TJ 77288, 2 juin 2026, RG 24/04638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux
Affaire : N° RG 24/04638 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HX36

HAS/EB

JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.A.S. ROCHER IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Q] [S]
demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [B] [A]
demeurant [Adresse 2]

S.C.I. [Q] LOC
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Eric PANTOU, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 13 janvier 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 puis prorogé au 05 mai 2023 et au 02 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIERE :

Carole H’SOILI, lors des débats
Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 02 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS ROCHER IMMOBILIER expose que le 16 décembre 2022, elle a reçu mandat exclusif de vendre un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant à Mesdames [R] et [F] [L] (ci-après les Vendeuses) ; que le 2 mars 2023, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] (ci-après les Acquéreurs) ont sollicité un rendez-vous auprès de la SAS ROCHER IMMOBILIER afin de visiter ledit bien immobilier et qu’à la suite de cette visite, ils ont formulé une offre d’achat et qu’un accord a été trouvé avec les Vendeuses à hauteur de 308 000 euros, dont 12 000 euros de frais d’agence.

Elle indique avoir proposé à Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] de passer par un courtier, la société CRED’IMMO, dont elle connaît le sérieux pour travailler régulièrement avec elle ; que néanmoins, le 10 mars 2023, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ont préféré se rapprocher d’un autre courtier, la société ZEB’S COURTAGE, qui a estimé que ces derniers étaient en mesure de contracter un emprunt aux conditions suivantes : un emprunt à hauteur de 313 700 euros, pour une durée de 20 années et au taux hors assurance de 3,05%.

La SAS ROCHER IMMOBILIER explique que le 18 mars 2023, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ont conclu avec les Vendeuses un compromis de vente au profit de la SCI [Q] LOC, société en cours de formation, pour un montant de 308 000 euros dont 12 000 euros de frais d’agence ; que concernant ladite société en formation, si cette dernière ne devait pas être immatriculée avant le 30 avril 2023, alors le compromis était réputé avoir été consenti à Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ; qu’aux termes du compromis, il était stipulé une condition suspensive d’obtention de prêt à des conditions plus avantageuses que celles projetées par la société ZEB’S COURTAGE, un prêt d’un montant de 308 000 euros, une durée maximale d’emprunt de 20 ans et un taux maximum, hors assurances de 3,50%.

Afin de pouvoir se prévaloir de ladite condition suspensive, il revenait à la SCI ou, le cas échéant, à Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] de justifier de deux refus de prêt à ces conditions avant le 20 mai 2023.
En vue d’obtenir dans les meilleurs délais, soit une offre de prêt, soit deux refus, les Acquéreurs s’étaient engagés à déposer dans les plus brefs délais un dossier complet auprès de la société ZEB’S COURTAGE et d’en justifier quinze jours après le dépôt :

La date prévue à l’effet de recevoir la vente a été située au 20 juin 2023 et une clause pénale d’un montant égal aux honoraires de l’agence a été stipulée au profit de la SAS ROCHER IMMOBILIER à défaut de réitération.

La SAS ROCHER IMMOBILIER fait savoir qu’après plusieurs relances de sa part, et qu’à la date du 22 mai 2023, les Acquéreurs n’avaient communiqué ni l’offre de prêt ni les deux refus prévus contractuellement avant la date butoir et que, par ailleurs, la société en formation, la SCI [Q] LOC, n’avait toujours pas été constituée ; que les Vendeuses ont, néanmoins, accepté de proroger le délai et qu’un avenant rédigé par la SAS ROCHER IMMOBILIER a été signé en ce sens, accordant un nouveau délai dans le but de réitérer le compromis en la forme authentique au 5 juin 2023.

Elle énonce que le 31 juillet 2023, postérieurement donc à cette nouvelle date, la société ZEB’S COURTAGE a confirmé le fait qu’une offre de prêt serait prochainement formalisée et qu’un accord de crédit émis par la banque le Credit Foncier Communal d’Alsace et de Lorraine a été communiqué ; que, cependant, la société n’étant toujours pas constituée, la banque s’est retrouvée dans l’incapacité d’éditer le prêt.

Elle ajoute qu’elle a donc été contrainte, de nouveau, de relancer les Acquéreurs concernant l’immatriculation de la société, le 20 octobre 2023 ; que ce n’est que mi-novembre 2023 qu’il lui a finalement été indiqué que la SCI [Q] LOC a été constituée et que l’offre pourrait être éditée courant décembre 2023.

Le 8 décembre 2023, par courrier recommandé, la SAS ROCHER IMMOBILIER a sommé les Acquéreurs de communiquer l’offre de prêt éditée.

Le 17 janvier 2024, le notaire chargé de recevoir la vente a sommé, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, de signer la vente le 31 janvier 2024 en son Étude.

Après discussions entre l’ensemble des parties et la société ZEB’S COURTAGE, il a été accordé un nouveau délai avec réception de la vente au plus tard le 18 mars 2024 avec l’obligation pour les Acquéreurs de transférer avant le 23 février 2024 le montant d’une indemnité d’immobilisation fixée à hauteur de 10% du prix de vente et de justifier avant le 1er mars 2024 de l’obtention de leur prêt.

Le 6 février 2024, la SAS ROCHER IMMOBILIER a relancé les Acquéreurs concernant leurs obligations, sans obtenir communication des documents.

Le 17 juin 2024, la SAS ROCHER IMMOBILIER a sollicité de Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] le paiement de la somme de 12 000 euros au titre du préjudice qu’elle prétend subir du fait que la vente ne soit pas intervenue sous un délai de quinze jours.
Par exploit du 31 juillet 2024, la SAS ROCHER IMMOBILIER a fait délivrer une assignation devant cette juridiction à Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC.

Dans ses dernières conclusions communiquées à l’audience de mise en état du 10 mars 2025, la SAS ROCHER IMMOBILIER demande au tribunal de :

À titre principal
- Dire et juger que Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A], ou à défaut la Société [Q] LOC, n’ont pas réitéré l’acte de manière fautive, entraînant l’applicabilité de la clause pénale,
En conséquence
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A], ou à défaut la Société [Q] LOC, à payer la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale,
À titre subsidiaire
- Dire et juger que Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ou à défaut la Société [Q] LOC ont commis plusieurs fautes ayant eu pour conséquence la naissance du préjudice de la SAS ROCHER IMMOBILIER,
En conséquence
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A], ou à défaut la Société [Q] LOC, à payer la somme de 12 000 euros au titre du préjudice subi par la SAS ROCHER IMMOBILIER,

À titre infiniment subsidiaire
- Dire et juger que la Société [Q] LOC n’a pas réitéré l’acte de manière fautive, entraînant l’applicabilité de la clause pénale ou à défaut a commis plusieurs fautes ayant eu pour conséquence la naissance du préjudice de la SAS ROCHER IMMOBILIER,
En conséquence
- Condamner Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ou à défaut la Société [Q] LOC, à la perte de chance pour la SAS ROCHER IMMOBILIER de percevoir la somme de 12 000 euros estimée à 99% de ce montant,
En tout état de cause
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A], ou à défaut la Société [Q] LOC, à la somme de 3 360 euros au titre des frais irrépétibles,
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A], ou à défaut la Société [Q] LOC, aux entiers dépens.

Au soutien de ces prétentions, la SAS ROCHER IMMOBILIER se fonde sur les dispositions des articles 1231-5, 1240 et 1843 du code civil ainsi que sur celles des articles 695 et 700 du code de procédure civile.

Elle affirme que les acquéreurs ne peuvent plus se prévaloir de la condition suspensive, faute d’avoir fourni les refus dans les délais. Elle ajoute que la responsabilité délictuelle des acquéreurs pourrait être retenue. Elle allègue que le compromis de vente stipule que faute d’immatriculation avant le 30 avril 2023, l’acte est réputé conclu au nom des associés.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 7 mars 2025, Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC demandent au tribunal de :

À titre principal
- Déclarer bien fondés Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC en leurs demandes fins et conclusions,
- Déclarer la SAS ROCHER IMMOBILIER mal fondée et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Mettre hors de cause Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A],
Subsidiairement
- Fixer à 3 000 euros le montant du préjudice de la SAS ROCHER IMMOBILIER,
- Dire qu’il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais irrépétibles exposés,
- Condamner la SAS ROCHER IMMOBILIER aux entiers dépens.

À l’appui de ces demandes, Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC prétendent avoir signé au nom de la SCI en formation, laquelle a été immatriculée ensuite. Ils se prévalent d’une absence de faute de leur part. Ils soulignent que la SAS ROCHER IMMOBILIER réclame la commission comme si la vente avait eu lieu.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures précitées, pour ce qui concerne l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité personnelle de Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A]

Il résulte de la combinaison des dispositions de l'article 1103 et de l’article 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent notamment être exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1843 du code civil, « Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] invoquent l’article 1843 du code civil précité, pour soutenir que la SCI [Q] LOC aurait repris l’acte.
Cependant, cet argument est dénué de toute pertinence. En effet, le compromis prévoit expressément qu’à défaut d’immatriculation avant le 30 avril 2023, l’acte est réputé avoir été conclu dès l’origine au profit des associés. La SCI [Q] LOC n’a été immatriculée que le 27 octobre 2023, soit six mois après le délai contractuel. Aucune reprise expresse n’est démontrée, contrairement à l’exigence jurisprudentielle constante.

Aussi, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ne peuvent donc se prévaloir d’une société qu’ils ont eux-mêmes laissé volontairement en suspens pour tenter ensuite d’échapper à leurs obligations. Dès lors, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] demeurent personnellement engagés.

En conséquence, leur demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la faute contractuelle

Il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] ont fait preuve d’une inertie totale, d’un manque de diligence systématique, d’un mépris manifeste des délais contractuels, d’une absence de loyauté dans l’exécution du compromis.

En effet, ils ont ignoré les relances, laissé expirer les délais consentis et prorogés, omis de transmettre les documents bancaires, omis d’immatriculer la SCI [Q] LOC dans les temps impartis, laissé la SAS ROCHER IMMOBILIER travailler pendant plus d’un an, et, finalement, ils n’ont pas réitéré la vente malgré une sommation par commissaire de justice.

Force est de constater que les défendeurs ont multiplié les manœuvres dilatoires, créant volontairement une situation de blocage, tout en laissant croire que la vente serait finalisée. Dès lors, leur comportement constitue une faute contractuelle grave.

Sur l’application de la clause pénale

Le compromis prévoit que, si la vente n’est pas réitérée, alors que les conditions suspensives sont réalisées ou réputées réalisées, l’agence perçoit une indemnité égale à ses honoraires. En effet, il est stipulé dans le compromis de vente la clause suivante : « La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DÉPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
À défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente mille huit cents euros ( 30800 €),
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.
Dans les deux cas, l'AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l'AGENCE ».

Or, Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] n’ont pas justifié de refus de prêt, ils n’ont pas respecté les délais, ils ont été mis en demeure, ils ont été sommés de réitérer mais ils n’ont jamais signé l’acte authentique.

La condition suspensive est donc réputée défaillie par leur faute, et la clause pénale devient pleinement applicable.

Selon les termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il est constant que l’agence a droit à l’intégralité de ses honoraires lorsque la non-réitération est fautive ; ce qui est la cas en l’espèce.

Le montant de 12 000 euros correspond exactement à la rémunération perdue du fait de la défaillance fautive de Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A] et de la SCI [Q] LOC. Aucun caractère manifestement excessif n’est démontré. Dès lors, la clause pénale doit être appliquée intégralement.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [Q] [S] et Madame [P] [B] [A], ou à défaut la SCI [Q] LOC, à payer à la SAS ROCHER IMMOBILIER la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale ; subséquemment, Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC seront déboutés de leurs demandes sur ce point.

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC sont les parties perdantes du litige.
En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens ; subséquemment, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, tenus aux dépens, Monsieur [Y] [Q] [S], Madame [P] [B] [A] et la SCI [Q] LOC seront donc condamnés à payer à la SAS ROCHER IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 3 360 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; subséquemment, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n’impose que soit écartée l’exécution provisoire de droit. En outre, l’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Sur les autres demandes

Il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS