023.

Monsieur [U] [Q] n'a pas acquis le bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] ont assigné Monsieur [U] [Q] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 56.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, Madame [K] d[E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- condamner Monsieur [U] [Q] à leur verser la somme de 56.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- ordonner la déconsignation à leur profit de la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- attribuer ladite somme déconsignée au profit de Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] ;
- condamner Monsieur [U] [Q] au paiement du solde, soit la somme de 36 500 euros au bénéfice de Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] ;
- condamner Monsieur [U] [Q] au paiement des intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure du 18 mai 2023 ;
- condamner Monsieur [U] [Q] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] considèrent sur le fondement des articles 1304-3 et suivants du code civil, que le bénéficiaire a perdu le bénéfice de la condition suspensive qui est réputée accomplie, ce dernier étant de mauvaise foi et ayant commis une faute faisant ainsi défaillir la condition de son propre fait. Elles font valoir que le défendeur a sollicité un prêt qui ne respecte pas les prévisions du contrat et a adressé une notification de deux refus de prêt après expiration du délai de réalisation.

Elles soutiennent que le défendeur est de mauvaise foi en ce qu'il a obtenu un accord de principe sur le prêt dès le 4 janvier 2023 et a ensuite obtenu un prêt puisqu'il a pu acquérir un autre bien immobilier, à hauteur de 574.000 euros, financé par l'intermédiaire d'un prêt d'un montant de 322.000 euros, soit un montant similaire à celui prévu dans la promesse de vente.

Elles indiquent subir un préjudice lié au désistement du défendeur de son achat, celles-ci ayant dû baisser le prix de leur bien immobilier de manière significative à hauteur de 111.000 euros pour le vendre le 12 juillet 2024 au prix de 454.000 euros.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, Monsieur [U] [Q] demande au tribunal de débouter Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] de l'ensemble de leurs demandes et sollicite la restitution à son profit de la somme de 20.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du présent jugement.

A titre subsidiaire, il demande au tribunal de les débouter de leur demande d'intérêts à compter du 18 mai 2023 et d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Anne-Laurence HUBAU conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Q] soutient avoir réalisé des démarches pour l'obtention d'un prêt avant même la conclusion de la promesse de vente et avoir justifié de deux refus de prêt de la société générale et de la BNP PARIBAS en date des 1er et 18 avril 2023 de telle sorte que la condition suspensive est défaillie.

Il réfute être de mauvaise foi et affirme ne pas avoir commis de faute dans ses démarches, le refus de financement n'étant pas lié à une demande de prêt supérieur aux conditions de la promesse, précisant être de toute manière en capacité d'assumer leur remboursement au regard de ses ressources.

Il explique que le refus de financement est uniquement lié à son impossibilité de souscrire une assurance emprunteur au regard de ses difficultés de santé et qu'un simple retard dans l'information ne peut être considéré comme fautif du fait des nombreuses démarches accomplies pour obtenir une assurance décès/incapacité travail (DIT) conditionnant l'octroi d'un prêt. Il indique avoir justifié du refus de l'assurance Sogecap, assureur de la Société Générale, de garantir son emprunt au titre du risque DIT mais aussi de refus obtenus par le courtier " Meilleurtaux.com ", soit 6 refus de compagnies d'assurance et une proposition d'Allianz équivalente selon lui à un refus au regard du montant de la prime mensuelle d'assurance.

Sur l'obtention postérieure d'un prêt, il explique le financement de cette autre acquisition immobilière par l'absence de déclaration du risque cardiaque à l'assureur, donc sans couverture à ce titre, réfutant que cela soit lié à un montant de prêt inférieur aux refus de prêts communiqués aux demanderesses.

Il considère que Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] sont de mauvaise foi puisqu'elles étaient informées de ses difficultés et avaient donc accepté de proroger par avenant du 21 février 2023 le délai de réalisation de la condition suspensive. Il soutient que ces dernières tentent de compenser la diminution de prix de leur bien immobilier.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été retenue à l'audience du 17 mars 2026 et a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogé au 12 mai puis au 2 juin 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1304 du même code, un contrat peut stipuler une condition suspensive, dont l'accomplissement rend l'obligation pure et simple.

L'article 1304-3 du code civil dispose que " la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ".

Le bénéficiaire d'une promesse de vente contenant une condition suspensive d'obtenir du prêt est tenu de demander l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente et il lui appartient de le démontrer.

En l'espèce, la promesse de vente stipule dans son paragraphe " PRÊT - PROTECTION DE L'EMPRUNTEUR " que :

" Le BÉNÉFICIAIRE s'il lève l'option déclare vouloir souscrire à un ou plusieurs emprunts à l'effet de financer partie du prix d'acquisition de l'immeuble ci-dessus désigné.
En conséquence, et conformément aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation, la présente promesse de vente est soumise à la condition suspensive de l'octroi du ou des prêts ci-après qu'il se propose de contracter dans les conditions suivantes :

Prêt amortissable :
Montant du prêt maximum : 356.759,15 euros
Durée du prêt maximum : 180 mois
Taux hors assurance maximum : 2,60 % l'an

Prêt relais :
Montant du prêt maximum : 160.000,00 euros
Durée du prêt maximum : 24 mois
Taux hors assurance maximum : 2,60 % l'an ".

Ce même paragraphe précise que :
" Le BÉNÉFICIAIRE s'engage à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts susvisés auprès de plusieurs organismes prêteurs dans les meilleurs délais à compter de la signature définitive de la présente promesse de vente.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenu dès présentation par un organisme prêteur auprès du BÉNÉFICIAIRE d'une ou de plusieurs offres de prêts régulières correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulée ci-dessus par le BÉNÉFICIAIRE. Le BÉNÉFICIAIRE s'obligeant à faire tout son possible pour aboutir aux demandes de prêts.
Notification de l'offre de prêt devra être notifiée au notaire du BÉNÉFICIAIRE par tous moyens à sa convenance au plus tard le 7 janvier 2023.
Notification d'au moins deux (2) refus du prêt devra être adressée au notaire du BÉNÉFICIAIRE par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise contre le récépissé et reçue à la date indiquée ci-dessus.
Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que : " La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ".

A défaut pour le BÉNÉFICIAIRE d'avoir procédé à cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre récépissé, dans les délais ci-dessus, seul le PROMETTANT pourra si bon lui semble considérer la condition suspensive comme non réalisée et remettre alors le bien en vente dès le lendemain du délai ci-dessus, la présente promesse de vente étant en caduque le dépôt de garanties étant restitué au BÉNÉFICIAIRE. Dans le cas contraire, les parties resteront tenues de leurs engagements réciproques jusqu'à la date de réalisation fixée ci-dessous.
Le BÉNÉFICIAIRE pourra à tout moment expressément renoncer à se prévaloir des présentes conditions suspensives et à maintenir son intention d'acquérir à condition de confirmer son intention dans les délais ci-dessus ".

Par avenant en date du 21 février 2023, les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive au 17 mars 2023.

Afin de justifier des démarches accomplies en vue d'obtenir son financement, Monsieur [Q] verse aux débats deux lettres de refus de prêt, l'une datée du 1er avril 2023 émanant de la société générale, l'autre datée du 18 avril 2023 émanant de la BNP PARIBAS. Toutefois, ces demandes de prêt portent sur une somme de 464.000 euros pour une durée totale de 180 mois, et non sur un prêt amortissable d'un montant maximum de 356.759,15 euros avec un prêt relai d'un montant maximum de 160.000 euros pour une durée de 24 mois.

Pour écarter toute faute de sa part, Monsieur [Q] soutient que le refus de prêt n'est pas lié à cette différence puisque le montant du prêt sollicité est inférieur au cumul des deux prêts prévus dans la promesse de vente. Ce moyen est cependant manifestement inopérant puisque cette clause porte sur le montant du prêt mais aussi sur les différents types de prêts et leurs durées distinctes.

En outre, il soutient que le refus de prêt ne résulte pas de son comportement mais du refus d'assurance emprunteur pour des raisons médicales. La lettre de refus de la société Générale indique effectivement que la demande de prêt est refusée " au vu du refus de l'assurance emprunteur ". Toutefois, cela n'est pas le cas du refus émanant de la BNP. De plus, s'il justifie de six refus d'assurance de prêt sollicitée par l'intermédiaire d'un courtier, l'une de ses demandes a été acceptée sans qu'il ne démontre le caractère exorbitant des mensualités sollicitées. Surtout, il est établi que celui-ci a acquis par acte authentique en date du 14 septembre 2023 un bien immobilier dans la même résidence d'une surface plus élevé, pour un prix de 574.000 euros, financé par un prêt de 322.203 euros. S'il affirme que ce prêt a été obtenu en omettant de déclarer son risque cardiaque, celui-ci n'en justifie pas et n'explique pas la différence alléguée de ses déclarations médicales pour deux projets d'achats quasiment concomitants.

Dès lors, il doit être constaté que Monsieur [Q] ne démontre pas le respect des obligations contractuelles lui incombant, ni même que le refus de prêt s'explique par des considérations qui lui sont extérieures.

Par conséquent, la non réalisation de la condition lui est imputable.

C'est pourquoi, la condition suspensive d'obtention du prêt sera réputée accomplie.

Monsieur [U] [Q] sera donc tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation au profit des promettantes en exécution des termes de la promesse de vente et de son avenant.

Sur les intérêts au taux légal sollicités, il y a lieu d'observer que les requérantes ne justifient pas de l'accusé de réception de leur lettre recommandée transmise le 18 mai 2023, il y aura donc lieu de dire que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2023, date de délivrance de la mise en demeure du 11 juillet 2023 non contestée et de rejeter le surplus des demandes.

En conséquence, Monsieur [U] [Q] sera condamné à payer à Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] la somme de 56.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation due, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2023, date de délivrance de la mise en demeure du 11 juillet 2023.

Par ailleurs, il y a lieu de dire que le notaire séquestre, pourra se dessaisir au profit de Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] de la somme séquestrée entre ses mains par Monsieur [U] [Q] à hauteur de 20.000 euros en paiement d'une partie de la somme leur étant due.

La demande de restitution de cette somme formée par Monsieur [U] [Q] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [K] [E] épouse [W] et Madame [D] [E] épouse [F] ont dû accomplir, Monsieur [U] [Q] sera condamné à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,