TJ 77288, 2 juin 2026, RG 24/00602

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1] Contentieux
Affaire : N° RG 24/00602 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HQCR

[Localité 1]/EB

JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.A.S. [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jenny HAYOUN de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEURS :

Madame [I] [A]
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [U]
demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Véronique CLAVEL, avocate au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 13 janvier 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 puis prorogé au 05 mai 2023 et 02 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA,

GREFFIERE :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 02 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS [Adresse 2] expose qu'en sa qualité de constructeur de maisons individuelles, elle a signé le 20 février 2020 un contrat de construction d'une maison individuelle au prix forfaitaire et convenu de 132 195 euros TTC sis [Adresse 5] avec Monsieur [R] [J] [K] [H] et Madame [I] [A] ; que les travaux restant à la charge des maîtres de l'ouvrage ont été chiffrés à la somme de 50 060 euros TTC. Elle indique que le pavillon a été édifié dans les délais convenus et que la maison a été réceptionnée selon procès-verbal du 29 avril 2022 sans aucune réserve ; que néanmoins, Monsieur [K] [H] et Madame [A] ne se sont pas acquittés de la totalité du solde de 5% du prix du pavillon d'un montant de 6 941,70 euros, puisqu'ils n'ont réglé que 500 euros le 4 octobre 2022, 200 euros le 2 décembre 2022 puis 1 241,70 euros le 9 mai 2023 à la suite d'une mise en demeure du 3 avril 2023 et qu'il reste donc dû par Monsieur [K] [H] et Madame [A] la somme de 5 000 euros.

Par exploit du 2 janvier 2024, la SAS MAISON LOL a fait délivrer une assignation devant cette juridiction à Monsieur [R] [J] [K] [H] et Madame [I] [A].

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 janvier 2025, la SAS [Adresse 2] demande au tribunal de :

- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
Et y faisant droit
- Débouter Monsieur [K] [H] et Madame [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
- Condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] au paiement de la somme de 5 000 euros correspondant au reliquat du solde de 5% du prix du pavillon restant dû à la société MAISON LOL, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022,
- Condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] au paiement de la somme de 1 249,38 euros (sauf à parfaire) à la Société [Adresse 2] au titre des pénalités contractuelles de retard arrêtées au mois de septembre 2024,
- Condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] au paiement de la somme de 4 500 euros pour résistance abusive au règlement du solde de 5% du prix du pavillon,
- Condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Jenny HAYOUN d'après les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ces prétentions, la SAS MAISON LOL se fonde sur les dispositions des articles R. 231-7 et R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation concernant les contrats relatifs à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil relatifs à la force obligatoire des contrats et aux dommages et intérêts dus en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution de l'obligation ainsi que sur celles de l'article 514 du code de procédure civile relatives à l'exécution provisoire des décisions de première instance.

Elle allègue que le solde du prix de la construction serait exigible dans la mesure où les défendeurs n'auraient pas formulé de réserves à la réception ou dans les huit jours qui ont suivi la réception du pavillon ; que Monsieur [K] [H] et Madame [A] devraient également s'acquitter du paiement des pénalités contractuelles de retard qui lui seraient dues et qu'ils devraient enfin s'acquitter du paiement d'une indemnité d'un montant de 4 500 euros au titre de leur résistance abusive.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 23 avril 2024, Monsieur [R] [J] [K] [H] et Madame [I] [A] demandent au tribunal de :

- Débouter la société [Adresse 2] de toutes ses demandes fins et conclusions,
- Condamner la société MAISON LOL à leur verser les sommes suivantes :
- 7 700 euros au titre de compensation entre les 5 000 euros restant dus et les 12 700 euros de remise en état
- 4 500 euros au titre des préjudices subis
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Si la compensation n'était pas ordonnée ils sollicitent :
- le paiement de 12 700 euros sur les non et malfaçons de la société [Adresse 2]
- 4 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice
- Ordonner une expertise à titre subsidiaire,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ces demandes, Monsieur [R] [J] [K] [H] et Madame [I] [A] se fondent sur les dispositions des articles 1347 et suivants du code civil régissant la compensation ainsi que sur celles des articles 145, 514 et 700 du code de procédure civile relatives aux mesures d'instruction, à l'exécution provisoire des décisions de première instance et aux frais irrépétibles.

Ils prétendent que lors de la réception des travaux, ils auraient fait état de plusieurs malfaçons ; qu'un constat de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, initié par eux, a relevé des non-façons et des malfaçons et que pour la remise en état, ils ont fait établir un devis chiffrant à 12 700 euros le montant des reprises, selon facture du 22 février 2024. Subsidiairement, Monsieur [R] [J] [K] [H] et Madame [I] [A] demandent la mise en œuvre d'une expertise judiciaire pour se prononcer sur l'état du pavillon et fixer des mesures correctrices.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures précitées, pour ce qui concerne l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de la SAS MAISON LOL en paiement du solde du prix de la construction du pavillon

Il résulte de la combinaison des dispositions de l'article 1103 et de l'article 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent notamment être exécutés de bonne foi.

L'article R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit que " I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
15% à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25% à l'achèvement des fondations ;

40% à l'achèvement des murs ;
60% à la mise hors d'eau ;
75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ".

En l'espèce, pour s'opposer à la demande de paiement du solde du prix de la construction du pavillon, Monsieur [K] [H] et Madame [A] affirment que lors de la réception des travaux, ils auraient fait état de plusieurs malfaçons et qu'ils auraient été menacés par la SAS [Adresse 2] de ne pas leur remettre la maison s'ils ne signaient pas le procès-verbal de réception ; qu'ils seraient " pris à la gorge " puisqu'ils avaient donné leur préavis sur leur bail et auraient donc signé ; que néanmoins, ils auraient obtenu un courrier de la SAS MAISON LOL en date du 27 avril 2022 indiquant :
" Madame, Monsieur,

Nous faisons suite à votre rendez-vous de ce jour à notre siège concernant votre construction située au [Adresse 6] à [Localité 2].

Nous attestons par la présente que nous allons intervenir dans les meilleurs délais pour les points suivants :

- Vérification du ravalement sur la façade avant après séchage complet
- La tuile de faîtage sera remise en place
- Le joint silicone autour de la pergola du voisin sera réalisé.

Nous restons à votre disposition pour toutes questions complémentaires.

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. ".

Cependant, comme l'indiquent Monsieur [K] [H] et Madame [A], eux-mêmes, ce courrier est daté du 27 avril 2022, alors que la maison a été réceptionnée selon procès-verbal du 29 avril 2022, soit deux jours avant la réception. Dès lors, il ne s'agit pas de réserves émises lors de la réception ou après celle-ci. En outre, ils ne sauraient utilement se prévaloir d'une quelconque intimidation de la part de la SAS MAION LOL. Ils ne produisent aucun élément probant en ce sens.

Conformément, aux prescriptions de l'article R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation, le solde du prix est payable lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Monsieur [K] [H] et Madame [A], non assistés par un professionnel, ne produisent aucun document sérieux susceptible de contenir des réserves formulées par eux au moment de la réception ou bien dans les huit jours qui ont suivi la remise des clés consécutive à la réception.

Par ailleurs, pour s'opposer au paiement du solde du prix de la construction de la maison individuelle avec fourniture de plan, Monsieur [K] [H] et Madame [A] produisent à la procédure un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, initié par eux, et faisant état d'un certain nombre de non-façons et de malfaçons ainsi qu'une facture du 22 février 2024 d'un montant de 12 700 euros pour remédier aux non-façons et malfaçons listées dans ce procès-verbal de constat.

Cependant, ce procès-verbal de constat datant du 18 janvier 2024 - soit presque deux ans après la réception de la maison sans réserve en date du 29 avril 2022 - n'est pas suffisant pour répondre aux exigences de l'article R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation précité. Statuer autrement reviendrait à priver cet article de sa portée normative et de son effet utile.

Il n'est pas contesté que le solde du prix de la construction du pavillon s'élève à la somme de 5 000 euros.

En conséquence, il y lieu de condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 5 000 euros correspondant au reliquat du solde de 5% du prix du pavillon restant dû, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022, date de la réception sans réserve ; subséquemment, Monsieur [K] [H] et Madame [A] seront déboutés de leur demande sur ce point.

Sur le demande de la SAS MAISON LOL au titre des pénalités contractuelles de retard

L'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment que " Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard ".

L'article 3-5 des conditions générales du contrat de construction, versées à la procédure, prévoit notamment que " Les sommes non payées dans le délai de quinze jours à compter de la présentation de l'appel de fonds produiront intérêt au profit du constructeur au taux de 1% par mois sur les sommes non réglées ".

En l'espèce, le 3 avril 2023, la SAS [Adresse 2] a adressé une mise en demeure à Monsieur [K] [H] et Madame [A] de payer la somme de 6 941,70 euros au titre du solde. Cette mise en demeure a été vaine. Aussi, la SAS MAISON LOL réclame le paiement de la somme de 1 249,38 euros pour la période du mois d'avril 2023 à septembre 2024 (sauf à parfaire), soit 18 mois X 69,41 euros = 1 249,38 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 1 249,38 euros (sauf à parfaire) à la SAS MAISON LOL au titre des pénalités contractuelles de retard arrêtées au mois de septembre 2024.

Sur la demande de la SAS [Adresse 2] de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, la SAS MAISON LOL demande de condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [A] à lui payer la somme de 4 500 euros pour résistance abusive au règlement du solde de 5% du prix du pavillon.

Elle explique que Monsieur [K] [H] et Madame [A] n'ont jamais cru bon de devoir s'acquitter du solde restant dû malgré son courrier recommandé en date du 3 avril 2023 et la mise en demeure de son conseil en date du 17 octobre 2023 ; qu'elle est donc, aujourd'hui, contrainte de les assigner en justice afin d'obtenir le paiement du solde du prix du pavillon.

Toutefois, pour être condamné au titre d'une résistance abusive, il convient de justifier de circonstances particulières caractérisant un abus et de justifier d'un préjudice en résultant pour la partie qui sollicite des dommages et intérêts.

Le simple fait de résister à une obligation n'est pas en soi condamnable. Encore, faut-il que cette résistance soit abusive, notamment en cas de mauvaise foi ou de malice du débiteur de l'obligation.

En l'espèce, la SAS [Adresse 2] ne démontre ni la mauvaise foi ni la malice susceptibles d'être reprochées à Monsieur [K] [H] et Madame [A].

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [U] et Madame [A]

Sur la compensation

En vertu des dispositions de l'article 1347-1 du code civil, " la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre ".

En l'espèce, Monsieur [K] [H] et Madame [A] sollicitent la compensation entre la somme de 5 000 restant due au titre du reliquat du solde du prix de la construction de la maison et celle de 12 700 euros de remise en état, soit une somme de 12 700 - 5 000 euros = 7 700 euros, somme à laquelle devrait être condamnée la SAS MAISON LOL, selon eux.

Néanmoins, cette somme de 12 700 euros n'est ni certaine ni exigible. En effet, elle repose sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024 et une facture du 22 février 2024 pour remédier aux non-façons et malfaçons listées dans ce procès-verbal de constat.

Il a été expliqué plus haut que ce constat de 2024 est trop tardif pour remettre en cause la réception sans réserve de 2022.

La demande de compensation sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement de la somme de 12 700 euros

Si la compensation n'était pas ordonnée, Monsieur [K] [H] et Madame [A] sollicitent le paiement de la somme de 12 700 euros sur les non et malfaçons qui seraient imputables à la SAS [Adresse 2].

À l'appui de cette demande, ils versent aux débats un procès verbal de constat établi le 18 janvier 2024 par un commissaire de justice, faisant état de diverses non façons et malfaçons, ainsi qu'une facture du 22 février 2024 d'un montant de 12 700 euros correspondant aux travaux qu'ils estiment nécessaires pour y remédier.

Il est constant que la réception de l'ouvrage est intervenue sans réserve le 29 avril 2022. Or, le constat produit a été dressé près de deux années après cette réception, ce qui le rend inapte à satisfaire aux exigences de l'article R. 231 7 du code de la construction et de l'habitation. Cet article impose que les griefs invoqués pour refuser le paiement soient constatés lors de la réception ou, à tout le moins, dans un délai permettant d'établir un lien direct et certain avec l'état de l'ouvrage au jour de celle ci. Tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce.

Admettre qu'un constat établi près de deux ans après la réception sans réserve puisse fonder un refus de paiement reviendrait à vider l'article R. 231 7 du code de la construction et de l'habitation de son effet utile et à en compromettre l'application normative. Une telle interprétation permettrait au maître de l'ouvrage de remettre en cause indéfiniment la réception, pourtant intervenue sans réserve, ce qui est contraire tant à la sécurité juridique qu'à la finalité même du régime protecteur du contrat de construction de maison individuelle.

Dès lors, le procès verbal de constat du 18 janvier 2024 et la facture subséquente du 22 février 2024 ne peuvent être valablement opposés au constructeur, en ce qu'ils paraissent juridiquement inopérants.

En conséquence, la demande de paiement de la somme de 12 700 euros sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [K] [H] et Madame [A] sollicitent le paiement de la somme de 4 500 euros au titre de préjudices subis.

Néanmoins, celui qui demande la réparation d'un préjudice personnel doit prouver la réalité de ce préjudice, à l'origine duquel se trouve une faute, une imprudence, une défaillance ou une défectuosité, imputable à la personne à qui il réclame cette indemnisation.

Monsieur [K] [H] et Madame [A] échouent à apporter la preuve de la défaillance de la SAS MAISON LOL qui serait à l'origine d'un préjudice qui n'est pas non plus établi.

En conséquence, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la mise en œuvre d'une expertise judiciaire

Selon les termes de l'article 753 du code de procédure civile, " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ".

En l'espèce, de façon lapidaire, Monsieur [U] et Madame [A] sollicitent la désignation d'un expert.

Toutefois, cette prétention n'a fait l'objet d'aucune discussion sérieuse dans leurs conclusions. Ils n'énoncent, du reste, aucun moyen au soutien de cette demande. Ils demandent ainsi au tribunal de pallier leur carence dans l'administration de la preuve leur incombant, pour ce qui concerne de prétendues non-façons ou malfaçons, affectant leur maison et qu'ils imputent à la SAS [Adresse 2].

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [K] [H] et Madame [A] sont les parties perdantes du litige.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Jenny HAYOUN sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; subséquemment, Monsieur [K] [H] et Madame [A] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, tenus aux dépens, Monsieur [K] [H] et Madame [A] seront donc condamnés à payer à la SAS MAISON LOL une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; subséquemment, Monsieur [K] [H] et Madame [A] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n'impose que soit écartée l'exécution provisoire de droit. En outre, l'exécution provisoire est compatible avec la nature du litige.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Sur les autres demandes

Il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS